房价涨幅曾居全球第一 合肥疯狂楼市是如何终结

一名年轻男子在合肥滨湖被一家开发商拉去客户站时，《中国经济周刊》记者刘拍下的照片

中国经济周刊记者刘|合肥报道

去年之前，合肥楼市长期“默默无闻”，价格徘徊在低位。去年年初，合肥楼市突然下了大力气，房价“暴涨”。这支“潜力股”在二线城市排名较低，其房价涨幅居世界第一，获得了世界更多的关注。

炒房团蜂拥而至，房产中介蜂拥而至，大量投机逐利资金也散发着“铜臭”...房价飙升引发了政府部门更严格的调控政策的出台和落地。

《中国经济周刊》7月3日发表的《谁导演了合肥房价过山车》披露了去年合肥房地产投机者的投机现象，助推了房价飙升和部分二手房价格过度下跌。有一段时间，它就像一块巨大的岩石被扔进湖里，引起成千上万的海浪。安徽省和合肥市的主要领导对此给予了关注，同时也引起了房地产行业人士的集体讨论。近日，《中国经济周刊》记者为了还原合肥楼市盛衰真相，对合肥进行了回访。

在房价漩涡中逛湖边:二手房大幅降价，新房无价

7月底，《中国经济周刊》记者在烈日下来到合肥，在地铁1号线宝正公墓站登上开往滨湖的火车，在滨湖会展中心下车约半小时。刚离开地铁站台，一股热浪就来了。记者瞥见马路对面一个穿着绿色t恤的男生，手里拿着两个大大的红色招牌，上面写着“合肥买房，首选湖滨”“湖滨新城，红星美凯龙”。记者举起相机想拍照，男孩却收起显示卡拒绝拍照。男孩说，他只是被开发商雇佣来招揽客户的。如果记者同意和他一起去售楼处登记看房，他会得到50元，这样他就会同意拍照。记者回答。

之后，记者上了男孩的摩托车，来到了滨湖新帝城的售楼处。这是一个即将竣工的楼盘，卖的都是准现房。记者发现，从售楼处前台、沙盘展示区到谈判签约区，除了二三十名工作人员外，没有看到任何顾客。看到记者进来，他们都按照工作流程走了。据工作人员介绍，小区属于商住两用，不能落户。单价8.9万元每平米。目前是尾盘卖，一号楼在清算，单价打折。去年合肥房价最高的时候，房产均价是11000元/平米。

记者从滨湖新地城出来后，来到万科时代之光的售楼处。销售人员表示，这是滨湖区的高档楼盘，有高层住宅、平房、别墅，平均售价2.3 ~ 2.4万元/平方米。这里的客户比滨湖新地市略多，有三四个客户在洽谈。与宽敞明亮的销售大厅相比，这样稀疏的顾客非常冷清。

走出万科时代的光芒，一个戴着太阳帽的中年妇女骑着电动自行车喊记者看房。她是滨湖本地居民。她通常会在有空空闲时间的时候帮开发商拉客户，赚一些人工费用。记者跟着她去了《时代印象》和《都市1907》。前者由保利地产、新城控股、万科共同开发，后者由徐汇地产、海洋地产、郑融地产、万科、永同昌集团共同开发。

在这两处房产的售楼处，有不少被开发商雇佣的女性拉着客户看房。它们被称为“小蜜蜂”，负责把人从街上拉下来。他们告诉记者，“你们售楼处没看到那么多人，很多都是从街上拉过来的。”

这些“小蜜蜂”每天拿70块的底薪，每次拉一个人到售楼处，拿10块的提成。别人没有底薪，一个人拿三五十块的提成。他们告诉记者，因为现在房子不好卖，滨湖很多楼盘都是这样积累人气的。在走访中，记者遇到几个“小蜜蜂”求援，说一天没搞定几个人，没完成任务，“小蜜蜂”的一个大姐都快哭了。

