产品力 产品力就是生命力

以上是产品公告，以下是正文

但“不变”是绿城近年来使用频率最高的词。

近年来，行业在变，市场在变，老牌房地产企业绿城也在经历着许多变化。近日，我们与绿城中国总裁助理小李进行了深入对话。作为绿城产品线的负责人，小李承认，以产品实力为核心竞争力的绿城一直在思考几个问题:

在“限价”背景下，绿城的产品“溢价”能力如何体现？

追求好的产品与追求规模和利润是否存在矛盾？

面对行业竞争，如何充分发挥绿城产品的优势和价值？

从产品出发，探索企业思维的本源逻辑，探究变化背后的原因，试图寻找绿城可持续发展的路径。

小李，绿城中国总裁助理

第一部分

高级能力有限

生产主义能跨周期吗？

今年的杭州楼市就像一杯温开水，热而不热，整个楼市逐渐回归温和理性。前三季度，杭州商品房交易量同比下降17%，10月份交易量也有一定程度的下降。

另外，经过连续两年的土地出让，杭州未来的住房供应将相当充足。但随着价格倒挂红利的逐渐消失，购买力被稀释和消耗，未来的行业内竞争将明显加剧。

在目前的杭州市场，价格突破几乎没有空。至于该行业的定价逻辑，则是在土地的源头打上了“紧箍咒”。在有限的利润空中，如何控制产品质量不再是简单的单向逻辑。在过去的一年里，房地产市场充满了强烈的质量焦虑。

小李认为，“限价”更有利于追求“质量第一”的房企展示产品优势。在土地出让公告中，出让文件中明确写明了粗均价和最高装修价。这意味着什么样的配置，做什么样的产品，会有多少利润，房企基本上可以在征地之初算清楚。当溢价空被锁定时，买家自然会选择质量更好、服务更好的产品，价格与同地区相近。

这既是挑战，也是机遇。

小李说，产品质量不仅是优势，更是核心竞争力。绿城作为“特殊学生”，以产品实力为基础。

值得一提的是，杭州绿城拿下的第一个“双限地块”金沙江家园，将由宋卫平先生亲自把关，他提出将此地块作为区域标杆和产品创新试点。

刚刚交付的杭州柳巷花园、杭州六安小枫等产品，赢得了业界和业主的掌声。绿城通过全力以赴给市场带来了信心，只要产品做得好，就会赢得客户和市场的青睐。

第二部分

追求好的产品需要成本支持

中国最好的房地产企业是哪家？很多房地产人回答，绿城。

产品有什么好的？绿城人回答，质量+创新。

绿城的每个项目都有自己的特色。哪怕是同一个系列，每个项目都会在原有的基础上升级，经过精心打磨，呈现出优秀的作品，其中不乏“手工”孤儿。

持续创新带来丰富的品牌回报和客户口碑，但同时也带来项目开发周期延长、财务成本和开发成本增加等问题，也影响了项目的利润率。

毕竟作为企业，首先要活下去。只有追求高质量的产品，不管经营业绩如何，企业在激烈的行业竞争中很快就会面临淘汰。

在当今核心城市普遍限价、限保费能力的市场环境下，获取利润的问题转化为如何控制成本的问题。

第三部分

规模、利润和坚持质量之间没有冲突

多年来，业内流传着许多故事，都是关于绿城如何不计成本地提高质量，这是绿城在发展过程中建立产品实力的宝贵经验。今天绿城提出控制成本，不是做减法。小李说，随着产品管理方法的不断完善和细化，绿城摸索出了一些经验。

如何在保证高质量的前提下控制成本？答案是:标准化！

今年7月，绿城发布了多维度、立体度的产品谱系，包括8个产品系列、22个产品类别、22种产品风格。产品线的丰富性令人惊叹。这是绿城25年来反复产品创新迭代的结果，也是产品标准化扎实步骤的体现。

标准化可以使项目启动快，开放快，加快现金流回报，缩短开发周期，降低资金成本；

产品谱系中相同的产品系列更容易传播品牌，也能降低营销费用；

同类产品形成稳定的供应商体系，有利于控制集中开采的成本；

标准化可以促进企业规模发展，进一步降低综合管理成本；

最重要的是，标准化可以固定高质量产品的特征，并将质量保持在稳定的水平。

可见，标准化不仅能促进经典产品的传承和推广，还能促进规模与质量的平衡。绿城坚持质量与追求规模和利润并没有实质性的冲突。

小李说:“绿城的标准化不是行业最好的，我们会加快。”

