万科养老地产 养老地产：详解万科、恒大、绿城、保利的玩法

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“树欲静而风不止，子欲养而不候。”几年前，明·袁俊看了一部法国电影《如果我们生活在一起》和一部韩剧《我亲爱的朋友》，其中的主角是老人，或者从未结婚，或者他们的孩子不在身边，一些人丧偶，一些人精神错乱，一些人身患绝症，他们都有一个共同的问题:如何度过晚年。

当然，这种养老问题不仅是其他国家的特色问题，而且人口老龄化已经成为中国的一个严重社会问题。据统计，预计到2025年，中国60岁以上人口将达到3亿。

政府对此高度重视，频繁出台的政策鼓励养老产业发展。特别是十三五之后，养老行业进入了官方盖章批准的快车道。但相对靠近住宅的房企也急于入市，努力养老。据不完全统计，万科、恒大、保利、泰和、远洋、金地已经在努力养老了。

房企做养老，是做房地产+，还是改变发展思路做运营服务，如何盈利等。都是需要考虑的因素。明·袁俊将结合一些先驱者的尝试来谈谈上述问题。

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要么卖，要么卖

要么租要么租卖

总有你的位置

据统计，到2020年，养老金行业的市场规模将达到7.7万亿元，复合平均增长率为11.4%，预计2030年将超过20万亿元。但是我国的养老地产还处于起步阶段，各种房企的养老盈利模式主要有以下几种:

第一，挣钱卖房子

和传统的卖产权房、提供老房、卖适合老龄化的住宅产品快速回笼资金的方式基本一样。但同时也会提供一些配套服务，获取服务费。

比如绿城的乌镇雅苑，卖的是多层、高层公寓、小独栋70年产权的产品。其次，它还提供基本的物业和健康管理服务，以及乐毅学院的相关课程和内部设施，这些都是单独收费的。据悉，该项目于2013年7月首次开盘，雅苑前期售出老年公寓、别墅2000余套，售价上涨50%，其中小高层均价24000元/平米，物业费3.5元/平米/月。

有了这种模式，资金可以很快返还，这类产品可以在全国范围内复制。但同时这种开发前期占用大量资金，后期去转型至关重要。目前我国有一个现状:富人没退休，穷人老了。因此，某种程度上，这种盈利模式对房地产企业的产品创造和销售能力是一种考验。

第二，赚取租金或会员卡费用

一个是赚房租。房企不卖物业，长期持有租赁，担当其经营者角色，采取按月收取租赁费和服务费的盈利模式。

比如新沂市重庆龙湖第一个养老项目，自给自足，以“卖”服务为主。

新沂市养老公寓室内空图图片来源:惠橙养老

另一个例子是仲达房地产集团创办的郎河杭州国际医疗保健中心，它集郎河养老院和颐和老年公寓于一体。在养老院租床位，在公寓租房间。

上图为浪河养老院的床位出租模式。下图是租房方式。资料来源:中国指数研究院

另一种是会员卡模式，房企出售会员，为会员提供全方位、多层次的养老服务，通过收取会员费和服务费实现盈利。比如恒大健康谷、上海亲和源养老社区就是这样的模式。其中，健康谷创建了“租购行”会员制机制，为客户提供医疗保健和养老服务。成为会员后，可以根据不同需求，在全国各地的恒大健康谷旅游生活，享受健康管理。

以下是亲老社区的成员模式:

上图是亲子会员卡的费用明细。下图是护理费用明细。来源:中央情报局

这种模式有点像自持长期出租公寓和联合办公的盈利模式。运营商可以获得租赁费和服务费，也可以享受物业升值的好处，但是回收周期长，会员费太高，受众有限。

第三，租售拳头攻击

这种控股房地产的发展战略，很像房企经营商业地产的思路。变卖一部分返还的资产，减轻财务压力，留下一部分通过运营提升财产价值。国内大部分开发商采用的这种开发模式，适合开发普通老年公寓和大型混合型老年社区。

