小产权房屋买卖协议 一锤定音！最高法院：绿本“小产权房”买卖合同有效！

作者:张懋镕，新荣(全国)房地产律师团队首席律师

——这是一部从“有效”到“无效”，再到“无效”，再到“有效”的“房屋战争大片”。历时七年，检察院抗诉两次，法院再审三次，从基层法院到最高人民法院，经历了所有的法律程序。......

新荣团队的成功故事“重！绿色小产权房:连环买卖合同有效，原村民不能反悔！出版后引起社会广泛关注(不到24小时，访问量近2万)。但也有网友认为这只是宝安法院的一个案例观点，未必具有普遍性。所以专门写这篇文章，是想告诉大家，绿屋“小产权房”买卖合同的效力已经最高人民法院确认，终审判决已经做出，这是不争的事实！

本文关键词:小产权房、温室、土地划拨、土地到期、合同精神、起诉、上诉、抗诉、上诉、再审、提审、终审、最高法院、义务人申请执行、执行撤销......

推荐人信息:

1.划拨土地上的绿色房屋(非商品房)买卖合同有效；

2.土地使用权期满的房屋买卖合同有效；

3.已确认且未分证(与其他房屋相同的产权证)的房屋买卖合同有效；

4.已确定确认但以他人名义登记的房屋买卖合同有效；

5.香港特别行政区的立法不能作为确定合同无效的依据。

本案:李(买受人)诉刘(出卖人)房屋买卖合同纠纷案

初审法院:最高人民法院

案件号。:(2017)最高人民共和国第87号

基本情况:

涉案房屋为绿色“小产权房”，为同一栋楼的五层之一。以深圳市南山实业发展公司(简称南山公司)的名义与其他四层注册；

土地使用权为行政划拨土地，使用年限30年:1983年1月2日至2013年1月2日，诉讼过程中土地使用期已满；

1986年6月，该房屋被南山公司投资于其他公司，多次被不同法院裁定转让，多次易手；

2008年11月20日，湖南省岳阳市中级人民法院民事判决书裁定，该房屋债务归刘所有；

2009年3月12日，刘与李签订《房屋转让协议》，该协议于2009年4月2日在广东律师事务所见证下重新签署，以239万元的价格出售给李；

由于该房屋不是市场上的商品房，虽经多次裁决和协议转让，但已超过20年未转让(以原产权人南山公司名义登记)；

2011年3月10日，刘委托律师向李出具《律师函》，告知李解除《房屋转让协议》、退房、收回购房款等事宜；

2011年8月1日，李诉广东省深圳市南山区人民法院确认房屋转让协议有效(本案)，刘反诉房屋转让协议无效(反诉)！

2009年12月1日，刘强行收回该房屋，将其出租给顺丰快递(集团)有限公司南山营业部

2012年7月17日二审判决该合同无效后，刘将涉案房屋高价转让给外人。

买方起诉:

李认为，《房屋转让协议》合法有效。因为房价飞涨，刘悔过自新，不断发律师函和电话干涉，但他还是提起了本案诉讼。请求:确认双方签订的《房屋转让协议》有效，由刘协助办理过户手续。

卖方反诉:

据刘介绍，该房屋占用的土地为行政划拨土地，无法支付土地出让金和办理产权转移登记。李知道自己办理不了过户登记，就买了，违反了法律的禁止。根据深圳经济特区立法，李不具备购房资格，故《房屋转让协议》无效。反诉请求:确认双方签订的《房屋转让协议》无效，李将在房屋入住期间支付使用费。

第一次:一审判决，合同有效

广东省深圳市南山区人民法院认为(原审判决):湖南省岳阳市中级人民法院民事裁定书裁定，应将诉讼涉及的财产交付给刘，以抵偿债务。刘虽未办理房地产权登记，但根据民事判决，与李签订了《房屋转让协议》。双方均表达了真实意图，内容不违反法律、行政法规对合同效力的强制性规定。根据《中华人民共和国物权法》，未经登记，不发生效力，法律另有规定的除外。“第十五条规定:“当事人之间关于不动产权利的设立、变更、转移和消灭的合同，自合同成立时生效，法律另有规定或者合同另有约定的除外；不办理产权登记的，不影响合同效力。“因此，《房屋转让协议》自合同成立时生效。支持李确认《房屋转让协议》有效的主张；不支持刘确认房屋转让协议无效的主张。关于李请求刘协助办理本案涉案财产转移手续一事，虽然本案涉案财产已通过法院裁定实际交付给刘，但本案涉案财产尚未登记，刘协助李办理本案涉案财产转移手续的条件尚未满足，故不支持李的诉讼请求。

