周政 大悦城控股董事长周政：用美好生活感恩时代

2019年，新中国成立七十周年，是一个具有特殊历史意义的年份。今年也是中粮成立七十周年，过去的愿景实现了。

2019年对于欢乐城控股来说也是不平凡的一年。今年，作为中粮旗下唯一的房地产投资管理平台，欢乐城控股17个月的重大资产重组宣告，一个完整独立的法人公司问世，一个面向市场的声明和品牌形象，一幅完整崭新的未来画卷缓缓展开。

“中国大欢喜，美好生活”的新品牌语言是中粮集团和欢乐城的新愿景，也满足了人们追求美好生活的需求。

地产板块的重组，是中粮发展史上的一个里程碑。那么，欢信启航后，欢乐城控股有哪些新动向？公司管理层对未来有什么样的愿景和轮廓？近日，乐居金融与中粮集团党组成员、副总裁、欢乐城控股党委书记、董事长周政进行了独家对话。

感恩的时光，给人们的生活带来美好

回顾起点，中粮地产从三亚起步到现在，已经有近30年的历史。中粮地产业务的诞生和成长，符合国家改革发展的大趋势和城市化的发展进程。作为一名集团领导和房地产业务负责人，当被问及欢乐城控股一路上的得失时，周政感慨地说:“这些年我们收获了很多。”

首先，我们感恩这个时代。中华人民共和国成立以来，中国的发展取得了举世瞩目的成就。“生活在这样一个时代，我们应该敬畏和感激，随着时代的发展实现企业的成长和自我价值，”周政解释说。

"在感激那个时代的同时，请记住群体的支持和保护."周政接着说，“我深深地意识到，公司的每一个重大节点和每一项成就，都离不开党组的领导和大力支持。

从三个里程碑式的整合，到我们引以为豪的欢乐城商业品牌，到跨越周期的“两轮驱动”模式的探索与推进，这些成功的尝试都离不开集团的长远布局。"

中粮集团作为粮油食品行业的“国家队”，从一家专门从事粮油食品进出口的政府公司，逐步转型为一家市场化、产业化、国际化的集团公司。

在谈到中粮地产如何继承中粮基因时，周政告诉记者，中粮坚持“忠于国民经济，造福民生”的价值理念，不仅注重让人们吃得健康、安全，而且致力于让人们过得舒适、舒适，让人们的生活更加愉快。

满足人们对美好生活的需求，赋予人们生活以美好，是中粮集团发展房地产业务的初衷，也是欢乐城控股今天和未来努力的方向。

重组:明确未来，放大价值

中粮地产和欢乐城地产的重组整合已经完成，复兴后的欢乐城控股也在产业转型升级的浪潮中开始了向城市运营商和更好的生活服务提供商转型的新征程。

重组成功对欢乐城控股意义深远。从宏观上看，此举契合了中央企业改制深化改革的大背景，符合中央对国有企业做强做大的要求；在运营层面，重组后的欢乐城控股比以往更加市场化、专业化、规范化、一体化，为小股东和投资者带来更多价值。

值得一提的是，在前期股东大会审议重组方案时，相关提案以94.7%的票数获得通过。周政告诉我们，欢乐城控股的重组计划能够得到绝大多数股东的理解和支持，很大程度上是由于公司对股东权利和意见的足够重视。另一方面，重组过程最终顺利尘埃落定，也体现了相关部门和资本市场对公司的信心。

重组更名已经几个月了。当被问及欢乐城控股及其子公司欢乐城地产整合后的现状时，周政表示:“重组前，两家上市公司分别专注于住宅业务开发和商业地产。现在，两家的业务发展规划已经变得更加清晰。”

据了解，久益城控股和久益城地产经过资产重组，在住宅和商业领域形成了优势互补，在融资、市场、人才、征地、品牌等方面开始发挥协同效应。

在分工上，欢乐城控股定位为“城市运营商，更好的生活服务提供商”，服务城市发展，服务人民更好的生活；子公司欢乐城地产开发以商业地产为核心的城市综合体平台。

“两家上市公司可以在优质地段联合开发优质房地产项目，形成良好的协同效应。当有商场、住宅、公寓、写字楼、酒店等多种业态的综合地块时，该地块将由欢乐城地产优先开发。”周政进一步解释道。

