石家庄2020年房价预测 石家庄人注意了！2020年开始，千万不要乱买房子！

作为20世纪20年代的开端，2020年的重要性众所周知。

无论是全面建设小康社会，实现第一个百年目标，还是结束十三五规划，都意味着2020年不一样。

从1998年到2020年，中国的住房商品化经历了22年。经过20多年的上升周期，从坚定不移到带头稳定人物，房地产迎来了一个变化的时刻。

以后怎么买房？

01

不要违反政策

中国的房地产市场是一个典型的政策市场。

没有什么比政策更致命，也没有什么比政策变化更能显著影响楼市。无论是宽松还是紧缩的政策，稳定和变化，对开发商和购房者来说，都必须考虑在内，并且必须被视为首要变量。

显然，加息周期不应该被疯狂杠杆化，去杠杆化周期也不应该被疯狂杠杆化。相反，降息周期不要无动于衷，杠杆周期也不要过度谨慎。

记住，不要一直控制楼市，没有不变的行情趋势。不要相信那些唱“房价一直在涨”的人，不要理会“房价崩盘”这种套话。

房地产市场政策取决于经济需求。只要经济形势发生变化，楼市政策必然会发生变化。

无论是稳定的、紧迫的还是刺激的，我们都必须跟踪最新的政策趋势。

政策是第一变量，不要小看。

02

寻找真正的市场信号

房地产市场一直是投机的热门市场。

流言蜚语盛行，有迷惑人的预期的，有迷惑刚需要入场的人的，有试探政策基调的。最常见的场景是，只要有一点小麻烦，就会被一些团体炒作成大反弹信号。有一些收紧的声音，也有人把这当成房子永远不行的标志。

这些情绪化的炒作，并不会帮助我们把握市场走势。

真正的市场信号是什么？

首先，从宏观趋势来看，楼市是反周期的，与经济形势背道而驰。

房地产市场为经济服务。经济蒸蒸日上，不然楼市自然不会轻易启动，房地产作为最后的武器也不会轻易启动。

相反，一旦经济显示出保持稳定的迹象，房地产应该不会过度萎缩，但是否会形成刺激模式，要看大环境。

第二，看政策声明。中国楼市是政策城市，政策的影响极其巨大。政策态度的转变也可以显示出转向的信号。

无论是提“房无投机”，还是强调“六个稳定”，还是明确调整“房无刺激”，还是表达“支持房改”，还是强调“去库存”，还是明确说“支持居民合理增加杠杆”，政策导向千差万别。

第三，要关注核心监管政策。

楼市调控是否会大规模放松，取决于核心政策是否放松，而不是一些城市是否疯狂规避政策限制。

在楼市，有三个核心调控政策:一是限购，二是限贷，三是降息。

只要这三项核心调控政策没有实质性放松，楼市的刺激模式就不会启动。

03

不要乱买房子

不要乱买房子。这是未来五年最真诚的建议。

这句话的意思不是不买房不卖房，而是不要随便买什么房子，看到房地产也不要想着投资。

房子很多，有住宅、公寓、共有产权房、公租房、拆迁户、小产权房、写字楼、商铺、车位、工厂等等。

这些房子性质不同，土地产权年限不同，交易税费不同，市场活动不同，回报期差异巨大，甚至安全边际不同。

那么，应该配置什么样的房子呢？

商品房显然是第一位的，是名副其实的房子。

70年产权，到期后可自动续期，享受免税或增值税优惠，政策最友好，市场最广阔，交易最活跃，安全边际最高。

在商店和办公楼要小心。

2018-2019年一直呈下降趋势，量价均有所下降。在过去四年的上升周期中，它的表现严重逊于住宅楼。

要知道很多城市商铺写字楼严重过剩，再加上电子商务等互联网业态的冲击和经济形势的影响，选择优质商铺写字楼进行投资并不容易。

公寓要谨慎一点。

在过去的两年里，发生了许多公寓维权事件。买的公寓最后发现是“办公性质”，住不下；商家声称是公寓，最后发现连产权都没有，只能以租代售。

这种陷阱层出不穷，根源在于公寓的合法性一直在变，目前很多地方都出台了公寓禁令。另外，公寓产权只有40年，税费是住宅楼的两倍，流动性弱，投资公寓要综合权衡。

至于其他类型的房子，我们应该更加谨慎。不了解房子的性质就不要过多谈投资。

04

流动性应该放在首位

以前买房时，空的涨幅无疑是第一位的。

未来买房的安全性和流动性的重要性已经远远超过了上涨的空。

安全，不用解释。流动性，顾名思义，是指变现的能力，支付的能力，持续杠杆化的能力，将资产转化为现金的能力。

任何资产，只要不能变现，终究只是纸面财富。

房子失去了流动性，意味着没有价格，没有交易，任何价格和任何浮动利润都只是城堡空；意味着没有人接手报价，无论是对城市前景还是资产有疑问，只要没有人再接手报价，原价就不可持续。

那么，哪些房子缺乏流动性呢？

一是政策处于灰色地带，市场相对狭窄，交易限制过多。

这些包括商业和住宅公寓、小产权房、军用产权房、车库、非热点城市的住宅物业、缺乏更新和改造可能性的旧住宅区以及一些发展中国家的海外物业。

第二，年代太久的老房子一般都是25年以上。

如果这些老房子位于热门拆迁区，未来的拆迁收入预期还是很大的。如果拆迁不容易，电梯和停车场安装困难，那么住宅价值和投资价值都会大大降低。

需要注意的是，我国住宅建筑的设计寿命一般为50年，80/90年代很多老公房的真实年龄上限可能达不到这个门槛。在贷款机制上，房子超过30年很难获得商业贷款，流动性会大大降低。

第三，没有二级市场区。

没有二级市场，交易就没有套现的可能。二手市场太弱，新房变现会极其困难。

这包括大部分县城，大部分二三线城市新区，一二线城市远郊。

05

不要低估横盘的力量

房价不涨就跌的常识被越来越多的人认同。

这样做的原因是，房子作为一项资产，作为一项占用六个钱包、承受长达20年甚至30年抵押贷款的大型投资，每天都在产生成本。

对于一套房子来说，最大的成本是资金成本，既包括贷款利息，也包括首付的潜在财务收益。

第二大成本是房子的折旧成本。新房一旦交付，就会变成二手房，然后出现折价，这是一种无形的“折旧损失”。除了无形折旧，还有有形折旧。房屋老化，折旧成本上升。

第三大成本在于未来可能产生的物业费、取暖费、房产税。这是买房的持有成本。只要房子在手，这些成本就很难规避。

根据李迅雷的金融和投资统计，在一二线城市，拥有房产的总成本高达6%-9%，而租金回报率约为2%。

这意味着如果房价涨幅不到6%，那么买房其实就是年年赔钱。

所以未来五年买房，不仅要把安全和流动性放在第一位，还要考虑每年的持有成本，会折算成损失。

如果不通过一次又一次的上涨来弥补，这些成本对很多人来说都会变得难以承受。

具体到石家庄

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主编|那威作者|凯丰

法律顾问|河北天杰律师事务所乔伟刚

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