租金减免 购物中心减免租金，那免租能免税吗？

告别旧迎新，按照中国传统历法，中国人民将迎来鼠年，但14亿中国人民却没有鼠年这样的美好开端，却积极投身于抗击新型冠状病毒疫情的斗争中。在此，我要向在疫情第一线奋战的医生、卫生工作者等表示深深的敬意。

疫情肆虐，不仅给人们的健康带来危害，也对我国的一些行业造成了严重影响，尤其是大型商场和广场，由于春节期间的关闭，造成了阶段性的运营困难。

1月28日，以王健林先生为首的万达商业管理集团宣布，1月24日至2月25日，万达广场所有商户免收租金和物业费。根据行业预测，万达商业管理集团将减租30-40亿元。

随后，保利商业、华润置地、招商局蛇口、欢乐城控股、银泰集团等多家商业集团纷纷出台免租措施，与广大商户一起承受经营压力。

1月29日，美的地产旗下子公司美的商业宣布，旗下管理的所有购物中心将实施租金核减计划，从1月25日至2月24日，对所有商户进行为期一个月的租金和物业管理费用核减。

1月30日，新城控股宣布其分布全国的五岳广场，从1月25日至2月13日，对所有商户实行租金减半政策，共减租1亿多元

1月29日，R&F集团宣布将免除其7家商场2020年1月24日至2020年2月2日的租金。

1月29日，华润置地宣布，从第一天起至第十六天，全国各商业项目所有门店租金减免

1月26日，保利商业宣布，在第一年第一天至第六年第六天期间，将品牌商户租金下调六天。

银泰商业集团将在关闭期间免收购物中心的所有租金。

从税收角度来看，租赁房地产涉及缴纳增值税、城市维护建设税、教育费附加、房产税、企业所得税等税费。万达商业管理集团等商业集团发布的免租金政策是否免除相应的税费？各项税收政策有哪些特殊规定？下面给大家简单分析一下。

01

增值税政策分析

营改增后，房地产租赁业务属于现代服务——租赁服务——经营租赁服务的房地产业务租赁服务，一般纳税人按9%的税率计算增值税销项税额。那么免租金政策在租赁期内可以免征增值税吗？还是作为销售，需要计算缴纳增值税？

《营业税改征增值税试点实施办法》第十四条规定，下列情形视同销售服务、无形资产或不动产:

单位或者个体工商户免费向其他单位或者个人提供服务，但公益事业或者面向公众的除外。

单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产，公益事业或者面向社会公众的除外。

财政部和国家税务总局规定的其他情形。

从《营业税改征增值税试点实施办法》的税收政策规定来看，商户免租形式仅针对特定目标群体，不能视为用于公益事业或公众，是自由行为。从形式上看，符合第十四条第一款的销售，视为形式。单从这份文件的规定来看，免租行为需要缴纳增值税。

《国家税务总局关于增值税征收管理的公告》第七条对地价扣除时间等内容规定，纳税人出租房地产，租赁合同约定免租期的，不属于《营业税改征增值税试行办法》第十四条规定的视同销售服务。

根据《国家税务总局关于地价抵扣时间增值税征收管理的公告》，本文第七条是针对财税36号第十四条规定的免租行为特殊情况的特殊处理方式，即租赁双方在租赁合同中明确约定免租期限的，不需要作为销售缴纳增值税。租赁合同未约定免租期和日收费标准的，按视同销售缴纳增值税。

城建税、教育费附加等附加税是根据当期实际缴纳的增值税按规定税率缴纳的，这里不做详细分析。

02

财产税政策分析

房地产产权人按照不可管理的形式，需要按照财产的原值或者取得的租金收入缴纳房产税。对于出租行为，他们按照出租收入缴纳12%的房产税。对于免租行为，《关于残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》第二条规定“对于出租物业，双方签订的租赁合同约定有免租期的，物业所有权人在免租期内按照物业原值缴纳房产税。”

即在免租期内，租赁合同明确规定免租期的，不能免除房产主缴纳房产税的义务，需要按照房产原值缴纳房产税。目前，地方税收政策一般按房产原值的70%征收1.2%的房产税。

03

企业所得税政策分析

《企业所得税法实施条例》第十九条规定，《企业所得税法》第六项所称租金收入，是指企业提供固定资产、包装材料或者其他有形资产使用权取得的收入。租金收入，按照合同约定的承租人支付租金的日期确认收入的实现。

《国家税务总局关于实施企业所得税法若干税收问题的通知》第一条规定，根据《实施条例》第十九条规定，提供固定资产、包装材料或者其他有形资产使用权的企业取得的租金收入，应当按照交易合同或者协议约定的承租人支付租金的日期确认为收入的实现。

其中，交易合同或协议约定租赁期限跨年的，且租金一次性预付的，根据《实施条例》第九条规定的收入与费用相匹配的原则，出租人可以在租赁期限内将上述确认收入分阶段统一计入相关年度收入。

根据企业所得税关于租金的政策，在企业所得税中，租金收入是根据合同或协议确认的。如果没有其他文字佐证资料，万达商业管理集团等商业集团申报免租金，不免征企业所得税业务。

04

规划智慧源泉的建议

根据上述税收政策，万达商业管理集团等商业集团发布的免租金政策，如果合同或协议没有规定免租金等税收保障条款，则需要依法缴纳增值税、房产税和企业所得税。即使规定了免租期，也要按房产原值缴纳房产税。

据初步估计，万达商业管理集团如果处理不当，将需要缴纳约9500-12.7亿元的税费，税费负担相当重。

针对上述万达商业管理集团等商业集团免租惠商政策，智源税务咨询专家给出如下规划建议:

1.各商业集团与各商户签订补充租赁协议或合同；

2.租赁补充协议或合同未体现免租期；

3.协议或合同规定2020年前三个月按季度收取租金；

4.2020年第一季度收取的租金金额为按照该季度天数减去免交租金全额计算的租金。

经过这个规划，可以解决免租带来的增值税、房产税、企业所得税巨额缴纳的风险。