湖滨本地人告诉记者，房地产价格大幅下跌，很多人被拉去看房子。大家都在看，很少有人签约买房。滨湖新房属于无价市场，但开发商也宣传“合肥人连夜排队买房”，制造假象。这是去年发生的事，现在合肥房地产没那么红了。

记者随后走访了潮越地产、满妹地产、玉峰地产、链家地产等多家当地二手房中介机构。这些店长对滨湖二手房价格的看法基本一致。他们认为，自去年10月2日合肥楼市新政以来，滨湖二手房价格一直在下跌，个人住房最高降价幅度超过40%，几乎是“腰斩”。去年10月，滨湖二手房最高价格为每平方米23000 ~ 24000元，均价20000 ~ 21000元。目前均价16000 ~ 17000元每平米，最低价已经降到13000元左右。

当地一位代理经理表示，滨湖目前的买家基本都是“有求必应”，去年10月出台的新政策只是限购，并没有限制销售。炒房的不能买只能卖，所以卖的现象严重。炒房团已经跑了不少，还有一些没跑的干脆留下来“扎营”。他们把房子分成单间出租，用租金支付银行贷款，四处找钱维持紧张的资金链。

政府多部门共同努力:从“没有副市长买不到房”，到楼市整体稳定。

回首2016年，合肥楼市大涨，涨幅惊人“世界第一”。客户连夜排队买房，“日碟”“夜碟”层出不穷。这种火热的势头催生了楼市的各种乱象:比如开发商“囤地”，车位被捆绑捆绑起来用于家装，“号费”从几万涨到几十万，每拍卖一次土地，就诞生了地王。

合肥一位政府官员向《中国经济周刊》记者透露了这样一个细节。去年全市房地产市场疯狂的时候，住房和城乡建设部召集合肥的主管领导去北京讨论调控政策。住房和城乡建设部一位官员实地核实:“在合肥买房。想找副市长以上的领导，找不到副市长就买不到房子。是真的吗？”这个说法自然夸张，但不是空。去年合肥楼市真的疯了。

针对这种混乱局面，合肥地方政府部门频频出手，先后出台三轮调控政策，多管齐下，实施精准政策。高烧不退的合肥房地产市场迅速急剧降温，企稳。

去年10月2日晚，合肥市政府出台限制隔夜购买政策，推出了以“限购”为核心的10项新政策。内容包括:对于非合肥市区家庭，无论是购买新商品房还是二手房，都受到限制；大幅增加土地供应，改善土地招标条件；严格商品房销售明码标价备案管理，同类房屋6个月内不得提高备案价格，6个月以上的备案价格涨幅不得超过1%；加强房地产市场联合监管，严肃查处“囤积房产”、“涨价”等违法行为。

合肥房管局一位官员告诉《中国经济周刊》，合肥的调控政策在全国范围内是比较严格的。社保不满一年，千万不要在合肥买房，哪怕还社保。人事、公安、房管等七个部门一起监督，谁也不敢乱开门。同时，严格管理市场秩序，对囤积居奇的财物要严肃查处。“有的开发商备案后一次只拿出三五十套销售，造成房子短缺。这是绝对不可能的。备案后，所有房屋必须一次性出售。如果不卖，一定要面谈，严肃查处。房委会执法大队一直巡查，发现问题，绝不姑息。」

为了避免因楼市飙升和限购而对合肥引进的人才造成意外伤害，他们还出台了《合肥市人才公寓建设和使用管理办法》，为各类合格人才提供住房保障。

合肥市国土资源局也“摸着石头过河”:在土地出让方面，采取“限定地价+现场平行拍卖+抽签”的方式，即标语牌招标期结束后，竞买人参与一次性书面报价，报价总价不得高于或等于地块所在区域历史最高成交价格，超出部分为无效报价。如果现场最高有效投标人价格相同，则进入“摇号”阶段。