2011年11月9日，(2011)深南法民三初字第738号一审判决:1。李与刘于2009年3月12日签订的《房屋转让协议》为有效合同；2.驳回李的其他诉讼请求；3.驳回刘的所有诉讼请求。

第二次:二审判决，合同无效

根据广东省深圳市中级人民法院二审判决(原审判决)，本案的焦点是所涉及的合同是否合法有效。涉案房地产所在土地的土地性质为行政划拨土地。土地使用权划拨是指国家将土地无偿给予土地使用者，其权利的取得和处分必须严格遵循法律规定。未经有关部门批准，土地使用者不得随意处置已划拨的土地使用权。本案中，刘根据生效文件取得了诉讼所涉财产的所有权，但诉讼所涉财产的土地性质仍然是行政划拨的土地。刘、李未经有关部门批准，在划拨土地上买卖与诉讼有关的房地产，违反法律、行政法规的强制性规定，依法应当认定为无效。一审认定所涉合同有效，这是适用法律上的错误，二审予以纠正。合同无效的，应当返还因合同取得的财产；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。李占有并使用了诉讼所涉及的财产，李应当在占有期间支付房屋使用费。同时，为避免诉讼，刘应将货款返还给李，同时按银行贷款利率向李支付利息。

2012年7月17日，(2012)沈重法防中字第99号二审判决:1 .撤销深圳市南山区人民法院(2011)深南法民三初字第738号判决；2.确认刘与李签订的两份房屋转让协议无效；3.李于2009年4月2日至2009年11月30日(签约日至抢房日)向刘支付了房屋使用费429，722元；4.刘向李支付239万元及利息，按照中国人民银行同期同类贷款利率标准计算，至判决确认之日止；5.驳回李的全部诉讼请求；6.驳回刘的其他主张。

二审判决后，刘将涉案房屋高价转让给案外人冷。

第三次:省检察院抗诉

二审判决后，李不服，向检察院提出申诉。2013年3月27日，广东省人民检察院向广东省高级人民法院提出抗诉，认为二审判决认定的事实缺乏证据证明适用法律确有错误，理由如下:

1.刘未办理产权登记违反合同。诉讼涉及的财产目前已经登记在南山公司名下。虽然该房产的土地性质仍为行政划拨土地，但经法院裁定债务清偿后，受让方只需办理土地使用权出让手续并缴纳土地使用权出让金，该房产的土地性质变更为依法转让取得的土地。刘没有积极履行合同约定，导致诉讼涉及的土地性质的财产仍然是行政划拨。

2.根据《物权法》第十五条的规定，经法院反复执行清偿债务的裁定，刘取得了诉讼所涉财产的所有权。刘虽未向登记部门申请产权登记，但不影响法院判决取得该房屋所有权的法律效力。刘与李签订的《房屋转让协议》是双方的真实意思表示，刘应按合同约定办理诉讼所涉财产的过户手续。

第四次:再审判决，合同未生效

2013年5月10日，广东省高级人民法院责令深圳市中级人民法院再审。深圳市中级人民法院认为(原审判决):涉案财产多次转让，法院确认其所有人为刘，但涉案财产的土地性质仍为行政划拨。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条规定:“以划拨方式取得土地使用权的，房地产转让应当按照国务院规定报有批准权的人民政府审批。经有批准权的人民政府批准转让的，受让人应当按照国家有关规定办理土地使用权出让手续，缴纳土地使用权出让金。”尽管刘与李于2009年3月12日签订了《房屋转让协议》，并于2009年4月2日在律师的见证下再次确认了买卖诉讼所涉及的房产的事实，但并未根据上述法律法规的规定向有关行政管理部门申报批准，应认定双方签订的《房屋转让协议》无效。另外，诉讼所涉财产的土地划拨使用年限为30年，从1983年1月2日至2013年1月2日，即划拨土地使用年限已满，无法办理土地使用权出让手续，客观上也无法将诉讼所涉财产转让给他人。在转让协议尚未生效的情况下，李占有、使用诉讼所涉及的财产是没有根据的。二审判令其支付刘占有使用费，刘返还购买价款并赔偿相应的利息损失。治疗是正确的，应该保持。如果李认为刘的过错给他造成了其他损失，他可以通过另一种方式解决。综上，二审认定双方签订的转让协议无效、不当，经再审纠正，但结果正确，应予维持。

