中国房地产 中国房地产的38年野史（深度好文，强烈推荐！）

中国房地产的历史似乎很长，所以有很多伟大的作品；然而，在边肖看来，它其实很短，用几千个字就可以解释得很透彻。

不信？读读这段中国房地产野史就知道了。

01

中国最早的房地产和厕所有关。

据史料记载，中国最早的房地产出现在唐朝。一个叫窦毅的商人靠卖鞋卖树攒了80万。

他用3万便士买下了市中心的粪坑，并雇了人免费为他装满。他建了20多家店铺，并把它们租出去，形成了自己的房地产品牌“豆家店”。很难找到商店，甚至波斯人也来租他的商店做生意。

后来成为长安首富，被称为“窦半城”。

中华人民共和国成立后，房地产行业在1978年改革开放后萌芽。

1980年中国住宅集团的成立，意味着中国有了第一家住宅开发公司。当时，中国住宅集团总经理孟晓苏原本是中南海的官员。

该企业的总经理官后，师从李一宁和肖卓基，先后获得经济学硕士和博士学位。

几十年来，他喜欢在凌晨两点后开始写作。所有文件自己做，千万不要用秘书。通过白天卖房，晚上写文章，撰写编辑了10本房地产书籍，发表论文180多篇。

1987年，在一个不起眼的南方小镇，一场不起眼的土地拍卖开始了。经核实，这是新中国第一次土地拍卖，中国的土地正式开始拍卖。那个地方叫深圳。

一年后，这块地被建成“东晓花园”，在mainland China首次以按揭贷款方式出售，不到一个小时就卖完了。

当时房价已经408元/平了，看起来很便宜？？当时蔬菜1分钱一斤。

30年前，广东梅州丰顺镇一个20岁的包工头去镇政府表示愿意帮忙建一条商业街，让他发了财。他的名字叫朱孟依。他后来创建了和盛创展集团，这是中国最早的房地产公司。到2016年，他在全国富豪榜上排名第29位。

此时在香港大陆开厂的富豪徐荣茂已经注册世茂地产。

金融证券分析师李思廉在港穗之间进行交易。在那段时间里，他遇到了他的老伙伴张莉，他发现了大陆的房地产前景。

黄文仔过去常常在街上卖猪肉和倒木材，他通过交易钢铁产品发了大财，成了一个罕见的百万美元家庭。

命运的车轮沿着时代的车辙滚动，有人快有人慢。没人想到砖厂厂长潘石屹和玉米经销商王石会成为房地产大亨。

当时:

任志强刚从部队回到地方没多久，升任华远建设部经理；潘石屹兜里揣着80块钱南下搬砖——做了砖厂厂长陈卓林的家具厂风头正劲王石还在倒卖火车皮里的玉米杨国强还是个泥瓦工军人王健林刚转业做了大连市西岗区办公室主任许家印还在舞阳钢铁厂车间里挥汗如雨张玉良在上海农委会是个不起眼的小职员孙宏斌刚从清华水利系毕业满大街找工作吴亚军还在重庆前卫仪表厂当技工胡葆森已经是中原国际经济贸易公司附属公司董事长兼总经理。

1988年，王石意识到放松土地制度是一个机会。他将自己创办的深圳现代科教仪器展览中心更名为“深圳万科企业有限公司”。

今年11月18日，被称为黑马的万科以2000万元的价格拿下地王，有点像后来的顺驰。负责拍卖的官员称王石“胡说八道”。万科正式进入房地产行业，第二年万科a股上市。

1992年，邓小平第二次南巡，市场经济建立，房地产开始迅速发展。

受邓小平的启发，政府机关和科研院所的一大批知识分子在南巡讲话的影响下，主动下海创业，形成了“九二派”企业家。

因为小平在上海说“要提拔更多的年轻人”，办公室最年轻的张玉良凭着“总经理”的聘书和上海市政府拨付的2000万元启动了绿地创业。

这一年，许家印看到了邓小平的演讲，察觉到了新的机遇，毅然抛弃铁饭碗，奔向深圳。

在时代的大潮下，突然出现了很多房地产公司。

杨国强接手原建筑公司，打出“给你一个五星级的家”的口号，在顺德碧江和桂山交界处低价买下一大片荒地，取名“碧桂园”后开始进入房地产。

王健林正式创办万达。

胡葆森结束了在香港的国有企业生涯，北上中原腹地郑州，创办建业地产。

任志强还没有成长为“大炮”，坐在北京华远经济建设开发总公司总经理的位置上。

宋卫平还站在特区的土地珠海，“下海”，带头的是一家叫南石的电子公司。

冯仑和一帮家伙花了2万元注册了万通地产，后来被称为万通六君子——冯仑、王功权、刘军、易小笛、潘石屹、王启富。但凭借敏锐的目光，他们迅速结束了土地投机，惊险逃离海南岛，避开了房地产泡沫。