去年11月30日，合肥迎来了第一次“限价”土地拍卖。约90家房地产企业激烈争夺8块地。最后两块地打到最高价，最后摇号产生赢家。从此合肥没有了地王。合肥市国土资源局还要求当日拍卖的6块限价地块的价格不得高于2016年10月31日前该地区同质量同类型项目的最高备案价格。

在各方密切关注的房价监管过程中，合肥市物价局于去年4月、6月、10月三次会同房管、工商、土地等部门，向市政府报送《关于保持合肥市房地产市场稳定健康发展的意见》，督促开发商严格执行新建商品房明码标价制度， 对房地产市场明码标价进行专项检查，重点查处和纠正18家房地产企业的价格违法行为。 2017年，合肥市物价局进一步加强了商品房销售“一价清”、“明码标价”备案管理制度的实施，防止楼市大起大落。

在合肥滨湖大都市1907，万科时代之光和时代印象营业部，到处冷清，几乎没有客户来咨询看房。《中国经济周刊》记者刘照片

政府的调控措施越来越精准，开发商越来越着急

在合肥采访时，记者印象最深的是，远离合肥主城区的滨湖郊区，变成了一片嘈杂的工地:塔吊直插天空，工程渣土车在路上飞驰而过。

对比火热的工地和不断增长的城市天际线，滨湖的新房和二手房价格差别很大:新房价格看似“坚挺”，实则没有价格；二手房量价下跌。与去年限购前相比，价格一直在下跌，最大跌幅甚至达到了“腰”的程度；交易量的下降更是惊人，甚至超过了“减半”。

合肥本地主流房地产网站万佳地产网的数据显示，今年上半年滨湖二手房价格呈持续下降趋势。去年上半年，滨湖二手房共售出10305套，而今年同期仅售出812套，令人惊讶。今年上半年，合肥共销售住宅商品房10707套，而去年同期的销售量高达48256套，充分说明今年上半年合肥住宅商品房销售惨淡。

合肥当地媒体称，滨湖楼市量价下滑有两个原因:一是由于政策限制和备案价格限制，滨湖部分项目为囤积居奇，2017年上半年滨湖房屋不多，所以销量较去年同期下降严重；第二，去年滨湖是投资者蜂拥而至的地区，房价上涨过快。现在，在政府的控制下，房价下跌，投资者急于降价出售，导致滨湖二手房价格明显下跌。

进入2017年后，楼市调控政策越来越密集，手段越来越严厉。没有放松的迹象，监管开启了“五限”时代，即限购、限贷、限价、限售、限商。相比往年的调控，这次调控周期最明显的就是加大“限售+限商”，这对房地产市场的投机行为是致命的打击。特别是一线、二线热点城市相继出台了“租卖平等权”、“只租不卖”等楼市新政策，调控手段越来越精准、深入。

正如某知名房地产开发商老板在接受《中国经济周刊》采访时所说，政府部门调控政策精准有力，就像是对开发商的一系列诅咒。资金链脆弱的中小型房地产开发公司早已无法生存，一些侥幸生存下来的开发商如热锅上的蚂蚁。

记者也感受到了当地开发商的焦虑:在采访中，他登记了滨湖几栋楼的手机号码，半个多月下来，每天都被七八轮电话销售狂轰滥炸。记者还发现，由于合肥当地楼市调控政策或施工期的影响，打电话给记者的开发商大多一直没有拿到销售许可证，只能登记客户的购买意向，然后焦急地等待许可证的发放和开业日期的到来。

合肥某房地产公司的一位CEO告诉记者，在合肥，还有一个群体比开发商更焦虑，那就是报纸、微信、房地产频道等房地产媒体群体。，这些都依赖于当地开发商的生存，甚至一些所谓的房地产专家，他们与当地开发商有着“每一份损失，每一份荣耀，每一份荣耀”的关系。楼市跌，销量跌，开发商日子不好过。这些依赖的人也一样辛苦。所以，依然为开发商鼓劲呐喊也是自己的核心利益。