2013年10月30日(2013)沈重法防再字第35号再审判决:维持深圳市中级人民法院(2012)沈重法防中字第99号民事判决。

第五次:省检察院再次提出抗议

李仍不服，向检察院提起上诉。2014年5月18日，广东省人民检察院第二次向广东省高级人民法院提出抗诉，认为再审判决证据不足，适用法律确有错误。原因如下:

首先，虽然诉讼涉及的房产目前已经在南山公司进行了登记，且房产的土地性质仍为行政划拨土地，但经政府同意，法院决定清偿债务后，受让方只需办理土地使用权出让手续缴纳出让金，办理产权变更登记手续，房产的土地性质将变更为依法转让取得的土地。受让人和刘在征得政府同意和法院判决后，获得了该房屋的土地所有权。虽然他们没有办理过户手续和财产转移登记，但这并不影响政府“批复”文件和法院裁决的有效性。以出让方式取得土地使用权不受划拨土地30年使用年限的限制。再审判决中，涉案土地仍为行政划拨土地，刘、李买卖涉案财产未报有关行政部门批准。双方签订的《房屋转让协议》未生效，缺乏事实依据，适用法律确有错误。

其次，根据《物权法》第十五条的规定，刘在经过数次法院判决后，取得了涉案房屋的所有权。各受让方、刘虽未向登记部门申请产权登记，但不影响法院判决取得房屋所有权的法律效力。刘与李签订的《房屋转让协议》，意思是双方真正的意思是刘按照合同的约定办理所涉房屋的过户手续。

被申请人刘回复:1 .检察院在没有新证据的情况下对同一案件进行了两次抗诉，不符合民事诉讼法第二百零九条的规定。2.房屋转让协议的实际履行不存在客观条件:一是所涉房屋占用的土地使用权已经到期，无法办理土地使用权转让和房屋产权变更手续；第二，李没有资格接管涉案房屋。这是因为《深圳经济特区高新技术产业园区条例》第二十八条规定:“禁止在高新区内转让协议出让的土地和建筑物。因破产、清算、自愿或强制迁出高新区的，由市政府土地管理部门收回土地使用权。”《深圳市工业建筑转让管理办法(试行)》第五条规定:“工业建筑的受让方必须是依法注册的企业。涉及的土地用途是工业用地性质，涉及的房屋受让方必须是依法登记的企业。”

第六次:省高院提交庭审，合同未生效

2014年9月28日，广东省高级人民法院开庭审理，认为(原审判决):本案争议的焦点是李与刘签订的《房屋转让协议》是否具有法律效力。

《合同法》第四十四条规定:“依法成立的合同，自成立之日起生效。法律、行政法规规定应当生效的审批、登记等程序，依照其规定。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(一)》第九条第一款规定:“根据《合同法》第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定，合同应当经过批准程序或者办理核准登记手续后生效。当事人在一审法院辩论终结前未办理批准手续或者办理批准登记手续的，人民法院应当认定合同无效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但登记后不生效的，当事人未办理登记手续不影响合同效力，合同标的物的所有权和其他财产权不得转移。”根据法院判决，刘取得了本案涉案财产的所有权，但由于未办理产权变更登记，将划拨土地变更为出让土地的程序尚未完成，仍为划拨土地。本案双方的房屋买卖行为是在划拨土地上的房地产买卖，应当报有审批权限的人民政府审批。本案涉及的房地产转让尚未报有审批权限的人民政府审批的。根据上述规定，原再审判决认定涉案房屋转让协议无效。

2015年5月18日(2015)粤高法审建民字第27号开庭审理:维持深圳市中级人民法院(2013)深中发房字第35号再审判决。

第七次:最高法院提起诉讼，合同有效

李不服广东省高级人民法院的判决，向最高人民法院提起上诉。2016年12月30日，最高人民法院裁定对本案进行复审(原审判决):房屋转让协议合法有效，理由如下:

首先，在签订房屋转让协议时，刘是涉案房屋的所有人。湖南省岳阳市中级人民法院裁定并通知刘将本案涉案房屋转移。《物权法》第二十八条规定:“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定而设立、变更、转移或者消灭产权的，自人民政府的法律文书或者征收决定生效时生效。”因此，刘依法享有本案所涉房屋的所有权，有权与李签订《房屋转让协议》。

其次，《房屋转让协议》不违反法律、行政法规的强制性规定。根据《合同法》第五十二条和《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第十四条，只有违反效力强制性规定的合同才是无效的。《城市房地产管理法》第三十八条规定:“下列房地产不得转让: (一)以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件...(6)权属证书未依法登记的……”第三十九条规定:“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产应当符合下列条件: (一)土地使用权全部按照出让合同的约定已经支付。(二)按照出让合同的约定进行投资开发，属于住宅建设项目，已完成开发总投资25%以上，且属于成片开发土地，形成工业用地或其他建设用地条件的。房地产转让时房屋已经竣工的，还应当持有房屋所有权证。”第四十条第一款规定:“以划拨方式取得土地使用权的，房地产转让时，应当按照国务院的规定报有批准权的人民政府审批。经有批准权的人民政府批准转让的，受让人应当按照国家有关规定办理土地使用权出让手续，缴纳土地使用权出让金。”从规定的内容来看，第三十八条和第四十条没有直接规定违反后的行为无效。而且在此类纠纷中，确定划拨土地上的房屋买卖合同有效，合同的履行不会侵犯国家利益和社会公共利益。因此，《城市房地产管理法》第三十八条和第四十条是强制性规定。《中华人民共和国城市国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条和第四十五条不是强制性规定。《房屋登记办法》和《深圳经济特区高新技术产业园区条例》不是法律、行政法规。综上，违反《房屋转让协议》上述规定，不构成违反《合同法》第五十二条第五项规定的法律、行政法规强制性规定。此外，《房屋转让协议》是房屋转让合同，《最高人民法院关于审理国有土地使用权合同纠纷案件适用法律的解释》第十一条规定“土地使用者未经有批准权的人民政府批准，与受让人订立转让划拨土地使用权合同的，该合同视为无效”， 它规定的是直接以国有土地使用权为合同主体的买卖行为，而不是房屋买卖。 因此，本规定不适用于本案中合同效力的确定。

第三，登记和审批不是房屋转让协议生效的条件。《物权法》第九条第一款规定:“不动产物权的设立、变更、转移和消灭，依法登记后生效；未经登记，不发生效力，法律另有规定的除外。”第十五条规定:“当事人之间关于不动产权利的设立、变更、转让和消灭的合同，自合同成立时生效，法律另有规定或者合同另有约定的除外；不办理产权登记的，不影响合同效力。”因此，债权合同的效力是独立的。无论是登记还是交付都会影响产权变更的效力，但不影响债权合同的效力。虽然《城市房地产管理法》第四十条第一款规定:“以划拨方式取得土地使用权的，在转让房地产时，应当按照国务院的规定报有批准权的人民政府审批。经有批准权的人民政府批准转让的，受让人应当按照国家有关规定办理土地使用权出让手续，缴纳土地使用权出让金。”但审批只是物权变动的一个必要条件，即未经审批，不办理产权登记，不转移产权，但这不影响房屋买卖合同的效力。广东省高级人民法院根据《最高人民法院关于几个适用问题的解释(一)》认定《房屋转让协议》未生效，属于适用法律错误，应予纠正。

最后得出结论，《房屋转让协议》有效符合诚实信用和公平原则。《房屋转让协议》是李、刘的真实意思表示。明确了本案涉案房屋的土地性质为行政划拨土地，详细描述了本案涉案房屋的流转过程，并规定刘应积极配合办理过户手续。刘不应因合同无效而主张本案所涉房屋归其所有，也不应要求获得政府征收拆迁所获得的全部权益。刘反诉称《房屋转让协议》无效，要求李支付房屋使用费，明显违反其在《房屋转让协议》中的承诺。他的不诚实行为不应该得到法律的支持，否则会对李造成很大的不公正。综上所述，《房屋转让协议》合法有效。

另外，一审未主张的李返还房屋及诉讼期间租金收入再审请求不属于再审范围，本院不予审理。

2017年8月22日，最高人民法院裁定:

