刘晓博 刘晓博：房价“每6年翻一倍”，靠谱吗？

文章来源：刘晓博

7月23日，在“博鳌?21世纪房地产论坛”第十八届年会上，北京师范大学金融研究中心主任钟伟就房地产市场发表了几个有趣的观点，今天想讨论一下。

钟伟是当年“博士咖啡”的成员，N年前的青年经济学家，如今也到了“奔五之年”。

在主流经济学家里，钟伟头脑还清醒，也愿意说真话。他的主要观点是：

1、在过去的20年中任何时点，都可以买入商品住宅，持有6年可以获得100%以上的收益。现在买的房耐心拿6年，也会有翻倍的收益。所以，房地产投资机会永远有。

2、以住房收入比指标衡量，从而得出“房价已经见顶”的结论实属荒唐。

3、“爷爷奶奶、外公外婆、父母有房，孩子以后会有七套房。”该说法误用时间尺度。

本文主要讨论观点1，并涉及观点3。

1

中国过去20年，房价几乎每6年翻倍，这个说法大致是不错的。之所以说“20年”，因为全国范围的房改是1998年启动的，商品房开始在全国范围内诞生。

从1998年到现在，包含了3个6年的轮回，如果6年翻倍一次，则目前房价大致是20年的9到10倍。用自己的感受来验证一下，小城市大致如此；大城市的某些片区，恐怕60倍都有。

前两天，一位北京的朋友告诉我，他刚刚卖了在北京的第一套房，那是一套福利性质的房子，后来取得了产权证。到他卖的时候，上涨了超过100倍，他持有了正好20年。

2

为什么过去20年，中国即便是普通三四五线城市，都可以房价6年翻倍？主要原因还是货币超发。

下面是改革开放40年来，中国历年的广义货币M2的数据。其中1997年以后的数据，来自国家统计局和央行官网。1996年和之前的数据，引述自其他人的论文。

中国历年广义货币M2情况

年份

M2

6年增幅

1978

1134.5

+146%

1979

1339.1

1980

1661.2

1981

2027.4

1982

2369.9

1983

2788.6

1984

3583.9

+201%

1985

4264.9

1986

5354.7

1987

6517.0

1988

7425.8

1989

10786.2

1990

15293.4

+297%

1991

19349.9

1992

25402.2

1993

34879.8

1994

46923.5

1995

60750.5

1996

76094.9

+108%

1997

90995.3

1998

104499

1999

119898

2000

134610

2001

158302

2002

185007

+118%

2003

221223

2004

254107

2005

298756

2006

345578

2007

403442

2008

475167

+132%

2009

610225

2010

725852

2011

851591

2012

974149

2013

1106525

2014

1228375

+44%

2015

1392278

2016

1550067

2017

1690235

2018

1770178

可以看出，2013年之前，中国的货币供应量增长非常快。如果按照6年一统计来看，1990年到1995年是增长最快的时候。那个期间，正是西方国家为难中国，中国重启改革开放的几年。

每当遇到困难，就出现货币增长偏快，这基本上是过去40年的规律。在6个完整的“6年期”里，中国的货币供应量都实现了翻倍。所以，如果房价也翻倍的话，基本上相当于没有上涨，仅仅是货币现象而已。

3

当然，中国的住房市场是1998年之后才出现的。所以在1978年到1995年，货币超发主要刺激CPI上涨，引发居民的抢购潮。在比如在80年代，每当遇到物价飙升的时候，大家都去抢购大米白面，甚至醋和酱油。

1993年前后，货币超发曾在海南、北海、惠州等地刺激出了局部的房地产泡沫。后来国家出手整治，加息非常猛烈，最终楼市泡沫破裂。

那是新中国历史上唯一一次“摧毁式”调控楼市的做法，后来再也没有这样干过。为什么当时高层敢于“辣手摧市”？

原因很简单，中国尚未形成全国性的商品房市场，土地、房屋的收入，占财政比例非常低。灭了房地产泡沫，好比踩死一只蟑螂。

4

1998年之后，情况就慢慢发生了变化，土地财政出现了，它对地方政府推动经济发展、改善基础设施的神奇作用开始显现，经济越来越离不开房地产了。而调控，再也不会“辣手摧市”，而是强调“健康发展”了。