齐金星七人创立滨江集团。

已经过了毋庸置疑的年龄的李彬海，放弃了广州军区总参谋部后勤部长的职位，毅然和八个职业军人一起创办了保利地产。

甚至北京大学也纷纷效仿，1992年成立了北京大学房地产开发系，他们开发了南北大街。

随着房地产价格的放开，许多政府审批权限的下放，金融机构开始大量发放房地产开发贷款，土地开发转让规模迅速扩大，市场出现“房地产过热”。

全国各地数千亿资金涌向海口、广西北海、广东惠州等南方沿海城市。当时的情况是:没有人知道房地产，但是大家都知道房地产是暴利行业。于是乎，东、西、北、南一起往前冲，只是为了赚钱，而不是为了要手段；只要结果，不管过程。

当时的泡沫有多严重？当时海南岛有2万多家房地产公司，总数只有655.8万。短短三年，房价涨幅超过四倍。

1992年全国房地产开发投资比1991年同期增长117%，地方房地产投资普遍增长50%以上，其中海南增长211%。

1992年的土地供应面积是1991年及之前出售土地总量的11倍。

1993年，房地产泡沫严重，导致国家开始调控。

1993年6月23日，国务院副总理朱镕基发表讲话，宣布终止房地产公司上市，全面控制银行资金进入房地产行业。

泡沫生成期间，以四大商业银行为首，银行资金、国企资本、乡镇企业资本、民营企业资本通过各种渠道涌入海南，总额不到1000亿元。

几乎所有开发商都成了银行的债务人。精明的开发商把倒卖土地或烂尾楼的钱装进口袋，把还在图纸上的房子高价抵押给银行。大家都疯了，10个人里有8个想靠炒房子发财。

当时，炒房子是传包裹的游戏。房地产泡沫像香槟溢出的泡沫一样醉人，让所有人都趋之若鹜，生怕拖慢了下一步半。

第二天，国务院出台了16项整改措施，犹如一剂良药，止住了房地产热潮。

当时的房产泡沫有多猛？开发商纷纷逃离或倒闭。仅海南有600多栋“烂尾楼”、18834公顷闲置土地和800亿元积压资金，仅四大国有商业银行的坏账就高达300亿元。

但随着各项措施的实施，我国房地产开发增速明显放缓，通货膨胀得到遏制。经济由热转冷，房地产市场也很平静，商品房和商品住宅价格迅速下跌。经过三年的努力，中国经济终于在1996年实现了“软着陆”。

1997年亚洲金融危机爆发后，中国经济开始出现通缩，房地产市场也进入低潮。中国房地产的第一个十年已经结束。

02

1997年金融危机爆发后，房地产开始进入调整期。

中国房地产第二个十年，跟一个字有关。

1998年注定是不平凡的，这成为一个重要的分水岭。

国家求变，正式拉开房改大幕:首先取消福利分房制度。新中国，历时近半个世纪的住房分配制度宣告结束，中国正式进入商品房时代。

历史总是惊人地相似，但又如此不同。

住房制度改革实际上有两个目的:

居民住宅货币化、私有化是房地产市场化的开始。把住宅产业当作刺激内需的支柱产业来发展，这是“房地产是夜壶”的源头。

1998年，中国建设银行发行了中国第一笔个人住房抵押贷款。货币政策进入宽松轨道。

随着分房制度的取消和房贷政策的实施，以及当时只要求20%或零首付，住房需求突然爆发:当时富裕的单位蜂拥而出，抢走了市场上所有的现房。中国房地产业进入快速增长期。

那么这十年和“崛起”有关系吗？大概不会。

福利分房取消后，房地产需求大幅增加，导致土地供应不足。

政府开始实行统购统储统转的土地管理政策，市场开始大规模拆迁。这涉及到各种关于补偿分配的纠纷，是发展与民生的博弈。

经济发展其实就是一场疯狂的城市化运动。

在这种情况下，城市化正在胜利推进。一方面是暴力，一方面是不断的暴富。所以中国房地产的历史掺杂着浓浓的悲喜色彩。

房地产市场的潮起潮落，催生了众多房地产企业的花式兴衰。

90年代后期，粤闽京渝等地诞生了新的代表性企业，如海伦堡、深圳地铁、幻想曲年、建发、郑融、华夏幸福、北京城建、金科、龙湖、新希望、君发、顺驰等。

“万通六君子”，借了300万高利贷，然后抵押了1000万银行贷款，在海南炒地发家，终于在1998年彻底分手。

除了海南炒房，六兄弟还存了一本书，书名是《度过难关走向未来》。在书中，他们把自己描述成一群立志以业报国的青年知识分子，同时也指出他们经商不是为了赚钱，而是为了探索当代中国知识青年报国之路。这本书感动了当时很多人，于是张欣认识了潘石屹，成了情侣。

第一个离开的砖厂厂长潘石屹，搬到了北京。1998年，他拆除了北京二锅头酒厂，建造了第一座SOHO现代城。潘石屹是真正的营销专家:他开启了全国房地产行业所谓的“蛋糕画概念时代”。

在这六位先生中，易小笛于1999年创立阳光100集团，王功权成为知名风险投资家，王启富、刘军也开始了事业，冯仑始终坚守万通。

王石于1999年辞去总经理一职，开始玩滑翔伞和攀岩，并介绍了大股东华润。但正是在这个时候，万科的股权分散问题没有得到妥善处理，埋下了未来宝可以入市的隐患。

宋卫平在房地产开发上蒸蒸日上，绿城逐渐成为最具品质的房企代表。还踢足球，1998年创办浙江绿城足球俱乐部。宋卫平已经“踢”了总计25亿元的足球，甚至因为举报“黑哨”问题险些坐牢，引发了足球黑风暴。

1999年，王健林首次提出“订单式商业地产”的概念，万达广场从此爆发。

徐荣茂最早和世茂一起开始全国布局，几年内就做到了全国前十，但他几次低调发函要求福布斯摘掉他的名字。

2000年，政府终于放开了房地产企业上市，房地产企业终于找到了扩张的导火索——资本。田弘宝业、田放发展、金地、金融街等多家房地产企业借壳上市。

2003年，房地产被正式确立为国民经济的支柱，从此，房地产企业开始蓬勃发展。

今年成立了融创、融信、梁海、荣盛发展、SIIC发展、新疆地产，成为最后一波强势地产企业。

昭宝万金的名字开始在业内响起。

出身军人的耿建明带领一群建筑工人把荣盛打造成“京师兄弟”。目前，这家房地产企业的总部仍然在廊坊，在那里发了财。

杨国强带碧桂园杀出一条血路，拿下华南五虎之首。

最先培训了几个项目的欧宗宏，正式成立荣信。从此，出生在莆田最贫困山村的欧几里德三兄弟成为一代传奇:老大掌管着著名的福建欧几里德投资集团，老二创立了郑融集团，老三发展迅速。

但随着2003年非典疫情猝不及防，全国营业额直线归零，这是社会经济领域的双重考验。

其中有一个不得不提，孙宏斌。

这个年轻人被柳传志指定为接班人，自己送进了监狱。1994年出狱后，孙宏斌去请柳传志吃饭，认错。孙宏斌拿着柳传志借给天津的50万开顺驰。

也许是为了弥补在监狱里失去的岁月，孙宏斌在顺驰的发展上进步神速。顺驰不惜一切代价在土地市场打造了“地王”，甚至创下了一年内同时扩张到十几个城市的纪录。

在2003年的中城年会上，他致电时:“顺驰今年的销售额将达到40亿，2004年的目标是100亿。我们的中长期战略是全国第一，也就是超过在座的所有人，包括王宗。”

