北京商圈 三大商场调整 北京崇文门商圈转型姗姗来迟

受疫情的影响和国内流通带来的机遇的刺激，2020年对于商业项目和商业区的发展来说是非同寻常的一年。

同样的外部影响，每个商圈的发展也不一样，有的在积极转型，有的在迅速恢复，有的成为新的出拳地标，有的陷入泥潭。

2020年最后一个月，《今日北京商报》记者再次进入各大商圈，深入了解在新的消费模式下，北京老商圈的探索与重生。

崇文门商圈作为北京最好的传统商圈之一，与其他商圈相比转型升级略显缓慢。

北京商报记者今天连续走访发现，郭蕊购物中心一楼和二楼部分区域被关闭，两年后的莫方购物中心开始了新一轮的品牌调整。许多迎合年轻顾客需求的新消费力量正在快速涌入，取代那些跟不上潮流的旧品牌。但纵观崇文门商圈，只有打破目前内部客户的僵局，实现差异化发展，三大主力项目才能真正焕发活力。

血的品牌交换

从以前唯一的新世界百货，到郭蕊购物中心、磨坊、搜秀等多元化商业项目，崇文门商圈的调整和变化从未停止。

北京商报记者今天走访了该商圈，看到郭蕊购物中心餐饮比例持续提高，并重新投入负、负楼层；河静墨坊购物中心不同楼层都经历了不同程度的掉店，一些新潮的新品牌正在填补空的空白；新世界百货崇文店把商场里的超市换了，在街上介绍年轻人喜欢的饮料品牌。

品牌的退出和进入是购物中心转型升级的先锋。《京华商报》记者在郭蕊购物中心看到，负一层的小吃区发生了很大变化，充满活力的网上名人小吃店如枣糕、三元美苑等被撤出，以换取迷你冰糖葫芦、鱿鱼等新品牌。通往新世界百货的通道边上的小吃街基本上是空，只剩下9家有澳门风味和一点点，而这个街区大约有22家。

郭蕊购物中心二楼，北中庭附近的内衣区被围，近10家店铺关门。与此同时，中庭的wow colour、鲜芋头仙子等店铺也纷纷关门。在郭蕊购物中心二楼的体育商务区，只剩下三个培训中心。在墨坊购物中心，基本全空都在负一层，中庭只剩下几家小店。

崇文门商圈三大单个商业项目的品牌集中调整和大面积空布局与其定位不同有很大关系。石英招商中心负责人指出，崇文门商圈因为没有结构化，面临着同一群消费者的内耗问题。此外，消费者的单价跨度并不丰富，形成了百货商店和购物中心之间的“内卷化”。据负责人介绍，疫情过后的商业区恢复，不能单靠庞大的新世界百货。国瑞城没有起到餐饮补充的作用，一直在和新世界“抢”零售业务。而规模有限、位于崇文门商圈边缘的墨坊购物中心的苏秀，由于“先天不足”，恢复较慢。

零售比例下降，体验形式增加

与此同时，一些新品牌也在抓住机会填报空:郭蕊购物中心在二期工程的哈德曼中心引进了WOB北京工艺餐厅、高端超市绿地优化等品牌；今年，新世界百货崇文店新增阿丘拉家等品牌，推出餐饮配套服务，推出餐饮配送。

新世界百货中国有限公司在其2020年度报告中表示，计划创新北京新世界超市的整体布局和商品配置。

在墨坊购物中心的商场里，一楼原有的偶遇眼镜收集店被北美传奇咖啡TIM HORTONS替代；商场五楼引进了玉米烧烤，两家新店都将在年底前开业。关于新品牌的引进标准，摩芳购物中心负责人解释说，摩芳购物中心的调整方向延续了年轻人的导向和吸引投资的趋势，但在品牌调整和升级方面，会选择一些调性更强、更受年轻人追捧的品牌。

从商业形态来看，崇文门商圈零售商业形态的比重在下降，体验商业形态在上升。崇文门商圈新进入者哈德曼中心，以餐饮、健身美容、商务培训、体育生活等体验休闲业态为主。如:Anabona皮肤头皮年轻化管理中心、洗头、三侠健身、博一堂散打搏击俱乐部等。主要满足年轻人对办公、社交、餐饮、娱乐和健康的需求。

石英招商中心负责人指出，崇文门商圈作为程楠的三里屯，应该向更年轻的方向发展。“但对于品牌来说，如果商圈本身的商业项目没有做好，品牌肯定不会选择入驻。所以要吸引和稳定更多对价格不敏感，在商圈结构上更时尚的年轻客户，自然会吸引品牌入驻。”

游戏与联动

崇文门商圈有自己的独特之处。世邦魏理仕华北研究部负责人孙祖田认为，北京崇文门周边有很多新房，所以崇文门商圈应该主要服务周边地区的居民。

石英招商中心负责人提出了相反的观点:从北京的商业格局来看，大部分商家都集中在东北地区，崇文门商圈作为南北商业需求的交流场所，可能是未来程楠商业年轻时尚的风向标，内城程楠的重要消费目的地可以称为程楠的“三里屯”。

无论是走向年轻化发展还是社区化发展，都已经成为新品牌入驻的必然趋势。孙祖田说，品牌的第一家店有助于提高项目的差异化和认可度，从而帮助项目吸引乘客。如果项目业主能够将首店商户的客流转化为项目的整体客流，并将到达的消费者引导到项目的其他店铺，形成联动消费，无疑将有利于项目整体绩效的恢复。

“因为品牌商家对第一家店的初期投入较大，期望值较高，所以对落户项目通常会有更严格的筛选。”孙祖田认为，品牌应该与购物中心合作:在引入第一家店铺之前，项目业主必须在位置可达性、品牌知名度和与商家目标客户的契合度方面具有突出的优势。

崇文门商圈，垄断现象正在改变。孙祖田认为，在城市核心区，商业地产和可开发土地的增量受到严格限制，单个开发商建造大型综合体的机会极其有限，只有通过商业区内存项目不同业主之间的合作和联动，才能形成规模效应。业主不仅要注意商业业态和品牌组合与商圈其他项目的区别，还要考虑在消费者定位和客户流线上与其他项目的联系，以达到最佳的区域协同效应。

石英招商中心负责人表示，新世界作为崇文门商圈的一家成交量比较大的百货公司，零售部分整体比较突出，不需要追求特别的青春。可以用一些零售品牌如潮牌、“常青藤”等作为升级装饰；国瑞城要承接年轻人的娱乐和餐饮，补充家庭生活业态，调整品牌组合和流量反馈，利用好贯穿新世界的地下空形成互补客流；搜秀要注意更时尚更年轻的小楷；Mofang购物中心要多承接线上名人、娱乐、体验等业态。