那么问题来了：通过上述表格我们可以看出，最近一个6年周期，广义货币M2增速大幅下滑，4年多只增长了44%。但绝大部分城市的房价，还是基本上实现了翻倍。这是怎样发生的？

很简单：以前货币放水是“大水漫灌”。现在，则改为“滴灌”。比如过去两三年为了启动三四线城市楼市，推动去库存，央行通过PSL印钞给政策性银行，然后给地方政府用于“货币棚改”。

所谓“货币棚改”，就是拆了你家破旧的房子，收回土地，给你现金补偿，让你去买房子。这相当于增加市场里的资金量，但迅速减少了房屋存量，当然可以快速刺激起房价！

5

此外，2014年、2015年还多次降准降息，让房贷真实利率逼近了历史最低点。

“面向楼市的定向印钞+超低利率”，最终让房价在一两年里暴涨，很多地方接近翻倍。而表面上，M2增速在放慢。

当然，随着金融机构把两大业务转移到表外，以及互联网金融的出现，M2的统计也出现了失真。

广义货币M2增速并不快，但房价仍然高速上涨，这种情况同样出现在了香港。要知道，香港的人口增长速度远远慢于内地的大多数城市。

我曾计算过，香港人口增速不到深圳的十分之一。为什么香港房价仍然涨涨涨？原因很简单：严控新增住宅用地的量，采用“超级饥饿疗法”。

由此可见：大水漫灌可以让房价大涨；

货币定向给楼市“滴灌”也可以让房价大涨；

强力拆除旧房子置换新房子仍然可以让房价大涨；

当这些办法都不用的时候，还可以通过严格控制土地增量，来让房价涨。

6

展望未来，如果从2018年7月开始计算，未来6年房价会翻倍吗？钟伟认为会。而我的看法是，有可能，但愿不要发生这种事情。

如果未来6年房价继续翻倍，是不是非常可怕呢？其实关键看居民收入能不能同步翻倍，如果翻倍了，就不可怕。如果居民收入翻两番，那么就更不可怕了。

当然，如果钱这样宽裕，人民币汇率就要贬值。但汇率是什么？对普通人来说符号而已，数字而已。

7

“爷爷奶奶、外公外婆、父母有房，孩子以后会有七套房。”这是大家常常听到的一种说法。听起来，楼市简直是“累卵之危”，但这里面隐藏了重要的漏洞：忽略了时间，也忽略了城市。

中国的房子和人口是错配的。一个三四线城市的孩子，的确在家乡有房子，但他不能背着房子到北上广深生活。即便他在家乡生活，娶了同样是家乡有房的女性结婚，也不存在上面的情况。

中国人代际年龄差距为25岁，现在老年人活到80岁很常见。一个年轻人比如25岁，现在结婚了，他的父母、妻子的父母一般50岁左右，自己的房子需要自己住，双方爷爷奶奶外公外婆，大致75岁左右，房子也需要自己住。

几年之后，开始有老人去世，但年轻夫妻还会生孩子。等年轻夫妇的父母都过世，他们或许有了孙辈，这些房子仍然要很多人用。何况现在已经开始放开二胎，有些地方开始奖励生二胎，而中国的城镇化率仍然不到60%。

8

展望未来，人口流失的中小城市，未来住房市场很容易见顶，但中国将面临第二次城市化，也就是“大城市化”、“城市群化”，住房在大城市过剩仍然比较遥远。更何况，通胀是永远存在的，想让房价趋势性下跌，仍然非常困难的。

由于经济转型尚未成功，中国最近10年来的经济周期越来越短促。刺激一下楼市，经济好上两三年；然后就开始下行，需要“再来一次”。