王世红脸红了，反驳他“睁眼说瞎话”。

当时，万科在全国范围内销售了1.1万多套住宅，销售额为44亿元，开发面积居世界第一。

后来王石预言“顺驰很快就会很难受”。

没想到，王石的话成了预言。

地王和购房热导致房价飙升过快，民怨沸腾。2004年，政府逐步出台了各种政策，通过收紧信贷和土地供应的大门来遏制房价的过度上涨。

房地产市场开始急转直下。高速推进的顺驰没能坚持太久，资金链断裂。同意注资的摩根士丹利临时变卦，让孙宏斌和顺驰面临绝境。

2005年，中央政府进一步加强宏观调控，以供求双向调节为主。2005年下半年到2006年，成交量开始上升。

但好景不长，因为长三角地区房地产市场下雪的时候，北上广深等一线城市阳光明媚，房价快速上涨，导致3月份调控政策进一步加强。

2007年，无奈之下，孙宏斌只能将自己辛辛苦苦十几年的顺驰低价转让。

回顾顺驰的失败，其实是中国房企发展史的一个缩影。这十年观察到的100强房地产企业有一半以上死于调控。

2008年金融危机爆发时，中国房地产跌到了谷底。

美国次贷危机引发的金融危机迅速波及全球，世界经济呈现下行趋势，各国政府争相救市。中国经济也未能幸免。出口下降，投资减弱，房地产量减半，大量企业倒闭，劳动力失业，造成宏观经济下行压力。

房地产市场风起云涌，下半年更为严重。房地产市场销量萎缩，部分地区房价下跌50%。

“打折”、“房价大跌”、“降价潮”、“成交量暴跌”、“楼市跳水”、“量价双降”、“断供”、“退房”、“房地产市场寒冬”甚至“崩盘”等词汇和新闻充斥媒体。

为了拯救市场，政府发布了“4万亿计划”，其中包括进一步扩大内需和促进经济平稳快速增长的十项措施。

03

2008年9月，金融危机全面爆发，世界经济下滑，中国外贸跌至冰点，国内物价飙升，失业率飙升，不少企业倒闭。

当时中国楼市经过多年调控遭遇金融风暴，北京奥运会的蓬勃狂欢并没有掩盖恐慌情绪的爆发，反而遭遇了最严重的房价泡沫和危机。

碧桂园、珠江、和盛创展、R&F、恒大地产，当时被称为房地产行业华南五虎，都存在资金链问题，降价在即。万科、中海、金地等品牌地产企业纷纷预言，他们在北京、杭州、上海等全国各地已经开始了15%到30%的跌幅。很多地方都经历了退房断供，中介公司也开始关店。

经济专家正在预测中国房地产是否会像一个90岁的缺钙妇女一样陷入骨折。

今年北京一个男人的公司破产了，老婆跟别人跑了，豪华家具都被债主抢走了。只剩下一个衣柜和一把椅子。那人受不了打击，想自杀。他找到一根绳子，站在椅子上自杀。他一转身，看见衣柜上有半瓶白酒和半包烟。该男子决定在自杀前坐在椅子上抽烟喝酒。