乐居金融了解到，欢乐城控股还计划引入战略投资者，探索实施员工持股。未来公司的股权结构中不仅会有国有股东，还会有战略投资者、员工等公众股东。

此外，欢乐城控股还持有两张“政策牌”——中粮集团是第一批国有资本投资公司改革试点企业，欢乐城控股入选国有企业改革“双百行动”名单。未来，公司治理结构和制度机制将更加灵活和科学。

欢乐城控股的一系列行动将进一步强化公司“控股+出售”的经营模式，既通过开发型物业的快速周转实现现金回报，又分享控股物业带来的长期稳定收益和升值红利。

可持续经营能力和竞争力的进一步提高，不仅可以增加资产规模，互补专业业务领域，还可以兼顾内地和香港资本市场的优势，进一步拓宽融资渠道。从资本市场的角度来看，这一变化无疑对股东是积极的。

“进一步增强市场影响力，把公司建设成为更加市场化运作、更加专业化经营、更加规范管理、更加多元化股权的公司，进一步提高国有资本运营效率和公司可持续发展能力，体制机制更加灵活。

这就是我们整合更名的逻辑。”虽然这不是第一次做出类似的解释，但周政说这话时显然变得更严肃了。他伸手做了个比划的手势，音量也加大了。

聚焦运营，全方位推进城市发展升级

我还记得，在今年4月的欢乐城控股品牌战略发布会上，“城市运营商和更美好生活服务提供商”的战略方向引起了业界的关注。“美好生活的草图是时代赋予每个人的权利，欢乐城控股的使命是把愿景变成现实”，这是周政早前接受媒体采访时对美好生活与欢乐城控股之间关系的表述。

作为运营商和服务商，欢乐城控股能给城市带来什么？周政认为，现在全国都在积极实践高质量发展的理念，每个城市都注重“扎实”发展。“我们是城市运营商，更好的生活服务提供商，只是为了服务城市的诉求，走内容为王的发展道路，努力做更多的事情来推动城市产业升级、消费升级和活力建设。”

欢乐城控股正在努力打造政府与企业合作的新模板，充分发挥其在城市运营中的能力和优势，与当地政府建立更紧密的战略合作关系。

周政告诉我们，在城市维度，公司正通过欢乐城市综合体、城市更新和工业地产三大商业模式赋予城市权力，以激发城市活力，发挥“城市运营商和更美好生活服务提供商”的重要作用。

欢乐城综合体由三条产品线组成:欢乐城、欢乐春风和祥云镇。据该公司介绍，其商业项目已布局在京、沪、津、杭、成、Xi安、武等15个一二线核心城市的核心区域。

未来将继续从横向和纵向两个维度深化，横向拓展欢乐城的客户群类型、辐射半径和品牌价值；垂直升级到欢乐城3.0版，依托平台思维深度赋能欢乐城。

在旧城改造方面，欢乐城控股在改造城市城中村存量、老商业、老工厂、老写字楼等方面积累了一定的经验。深圳创新园、祥云国际、云景国际等十多个项目处于竣工或在建阶段。

北京中粮广场C座的升级改造为推动商业建筑结构改造进行了有益的探索，得到了北京市政府和业界的赞扬和肯定。Xi安、天津和平、上海长风欢乐城、北京火神庙欢乐春风都是存量改造项目。

其中，Xi宝安欢乐城开业当天客流量超过28万，单日全馆销售额近1300万元，极大改善了区域面貌，促进了周边产业发展和物业升值。

“深入培育海南几十年，我们打造了世界第一湾18平方公里的亚龙湾；经过几十年在大湾区的深度种植，我们已经储备了近200万立方米的工业地产资源。通过充分整合集团的工业资源和自身的工业朋友圈，形成了具有中粮特色的独特工业地产发展道路。

我们将继续坚持销售导向业务的两个轮子和“产品+服务”的两个核心，推动各种业态立体联动，有机结合，提供优质产品，为城市发展提供坚实服务，以多元化格局全方位推进城市发展升级。”周政分享道。

战略蓝图:两轮两核的平衡

“在过去30年的发展中，我们一直拥有自己的战略实力。”谈到规模与效益的平衡，周政这样告诉记者。“如果单纯追求规模，尤其是房屋的规模，我们也可能进入行业的前列，但我们不是纯粹的房地产开发商。中央企业的责任和责任是永远记在心里的，一定要从长计议，做好规模和效益之间的平衡。科学衡量和平衡，兼顾稳定和增长。”