据悉，绿城有些项目4个月就能开工，9个月就能开盘，14个月就能返现。在行业内，这个水平并不是最好的，但是相比绿城之前的项目，已经有了很大的提升。“前提是我们的产品一直在改进。质量一定要保证。”小李强调。

如绿城在项目管理上采用了国际先进的互穿施工模式，从一楼到顶层，分层进行相应的施工作业，包括外保温互穿、二次结构互穿、轻质隔墙互穿等。所有施工顺序重叠穿插，节省施工时间，通过产业化实现产品质量和经济效益最大化。

绿城还将有效地将BIM技术与建筑工程相结合，以提高施工效率和项目管理成效。虽然BIM技术的引入会增加早期设计阶段的工作成本，但会减少施工、采购和施工管理阶段的大量人力和时间成本。而且可以减少甚至避免后期设计变更带来的高成本，使整个运营过程更接近最佳性价比。

再比如绿城“人车分离”也有自己的标准，不仅考虑汽车和行人的分支，还考虑非机动车的行驶、亭、物流、车辆临时停车、自行车共享管理等因素。交通流线设计中，非机动车流线优先设计在公园外环，车库出入口附围墙，实现真正的人车分离。

类似的标准还有很多，不能一一列举。绿城产品体系目前正在实施近百项体系标准，涵盖产品技术、产品管理、项目运营，涉及创新研发、设计标准、产品配置、建设节点等类型。

此外，去年成立的绿城中国建设研究中心承担着“标准化打样”的重要使命。目前，该基地已包括各种模型展示，如建筑模型墙、景观铺装、景观标志、室内储物等。，从建筑施工、景观设计，到室内装修等产品建筑环节。

建立更加成熟完善的标准化体系，减少单个项目的探索，是绿色城建研究中心的使命之一。

第4部分

产品创造的“28年法则”

创新使绿城的产品继续引领行业，但过度创新曾是延迟绿城发展的主要因素。

现在，绿城的产品创作遵循“28年法则”。

将80%左右的产品定位为标准化产品，基于绿城成熟的血统提炼出最有价值、最关键的部分，快速复制到相应的市场。

其中20%左右是创新产品，这是推动企业产品不断升级的最重要部分。这些产品将保持绿城产品的创新优势。创新成功后，这些产品将被标准化，新的产品类型将被不断提供给基石。

绿城的创新产品分为两种:一种是局部创新，一种是整体项目创新。其中，整体创新项目就像一个综合性的“实验场”，需要经过严格筛选，放慢开发步伐，增加成本，最终形成战略产品。

望江办公楼工程是一项整体创新工程，其办公外廊打破了传统封闭式办公的封闭环境；部分楼层设置精选空共享空房间；而且在楼梯、办公阳台等部位实现了预制建筑；还有垂直绿化系统设计，自动智能车库等等。

令人耳目一新的是，望江办公楼是绿城第一个采用全逆作法施工的项目，也是杭州第一个采用逆作法施工的地铁保护区。

逆作法不仅可以实现地下与地面同步施工，还可以缩短总工期。与传统建筑相比，基坑变形小，相邻建筑物沉降小。另外，逆向施工成本相对较低，成本控制较好。

除了望江办公楼，绿城亚运村项目也是一个整体创新项目，我们也期待着这个新标杆工作的诞生。

第5部分

产品价值的延伸

为更多的人建造更多的好房子

绿城除了自己的开发业务，也希望自己的产品价值能延伸到行业。

尤其是保障性住房这个惠民生的重要项目。

据了解，截至2019年9月，绿城共承接政府建设项目286个，总建筑面积5462万㎡，累计交付面积1974万㎡，改善了13.7万原住民的居住环境。

秉承“为更多人创造更多好房子”的信念，绿城经济适用房质量自2005年以来不断提升，先后荣获詹天佑奖、广厦奖、钱江杯、西湖杯等150个奖项。

Postscript▉

通过与小李的对话，我们可以看到一个正在弥补不足，不断进步的绿色城市。在坚持生产主义的同时，我们已经明白了曾经困扰绿城的成本、管理、效率等问题。全国布局步伐更加扎实有力。

法律不是孤立的，战斗是天生的。尚未固化自身的绿城，在变与不变的辩证思维中稳步前行。

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