过了一会儿，他对自己说，我该怎么办？人生才刚刚开始！

然后11月，政府推出一揽子救市计划，应对国际金融危机，被称为“4万亿计划”:印4万亿元救中国，乃至全球经济！

这个人抵押了房子，买了一块地盖房子卖了。

结果2009年，房价暴涨，男方暴富，然后拿着土地一次次重新开发...他成了房地产开发商。

四万亿做了什么？

当时的主要目的是投资推广券商，振兴十大产业。刺激政策出台后，中国在十几个城市修建了数万公里的高速公路和铁路，100多个机场和地铁。

但是更多的资金流入了房地产市场。国务院发展研究中心研究员吴敬琏在后来的一次讲话中说，国企拿到4万亿，不知道怎么办，只能投资房地产。

老李是一名在建筑行业工作了30年的农民工。他不知道什么是理财。他只知道把赚的钱存在银行最安全。他的梦想是在攒够钱的时候，把钱给在省城工作的儿子买房子。

他不知道什么是经济危机，但他知道自己一年多没有工作，只能回老家，但是土地被征用了，不能种地。

政策出来，工地就平在海的南边，他开心地笑了:终于有活干了。

但后来他哭了:逐渐产能过剩，物价飞涨，房价飞涨，他存进银行的钱被稀释贬值了30%。从2009年开始，房子不能再买了。

中国是一个高储蓄率的国家。印钞票就是稀释普通人的所有积蓄，最后的结果就是通货膨胀。但话说回来，只有通过花钱或投资，经济才能发展。

这里不展示是非曲直，但每一次潮起潮落，每一个人都有起伏。

2009年房地产行业在空之前开始繁荣，销售的毛利率、净利率、销售规模都有较大增长。有人把近十年的发展称为房地产的黄金时代。

今年以来，许多房地产企业抓住机遇，成为黑马，许多老式的大型房地产企业犯了战略错误，逐渐退出舞台。更有甚者，很多中小房企没能经受住那一波的冲击，像泡沫一样涨起跌落，破门而入空。

也就是从那以后，出现了房地产企业的销售排名。有趣的是，排名已经成为一门生意。国内涌现了很多房地产研究机构，每年每个机构都会发布一份房地产企业排名。对比排名会揭示一个有趣的现象:每个机构都有相同的数据来源，但金额不同，有时排名相差太大。

中原地产首席分析师张大伟曾表示:“仔细看，每当一家房地产公司与这些机构签署战略合作协议时，排名都会突飞猛进。”。原因是买这些排名是为了讨好两种人:上市的房地产企业是给老板和股东看的，非上市的房地产企业是给银行看的。

2009年，超过100亿的房地产企业数量在空之前达到20家。

其中，某房地产公司老板黄文仔是个低调精致的老先生:西装几万块；总是头发顺滑有光泽，连苍蝇都停不下来；每天出门打不同风格的领带，一年后也不能重复。但与此同时，他一直保持低调，直到几年没有出现在媒体上，很少有人知道他也是一个来自农村的穷孩子。改革之初，他向朋友借了40万，后来不还也不介意。

从事钢铁业务12年的黄文仔，从2000年开始开发广州星河湾。虽然卖了很多年了，但是无数同行都去看过，我在那里受到了刺激。他开创的“星河湾模式”至今仍是一个传奇。

他坚持以质量为王的豪宅模式。他曾经因为不满用锤子砸了几百万个样板间，比碧桂园早15年提出“建筑之家劳斯莱斯”的口号。

他首先提出产品复制的发展模式，将广州星河湾搬到北京，原本是垃圾场和臭水沟，却作为北京销售皇冠卖掉；2009年，6小时内售出价值40亿的商品，3个项目销售额超过100亿。

以1亿元的底价将顺驰卖给金鹿孙宏斌似乎无法东山再起。但是那个中年孙子在池子里吗？顺驰倒台前他注册成立了融创。蛰伏三年后，2008年12月，在市场冰点期间，老孙以天价20亿拿下西山一号院地块，再次惊世骇俗。后来市场再一次证明了老孙的判断:西山一院三年只有一个项目给融创贡献了150亿。

老孙舔了舔伤口，又把地图铺到全国。

卖油条后娶了女秘书的姚振华，并没有因为蔬菜而直接发家致富，而是给他带来了一个发达的机会:卖菜赔钱，却在深圳“菜篮子工程”批准的50亩土地上做饭时翻了身。170万，建了几个亿的房子，发了大财。从此宝能开始崛起。不过宝能的野心不仅限于房地产。姚的老板开始在保险、物流、小额贷款、教育、医疗、农业等行业工作。，他的事业越来越大。

那时候金茂还叫方兴，刚成立就在央企中化的怀抱里迅速羽翼丰满，成为黑马；已经在香港经历过97金融危机的中海深知此刻是发展的最佳时机；万科保利中海的业绩几乎是其他房企无法逾越的三座大山，但还是被绿地和恒大拼命迎头赶上；宋卫平让全国人民都记住了绿城的好房子；吴亚军已经用一片片花海迷惑了无数太太的芳心。

个人财富也经历了重新洗牌。很多人从实体经济进入楼市。2008年北京某楼盘售价8000元/㎡，2009年达到2.5万元。当时高涨的房价让温州炒房团赚了不少钱，“温州人砸2亿买房子”的消息不断爆出。

阅人无数不如导仙；神仙带路，不如贵人相助。

2008年金融危机爆发时，徐老板去香港和大D总裁郑裕彤玩了三个月。郑裕彤觉得很有诚意，就用手把这个河南周口泰康县巨台岗村的小哥哥带走了。它是由扑克游戏“Hoda D”的一群粉丝自发形成的，但成员的力量有多大呢？他们占据了半个香港。