周政告诉我们，该团队坚信房地产的真正发展方向应该是可持续的。欢乐城控股的稳健表现得益于公司至关重要的“双轮双核”商业模式，这已成为公司成长的总脉络和方向。

中粮集团的房地产业务在做大和做好资产之间选择了慢活细活的经营模式，效率和规模并重，稳健和增长并存，也可以称之为差异化发展路径。

事实上，在资产控股运营领域，在房地产行业龙头企业加速转型的同时，在其他公司加紧收购和收购控股物业的时候，久益城控股已经拥有了久益城的优质业务，既通过销售导向型业务分享城市化带来的红利，又通过跨行业周期的稳定租金收入获得长期运营的核心能力。

正如周政所说:“我们不盲目追求规模，而是寻求规模和运营能力之间的平衡，注重高质量和强大的服务，这也是我们的核心竞争力。”

未来欢乐城控股在战略布局和征地方面会有哪些规划，这些规划会如何落地和进展？这是一个社会和资本市场非常关注的问题。

据采访，久益城控股已按照既定的“横向拓宽、纵向拆分”的扩张路径，以“3+X”为主线，以成渝、长江中游、海西、中原等城市群核心城市为重点，陆续布局粤港澳大湾区、长三角一体化城市和京津冀核心城市。目前，“一线核心-二线中心-三线省中心”的布局格局已逐步形成。

截至目前，欢乐城控股已在京、沪、津、深、杭、成、武、渝、Xi安等26个城市落户。未来，欢乐城控股将继续利用欢乐城的产业整合能力和品牌优势，与现有一级开发挂钩，获取土地储备，并与现有土地储备一起，为未来发展奠定坚实基础。

“正如我们刚刚谈到的，在未来，公司不会简单地追求规模增长，而是必须坚持两轮驱动模式来平衡，关注人们对建设美好生活的需求，追求高质量，实现可持续发展。”周政补充道。

品牌基因的改变:更年轻更开放

谈到团队，周政与我们分享了他的用人方式:“我坚信，人才是企业和社会发展的核心要素，在欢乐城的裂变过程中，最重要的是人才。

祁紫的这片森林是公司最宝贵的核心资产，把他们当成“珊瑚树难”也不为过。我们以开放的心态，任人唯贤，不计风格地减少人才，尤其是年轻人的培养和信任。"

事实上，欢乐城控股的很多城市和项目总经理都是80后，越来越多的80后员工在公司承担了重要的责任。“这些年轻人没有让团队失望。他们用自己的热情创造了一个世界。”周政对此非常肯定。

在谈到中国股票业务的现状时，周政与我们分享了欢乐城在市场存量巨大、同质化竞争加剧、结构性问题突出的消费环境下所做出的思考和创新。首先是准确定位，坚持下去；二是打造商业品牌；三是加强经营管理；四是树立互联网思维，积极拥抱网商带来的挑战；第五是保持开放和共享的心态，积极寻求不同的商业合作方式。

“商业地产的辐射能力和客流聚集能力在一定范围内。如果业务局限在自己的小圈子里，平台会缺乏扩展性。所以要积极开放，以一颗学习的心去配合。

欢乐城的品牌生态系统战略是利用欢乐城自己的平台与其他品牌的平台合作，线上线下沟通，访问多个场景，最终建立一个包括企业间互动、资源承接互通、行业间共生、价值链互惠的生态系统。”周政解释道。

几周前，欢乐城控股在北京举办了“解构文化之美，共创美好生活——2019欢乐城高端文化沙龙”。从演讲者到平台搭建者，以沙龙的形式召集行业同行讨论文化、商业话题，是跨境合作的典范。

另一个案例来自与腾讯的合作。在此之前，中粮集团和腾讯于4月19日签署了战略合作协议。周政表示，欢乐城控股将加强对智能零售的探索，与腾讯共同构建新的可持续移动社交零售生态系统，而在智能地产和建设方面，将与腾讯合作探索园区和建筑的数字化改造。

