全国楼市调控升级中 个别城市有“补涨”迹象

在一系列陆续出台的调控政策下，热点城市楼市明显降温，但部分城市也出现调控后房价“补偿性上涨”的迹象。

正文│本报记者宋

“2016年‘930’新政以来，全国55个以上城市出台了160多次各种房地产调控政策，其中北京等热点城市出台政策10次以上。这一轮调控与往年调控最大的区别在于，第一次涉及商住物业，包括北京、上海、广州、成都等地，对商住物业出台了不同的限制。中原地产首席分析师张大伟在接受中国经济信息网采访时表示，从政策预期来看，本轮房价调控将全面升级。而且与往年调控不同的是，以北京为代表的这一轮城市调控创下了新纪录，很多政策可以说在各个方面堵死了任何炒房的可能。

房地产市场:一、二、三线明显分化

据中原地产研究中心统计，4月份一线城市环比下降30.50%，同比下降34.57%；二线城市环比下降16.02%，同比下降35.45%；三线城市的交易量均同比增长，增幅分别为9.39%和11.10%。

同时，易居研究院在4月份对四个一线城市的监测中发现，新建商品房交易面积为226万平方米，较上月减少24%，较上年减少28%。易居研究院知识库中心研究总监严跃进表示，从环比数据来看，一线城市普遍呈现降温趋势，这与广州市场开始降温有关。从同比增长数据来看，也有类似的逻辑。后续类似城市需要积极增加供应，特别是督促符合预售条件的项目积极入市。

3月17日以来，北京出台了包括“住房和贷款认定”在内的一系列政策，全国各大城市纷纷跟进政策调整。4月，一些城市加入了收紧政策的大军。政策的密集出台不仅抑制了市场交易，也有助于稳定房价。此外，全国许多城市也出台了限购政策，“限购”成为3月以来中国新一轮多城市监管的新理念和新特点。这可能标志着楼市调控的整体升级，预计更多二线城市将进入“限购+限贷+限价+限售”的“四限时代”。

易居研究院数据显示，4月份，30个三线城市新建商品房交易面积1086万平方米，环比下降9%，环比下降2%。严跃进在接受中国经济信息网采访时表示，由于一二线城市政策的频繁收紧，一些三线城市的购房者会自觉加快购房步伐，防范政策调整带来的各种交易风险。当然，部分购房需求可能会在3月份提前释放，4月份降温也符合市场预期。从跌幅不大看，还是要认为三线城市房市活跃。

但在益居研究院监测的30个三线城市中，有18个城市交易面积环比下降，其余12个城市交易面积环比上升。严跃进表示，三线城市市场分化明显，这与各个城市不同的政策环境和市场预期有关。

对此，严跃进表示，三线城市基于不同的区位优势，会呈现出不同的市场趋势和政策趋势。对于一些省会城市周边的三线城市来说，经济条件更好，住房市场的表现更活跃，而部分城市是在房价上涨的背景下进行调控的。对于其他三线城市来说，还是去库存化取向。这也导致了市场政策等方面的分化。

政策:不断增加监管

据中国经济信息网记者介绍，对于进入“四限时代”的一线城市，调控政策已经加码，房贷利率普遍上调。其中最严格的是北京。自5月2日起，北京八大银行已正式将首套房贷利率恢复至不折不扣的基准利率，第二套房贷利率也从此前的基准上调了10%至20%。？？

严跃进在接受《中国经济信息》记者采访时表示，加息有三个因素。首先，抵押贷款市场的流动性将开始收紧。一个强有力的信号是，银行间拆借利率最近开始上升。第二，商业银行正在加大对贷款的风险控制，因此抵押贷款市场已经成为一个关键领域。第三，积极配合当前的楼市调控，特别是住房和贷款并重的政策，以实现市场价格稳定。

《中国经济参考》记者走访了北京部分房地产中介机构，了解到加息对二套房的影响较大，对急需的影响较小。“北京市场二次置业首付比例差不多80%，压力很大。如果提高类似的利率，风险其实会更大。从物业相似性来看，大中型公寓的市场交易影响会更明显。对于房地产企业来说，存在一定的效益空效应，导致买家入市步伐缓慢，进而影响交易。对于楼市来说，适当压缩这样的市场交易，有助于将更多的房贷资源引入到只需要买房的群体中。”严跃进认为，后续有望有更多城市加入类似行列。一个关键因素是商业银行本身需要进行调整。所以对于第一次置业的政策变化不会太大，但是对于第二次置业会有更大的控制力。

就在市场还没有对北京上调房贷利率做出充分反应的时候，上海又掀起了波澜。5月5日凌晨，上海市政府办公厅官方微信微信官方账号“上海发布”披露，上海市住房和城乡建设委员会近日发布《关于进一步加强本市房地产市场商品房预售行为监管的通知》，明确要求新开商品房。全部通过公证机构主办的抽奖方式公开出售；严格执行购房实名制；不得以任何名义收取额外费用。

严跃进认为，上海推出类似政策，很大程度上说明在限购的情况下，市场趋于相对稳定，但在销售过程中仍有很多做法。以前开发商售楼处采取摇号的做法，太狡猾了。目前住房供应没有明显增加，充分体现了公平正义，最大限度地保护了购房者的权益。

土地市场:新法规引入土地供应下降

据中原地产研究中心统计，2017年前4个月，全国50大热点城市土地出让总量为8460.4亿。与2016年同期5412.6亿相比，增长56.3%。

2016年这50个城市共出让土地25409亿，2017年底出让土地量相当于去年的33%。总体来说还是处于较高水平。地价仍在同比上涨。从土地供应来看，2017年前4个月，50个主要城市的土地交易量同比增长5.6%，达到3.34亿平方米。地价方面，同比增长47.8%。从2017年前四个月的城市土地市场来看，在政策约束下，北京、上海等城市的土地交易升水率有所下降。与2016年平均每月30多宗的表现相比，整体土地市场受到政策的约束，虽然成交量较高，但升水率有所降低。

严跃进还表示，土地地价率得到了很好的控制，这也与地方政府相对谨慎的态度有关。各地都不愿意有各种地王。另外，对于这种土地市场，我们需要看到一个非常明显的情况，就是不排除调整土地出让底价的可能性。

张大伟告诉中国经济信息网，尽管各地房地产市场监管频繁，但总体而言，一二线城市的土地市场交易仍然活跃。即使许多城市有严格的土地管制政策，企业仍处于补充库存的阶段。房企还在积极争夺热点城市的热点。即使在地方政府制定了多重调控政策后，仍然有很多企业在争夺一些价格超过上限的住宅物业地块。

「不过，政策的推出抑制了物业市场的高溢价。天津等城市近期出台政策，在报价达到最高价时，进行“自持区”竞标，南京等城市也设定了最高价。在这种情况下，热地的升水率也显示出数据的下降。但排除这些行政限制，实际地价还是比较高的。除了第二次以外，楼市继续受到调控，导致一些非热属性的土地出现明显降温，土地市场已经出现了非常明显的分化。”

从张大伟未来的趋势来看，2017年全国热门城市的地王数量将明显减少，但在销售蓬勃发展的2016年，大多数企业的库存将明显减少。在这种情况下，房企还是会争夺热点地区和优质物业地块，所以这类地块还是会打得很凶。