郑裕彤和他的卡友们不仅为2008年陷入财务困境的恒大注资，还在2009年推动恒大在香港上市。上市的时候，老许刚刚成为富翁，被机构空做的很惨。然而大D社大佬又出手了，做空的人无数次破仓。

当然，许家印也给了卡友丰厚的回报，2015年作为D社成员的港商退出大陆时，恒大是他们550亿人民币资产的收购方。

当年，姚振华在征地建房方面也有潮汕老乡的帮助。2009年凯撒在香港上市时，有很多老乡帮助了郭英成。2017年，凯撒被停职两年，平台上还有潮汕黑帮兄弟。

潮汕帮到底有多厉害？

不要只看李光耀、李嘉诚、马云、、黄光裕、。光是深圳就有400万潮汕人，深圳资产前50的商人能数得清潮汕黑帮的主顾有多少。

、张军、、、朱、、纪海鹏等馆主，也都极其低调。潮汕会馆业主之间的资金借贷，不需要写上亿元资金的借条，早上一谈妥钱就到位了。唐尧和唐果向潮汕帮借钱，这就是众所周知的马蓉和宋喆的关系。资金远远超过数十亿。

就连潮汕帮在深圳也几乎无敌。背后有星河、宝能、华南城、东海、龙光、观澜、梅家华、大中华、茅野、洪荣源等企业。，还有潮汕的商业团伙。

融创扩张的时候孙宏斌并不是一个人。雷曼兄弟之前注入2亿美元，之后贝恩、德意志银行等私募基金频繁注入外资。即使是近几年疯狂收购孙孙，也不仅仅是基于融创的销售业绩，背后还有很多信托基金的帮助。

纵观中国房地产企业老板们的奋斗史，他们都会被贴上勤劳好胜的标签，但他们都自动忽略了另一个标签:强赌。

某房地产公司不止一个员工跟我说，他们老板以前每个周末都会飞去澳门赌博。香烟的烟雾弥漫在桌子上，叼着雪茄的老板猛吸一口，把薯片扔在中间。他一周不出赌场，一局不眨眼就输了上亿。

老板们的赌博不止于此。

凯撒上市后，也开始了全国布局，在全国疯狂征地，但后来发现太深，进不了三四线，于是迅速缩回到一二线城市。但这不是凯撒2015年破产清算的原因。

从和盛创展超越万科逐渐消失，朱孟依远走海外，从国美声称房产价值1000亿元到黄光裕入狱，从凯撒黑马冲上前20，到国盈出逃躲两年的原因，导致凯撒突然破产清算。潮汕黑帮老大在商场里游刃有余，但在政治舞台上赌博却是输多赢少。

星河湾也遭遇滑铁卢:2010年，星河湾在鄂尔多斯废弃，由于政策调整、非法占地、贷款崩溃等原因，项目销售下滑。当时星河湾推出四大代理联手，动员1000名销售人员，但未能改变颓势。

然后到了2011年，太原星河湾业主因为质量问题，大规模维权，销量锐减。上海星河湾因工程降价支付6亿元赔偿老业主，引起业内声讨。2013年，曾与联手打造星河湾销售神话的梁也离开了星河湾，他的黄金搭档土崩瓦解。

从此星河湾被其他房地产企业甩在了后面。星河湾几乎是近几年房企兴衰的一个缩影。

孙宏斌从东向西嗅了嗅。饿狼想吃前面的绿城和后面的凯撒，但都让嘴里的肥肉飞走了。原因是两位老板都想再赌一把。宋卫平曾经说过，和融创的合作可以算是一场毫无头绪的野婚。最后老孙生气了，吞了乐视，才发现这块肉被糟蹋了。对于中国第四大厂商，销售额上千亿美元的融创来说，这笔钱可能不算什么。

在冯仑的办公室里，王石和姚振华对峙到凌晨。王石指着姚振华骂他，甚至指责野蛮人没有资格控制万科。唐尧的脸没有变:做生意就是赌博。

一个会成功，但不管是输还是赢，老板们都在中国房地产的官方野史上留下了一滩墨宝。