“一方面，在商业智能零售领域，我们将与腾讯的‘智能零售’品牌和产品矩阵合作，实现线上线下融合，推动数字化运营升级；另一方面，在智能地产和建筑领域，公司将与腾讯共同探索园区和建筑运营中的数字化转型，依托腾讯“微智能”的云端融合、安全稳定的物联网开发平台和配套服务，共同打造一个深度适应智能园区和建筑场景的物联网运营系统，打造全新的服务模式和用户体验。”周政说。

在行业间合作层面，周政表示:“我们愿意与行业内优秀的房地产公司合作，以开放的心态探索跨境合作。总之，市场空很大。大家互相学习，取长补短，发挥各自优势，实现互利共赢，是我们共同的心愿。”

“蓝图已经画好，斗争正合时宜”，这是周政在接受采访时说的。然而，更年轻的头脑和更开放的头脑，似乎与中央企业相对保守的作风相反，正是周政在传播中传达的企业家精神。厚实与蓬勃并存——有理由相信，在全新的战略愿景下，周和欢乐城控股将为行业和市场带来更大的想象空和惊喜。

以下是乐居金融总经理陈海宝与中粮集团党委委员、副总裁、欢乐城集团党委书记、董事长周政的对话精选:

乐居金融:欢乐城控股近期股价上涨40%，市值277亿。之前被低估了吗？

周政:在此期间，股票的市值有所增加，表明投资者和资本市场逐渐对我们持乐观态度。在整合之前，中粮集团的房地产业务实际上由四个部门组成，即商业、住宅、酒店和旅游房地产。到2019年初，它已经成为一家完整、独立的法人公司、一份声明和一个品牌形象。这是中粮集团房地产行业的一个里程碑。

乐居金融:为什么公司名字被欢乐城控制？

周政:重组为中粮集团的主要房地产业务注入了新的商业地产元素，我们已经成为集住宅地产和商业地产于一体的多业态地产专业公司。选择“欢乐城”作为公司名称的目的是为了充分发挥“欢乐城”的商业优势。我们坚持“两轮两核”的可持续发展模式，以发展欢乐城商业综合体为主要战略之一。

乐居金融:欢乐城控股在全球有没有瞄准的公司？

周政:美国的西蒙公司就是其中之一。整合后，欢乐城已成为企业品牌，成为我们的主要业务线，但欢乐春风和祥云镇将作为二、三线运营管理。这些未来可以做成重资产，也可以做成轻资产。目前我们相互重视，所以很多企业来联系我们，想在品牌输出上合作。

乐居金融:中粮地产板块经历了多次整合。你认为目前A控红筹股的策略能持续多久？

周政:首先，整合符合专业房地产公司的发展路径。4对2，2对1整合后，公司的发展进入良性状态，即法人和一个报表。从两家兄弟公司过去到父子，关系更近。我们会充分发挥两地上市优势，有红筹股机会就用红筹股融资；a股有机会的时候，用a股来筹集资金。

乐居金融:如何做好多业务协同？比如《移动欢乐城》就很有特色。

周政:移动欢乐城的概念是将欢乐城的资源引入住宅小区、校园等开放场所的开发中。移动欢乐城曾与草莓音乐节、北京京西祥云住宅项目、上海浦东国际机场等合作。未来，它将在交通枢纽、文化消费场景和社区更受欢迎，成为陪伴消费者出行、玩耍和方便生活的欢乐城市。

欢乐城购物中心，开车去可能要20分钟。现在我们已经把一些东西放在楼下了。你买了我们的住宅产品，我们可以提供多元化的服务，这体现了我们的优势。

乐居金融:欢乐城和万象城有什么区别？

周政:成功的企业有一个共同点，那就是客户导向非常明确，你知道你的客户是谁，坚持这个立场，充分利用差异化的优势。

乐居金融:坚守阵地是铁律？

周政:是的，我们应该不断创新，同时坚持我们的立场，以满足B2B2C关系。以前只面对商家，不太了解每一个消费者的需求，也就是c，现在可以通过大数据实现B2C2B。通过大数据分析，我们可以知道消费者需要什么，我们将重点放在业务匹配和招商上。

乐居金融:欢乐城商业综合体未来会成为轻资产吗？

周政:我们对此非常重视。通过盘活资产存量，建立可持续的资本循环，促进从开发经营模式向资产管理模式的转型升级，从而优化资产结构，促进商业地产资产和品牌资产的复合增值，最终提高股东收益。

周政和陈海宝合影