宅基地使用权年限 继承宅基地使用权之后可办理不动产登记 但不能无限期持有

继承宅基地使用权后怎么办

有城镇户籍的子女可以依法继承和申请不动产登记，但法律上不能无限期持有

“农民的宅基地使用权可以由城镇户籍的子女继承，并进行房地产登记。"

这句话出自不久前国家7个部门发布的《对十三届全国人大三次会议第3226号建议的答复》。

过去几十年飙升的房地产价格让“土地就是财富”深入人心。为此，国家七部门的《批复》经媒体传播后，迅速成为社会关注的焦点。城市人继承农村宅基地使用权并转化为财富的难度在哪里？

潇湘晨报特约记者袁树勋在长沙报道

如今，相当一部分城市人口是“农戴尔”和“三代农民”。他们中的大多数人有权从父母和祖父母那里继承宅基地使用权。他们中的一些人可能想象过对这一财产的各种处置方法，出售、无限期持有、等待征地拆迁、有偿返还给村集体...

城镇户籍人员通过继承获得的宅基地使用权是一项高度限制性的权利。基于这一特点，应对上述财产处置方式进行详细分析。我们可以编一个定居城市的“农戴尔”小明，通过他的“经历”逐一分析。

宅基地不能单独继承，需要申请翻建农房

小明，本地人，继承祖传财产，取得了一套农房及其下的宅基地使用权。他能无限期拥有这片土地吗？

7部门批复中说，小明取得宅基地使用权的法律依据是《继承法》。逻辑是:继承祖传的农房——房产是分不开的——顺便获得宅基地使用权。

但继承法规定“农村宅基地不能单独继承”。换句话说，如果地上房屋因年久失修等原因变得无法居住，小明就无法继续拥有土地使用权。

小明回心转意的时候，“我每隔几年就重修一次房子，保证它一直在”。

问题是农村的房子，你想重建也重建不了。你要向乡镇汇报，得到相关部门的批准。否则就是违法建设。

根据现行规定，申请农村房屋修缮的前提条件之一是申请人属于村集体组织。小明作为一名城市户籍人员，显然打这份报告得不到批准。

但是，农村有一种“我的土地就是我的主人”的社会心理。出于对传统的尊重和现实执法中的困难，许多地方政府对擅自改造农村房屋采取了默许的态度。也就是说，小明灿自己重建房屋的概率很大，实际上他对宅基地的使用权是无限期占有的。但这种占有是法律不承认的，从长远来看所有权登记会比较困难，在出售房屋、转让土地使用权、补偿征地拆迁等方面也可能面临不利的情况。

可以有偿转让的，只有村集体组织成员

小明可以通过继承方式转让宅基地使用权吗？

答案是肯定的。而且他登记了房产之后，更有利于过户。

但转移的对象仅限于村集体组织成员。

一般来说，小明灿只把土地卖给同村的村民。如果村里的宅基地不是特别稀缺，他可能卖不出去。

有必要谈谈我国宅基地制度的两个基本原则，即“无偿申请使用”和“一户一房”。前者是指村里的农民可以免费获得一块宅基地；后者意味着每个农民只能拥有一个宅基地。

小明看全村，家家有宅基地，不能做他的买主。他只能等一些特殊情况。比如村里没有宅基地可分配，新成立的家庭急于建房，愿意花点钱买地；再比如，有些农民想选择另一个地点建房，看中小明的土地。

然而，在这些情况下，买方是否能给出合理的价格可能需要问号。

能不能等征地拆迁就看是否属于这3%

小明能等征地拆迁吗？

当然可以。但是当我们得不到的时候，就另当别论了。

根据国际经验，城市化率达到70%后，将进入稳定期。到2019年底中国城市化率超过60%，距离70%的稳定期还有10年左右。按近几年新增建设用地面积计算，未来10年将从农村征用约6000万亩土地，涉及全国约3%的农村土地所有者。

小明能不能等征地拆迁，就看他是不是属于那3%了。

如果小明继承的宅基地位于沿海发达地区或中西部城市周边，他很可能会成为3%的宅基地，在征地拆迁中发财。7部门的批复中提到，城镇户籍人员通过继承获得的宅基地使用权“可以按有关规定进行登记”，这对小明也有好处。征地拆迁补偿效益巨大，矛盾重重。房地产登记证对于利益分配还是挺有用的。

谈到征地拆迁中土地利益的分配形式，不同地区甚至不同村庄都存在差异，需要具体分析。

可以选择将宅基地返还村集体进行补偿

小明可以把宅基地使用权“卖给”村集体吗？

也可以是小明选择以补偿的形式把宅基地还给村集体。这种形式在两类地区非常普遍。

一是沿海发达地区和中西部大城市郊区。比如浙江部分农村，村民宅基地是统一的，一部分用于建设村民安置区，一部分用于工商开发，开发收入用于反馈村民安置区建设。

第二，有很多地区有“增减”和“拆改”项目。比如湖南一些贫困县，鼓励城镇户籍人员将继承的宅基地交给村集体，然后开垦宅基地，形成建设用地指标或者占用补偿平衡指标。部分指标收入用于补偿已归还宅基地的城镇户籍人员。

地方财力和指标收入往往决定了补偿金额，反过来又影响了城镇户籍人员回乡的意愿。各地情况千差万别，需要具体问题具体分析。

过去，宅基地的价值主要体现在社会保障功能和福利属性上。随着时代的发展，其生产功能和属性越来越突出。大量农村家庭及其定居城市的子女是这一变化的主要受益者。7个部门的回复是对其利益的进一步承诺和确认。

但是也要看到，这个效益的实现还有很多障碍，很多时候只是看起来很美好。只有对这种情况有了清晰的认识，才能在不陷入误区的情况下采取具体的“逐利”行动，更好地保护自己的利益。

此外，需要注意的是，宅基地改革意义重大，是否应该赋予其更多的财产功能，是否应该以某一群体的利益为中心，仍然存在诸多争议。这是一个更高层次的话题，由于篇幅有限，本文不做讨论。