1.撤销广东省高级人民法院(2015)粤高法沈剑民体字第27号民事判决；

2.撤销广东省深圳市中级人民法院(2013)沈重法防再字第35号民事判决；

3.撤销广东省深圳市中级人民法院(2012)沈重法防中字第99号民事判决；

4.维持深圳市南山区人民法院(2011)深南法民三初字第738号民事判决书

这个判决是最终的。

第八次:“执行闹剧，独角戏”——卖家申请执行，主动交执行款，最后败诉再申请执行反转！

申请执行:经深圳市中级人民法院复核后，买受人李提出申诉，未要求追回价款。2014年8月22日，出卖人刘向深圳市南山区人民法院申请执行，并主动履行义务，支付部分价款。执行；

最终执行:广东省高级人民法院提交审理后，深圳市南山区人民法院终结执行；

执行翻案:最高人民法院判决后，刘于2018年1月16日申请深圳市南山区人民法院强制执行，请求执行存放于本院的执行款799，369元。2018年3月16日，双方达成执行和解，2018年3月23日，深圳市南山区人民法院结案，收取执行费10394元。

新荣说:“绿房子”“划拨土地”“逾期土地”“无照房屋”“他人名下房屋”的买卖合同有效！

1.赞美买家李坚持维权！本案已经完全通过了中国司法审判的所有法律程序。经过检察院两次抗议，三次再审，背后有积怨。可想而知，如果没有必胜的信念，就没有办法坚持下去(由于民事诉讼法制度设计的变化，在实践中，大多数错案无法进入最高人民法院的视野)；

2.赞深圳南山区人民法院。本案一审法院是深圳市南山区人民法院，是基层法院。其正确判决先后被深圳中级人民法院、广东高级法院三次撤销(二审、再审、提审)，最后被最高人民法院维持原判，可见法院级别与判决的正确性并不存在必然的关系。同时，鉴于实践中大多数案件是基层法院一审，二审不公开，几乎没有案件可以向最高法院再审，中院和高院应该承担社会责任，正确适用法律，尽量减少冤假错案

3.本案总结了法学界争议较大的“绿色房屋”、“划拨土地”、“逾期土地”、“无证照房屋”、“他人名下房屋”买卖合同的效力争议。法律上严格区分债权合同的原因与物权变动的结果之间的关系，符合物权法的规定。事实上，它在民事行为中贯彻诚实信用原则，保障法律的正确实施和社会的公平正义；

4.违反特别行政区的立法不能使合同无效。根据《合同法》第五十二条第(五)项规定，只有违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。特区立法虽然不是法律，也不是行政法规，但却是由《立法法》规定，由全国人大授权。可以对法律、行政法规、地方性法规进行修改，明显不同于普通地方性法规。没有规定合同是否因违反特区立法而无效。此案证实特区立法不行。

5.担心中国人的契约精神。众所周知，2015年，深圳房价飙升，引发了业主违约潮。2017年，房价下跌，导致购房者违约。本案中，卖方为了毁约顽强坚持了七年。遗憾的是，239万人民币的合同诉讼被带到最高人民法院，他的名字被永久写入了中国裁判文书网。

“重！绿色小产权房:连环买卖合同有效，原村民不能反悔！”辛蓉说“要检查购买风险。

附深圳“绿房子”简介:

以“房产证”命名为绿色(商品房为红色)，根据“深圳市规划国土资源局发布新:根据《深圳市通知》(深国发[2009]1号)，深圳市合法房产证采用红色和绿色版本。红皮书记录的是市场商品房产，绿皮书记录的是非市场商品房产。

有下列情形之一的房地产，应当出具《绿皮房地产证》:

(一)通过行政划拨方式取得的土地使用权；

(二)在行政划拨土地上建设的房地产；

(三)以协议方式按照约定的地价标准支付地价的土地使用权(以协议方式按照市场地价标准支付地价的除外)；

(四)在支付约定地价的土地上建设的房地产；

(五)以降价方式取得土地使用权的土地；

(六)在降低地价的土地上建设的房地产；

(7)政策性住房，包括准成本住房(准成本商品房)、全成本住房(全成本商品房)、全成本微利住房、社会微利住房(微利商品房)、经济适用住房注4；

(八)农村居民私有房屋；

(九)经房地产登记机关确认的其他非市场商业房地产。

“绿皮书”是一种记录非市场商品房地产的凭证。记录下来的房产大多具有政策性、福利性、保障性的特征。地价不按市场价支付，入账权利受到一定限制，不能直接办理过户手续。