150拉德 长沙超30座综合体"城中造城" 体量2000万平米

——湖南日报记者陈通讯员卢

城市综合体在长沙遍地开花。虽然这些城市综合体仍处于建设高峰期，尚未完全上市，但行业已经开始理性思考长沙能容纳多少个城市综合体。

30多个综合体“在城市中建造城市”

有人把城市综合体比作“城市的心脏”。它集商业、办公、居住、休闲、娱乐功能于一体，“一城一市”，迅速成为一个地区的新中心。纽约的洛克菲勒中心、东京的六本木、巴黎的拉德芳斯等。

在长沙，自2010年底以来，城市综合体的建设付出了巨大的努力。湖南大学建筑学院院长魏春雨表示，目前的发展趋势处于建设高峰期，尚未进入实质性商业运营阶段。

长沙涌现了多少城市综合体？这位官员没有给出准确的统计数字。据商业研究机构分析，至少有26个大型城市综合体项目在建或上市，总建筑面积近2000万平方米，其中至少800万平方米为非住宅建筑。

“业内认可的数量在30家以上，一般有商业、办公、住宅三种以上的业态，大部分都是100米以上的超高层。”湖南省房地产协会专家委员会委员乐冰告诉记者。他细数了一下，湘江东岸有北辰三角洲、复地昆玉国际、凯富万达广场、华远华中心、保利国际广场，西岸有橡树园广场、世茂铂金湾、绿地中央广场，南岸有大云中央广场、西营门樊城、恒光欢乐世界、华晨世纪广场。

总体来看，这些密集新兴的城市综合体数量普遍较大，单体建筑面积不低于40万平方米，并宣布将推出洲际、凯悦、凯宾斯基等国际顶级酒店品牌。与此同时，不仅房地产巨头介入，省内的房地产企业也纷纷进入这一领域。

“群体崛起”是经济发展的产物

围绕繁华的五一商业区，凯富万达广场拿下西龙街地块，花园花中心敲定坡子街地块，香港码头集团运营东牌楼地块...长沙老城区改造了市中心，吸引了众多地产巨头涌入。

“在公共属性强的地区，城市发展和房地产业的结合必然会导致城市综合体的诞生。”魏春雨认为，城市综合体改变了城市肌理，有利于完善城市功能，振兴城市发展滞后的地区。

按照城市化发展规律，当人均GDP达到4000美元时，就具备了发展城市综合体的初步条件；当人均GDP达到1万美元时，将进入城市综合体快速发展阶段。在长沙人均GDP超过1万美元之前，城市综合体的发展基本上是空白色，真正意义上的甲级写字楼并不多。据了解，几家外资银行获准进入湖南后，曾四处奔走寻找合适的写字楼。人均GDP超过一万美元后，城市综合体如雨后春笋般涌现。

当然，不仅仅是长沙，中国的许多二三线城市也是如此，过去两年里，城市综合体已经遍布这些城市。成都有近100个正在建设的城市综合体。据中国购物中心行业信息中心统计，去年珠海、中山、海口、银川、西宁五个三线城市的商业建筑面积增长了80%以上。

这项政策也促成了城市综合体的大规模扩张。2011年无疑是房地产“政策调控年”，整个行业都在做出更加艰难的战略选择。湖南省房地产协会首席经济学家王认为，在住宅房地产十年黄金发展期即将过去之际，开发商必须实现转型，寻找新的增长点，这必然会进入“城市综合体”领域。

长沙能容纳多少个城市综合体

对于长沙的城市综合体来说，可以预见未来5到10年将是一个竞争激烈的时代。

再看商业量。据不完全统计，长沙五一商圈大型商业网点总面积约22万平方米。但长沙很多大型商场面积超过20万平方米，可以轻松容纳整个五一商圈。对此，有业内人士问:五一商圈那么大的30家店集中会是什么情况？

"我相信，城市综合体的住宅部分将面临更大的竞争压力."乐冰表示，在湘江东岸的项目中，豪宅平均每平米价格接近2万元，随便买150平米就要300万元。其实300万就能在长沙买到一套不错的别墅。据他了解，湘江东岸某行业龙头已决定推迟项目开盘，主要是调整定位，扩大写字楼成交量，减少豪宅成交量。

在接受记者采访时，很多业内人士指出，城市综合体数量庞大并不可怕。可怕的是，开发商没有一个成熟的后期商业运营模式，搞“一炮而红”，把同质化的产品推向市场。

城市综合体的核心强调建筑中“人场、气场、钱场”的汇聚和流动，在于建筑背后的文化、灵魂、活力和竞争力。以文化艺术为核心主题的东京六本木城市综合体，不仅是一个建筑地标，也是日本年轻一代的精神地标。

王表示，将城市综合体简单地视为一种产品，导致了“鱼目混珠”。结果配套设施、停车场等休闲产业名不副实，这样的物业很可能成为城市的“败笔”。他建议政府有必要开始对大型和超高层摩天大楼进行新的标准审查。