比如万科幸福交易所采取租售并举的方式，分为两种形式:一是商业配套建设的“主动老年之家”，万科为产权人，上海亲源负责经营管理，主要是出租；二是住宅部分建成的“主动老年住宅”直接出售给市场。这种模式可以降低资本风险，进行更加灵活的管理。

三种盈利模式各有利弊。自持需要强大的资金流量和一定的产品开发能力，能够很好的把握老年人的关键需求；租赁和会员制需要熟练的操作能力和优质的服务能力。房企基于各种需求，需要根据自身情况选择发展模式。

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老年人可以呆在家里赡养老人

也可以住专业机构

以前总说养孩子防老，而不是养女儿防老。总的来说，感觉儿子在身边，女儿结婚离家，透露出一种养老的特点，就是对老人的贴心照顾。但是现在，孩子们经常出去工作，即使他们彼此很近。但是，房地产行业的一些创新方式使老年人能够近距离养老，但没有近距离也能有安全感和幸福感。

首先，家庭、社区、机构和特殊主题被养老服务所包围

目前房企提供养老的方式主要有四种:机构、特色主题、居家、社区，而不是一刀切的机构。

1，医疗，保健，娱乐多方面结合的机构养老

有些老人基本上不能自理，需要长期照顾，而孩子由于各种原因没有时间照顾。在郊区设立老年公寓或建设综合性老年社区已经成为一些房企的选择。社区配备了专门的护理机构、康复和娱乐设施、社区医院等。为老年人提供全方位的服务。

目前国内的综合养老社区和美国的太阳城养老项目有些类似，规模大，功能多，设施全。比如恒大的健康谷项目，包括养老院、长园、健康园、亲子园，满足老年人生活、享受、学习的需求。

图片来源:公司官网

2.特色主题养老金

一般包括医疗结合、教育结合、休闲旅游三种类型。简而言之，就是具有特殊主题的机构养老。这种养老服务更加细分，将突出医疗、养老教育和休闲旅游的特点。比如绿城的乌镇雅苑就属于这一类。

乌镇雅苑白马湖

3.社区养老，在社区中嵌入养老服务

老人身体健康可以待在家里，老人处于半健康状态时，也想和家人亲近？房企的解决办法是在住宅项目中拿出一栋楼或者集中一些闲置的房子建一个养老服务中心。

它可以为留在家中无人照顾的老年人提供护理、康复和生活护理服务，为空巢家庭或手术后需要康复的老年人提供护理、康复和生活护理等短期护理服务，以及长期床托服务。比如智慧坊、万科幸福之家、保利河西生命博物馆等都是典型的“嵌入式”养老项目，为社区老年人提供离家近的养老服务。

4.不出窝的居家养老

中国很多老人觉得去养老院是一件不光彩的事情，对儿孙孝顺，晚年苦不堪言。针对这个问题，对于一些身体健康、能自理的老年人，房企会提供上门服务，包括定期上门体检，或者提供餐饮和紧急随行出行。

比如，万科位于宁波市鼓楼街中山社区的“花园之家”，占地不到100平方米，提供血糖测量、康复、理疗、紧急出行陪伴等服务。

第二，除了医疗之外，老年人的日常消遣也需要注意，最好是多种方式消磨时间

一般来说，老年人70岁以上，身体状况不如以前，出现问题，医疗需求频繁。所以无论什么样的养老，总是离不开医疗。当然，医疗并不是老年人生活的主旋律。老年人有自己的兴趣爱好。老年人活动中心和大学也成为养老机构的标准。

1.医疗保健接近老年保健

无论什么样的养老，医疗服务都是必须的。社区居家服务一般设有带卫生站的服务网点，为居家老人提供血糖测量、理疗、康复及陪护医疗等服务。有的网点会和公立医院合作，医生会定期去门诊。比如万科的“家随花园”，与公立医院合作，定期上门，每个网点都为老人建立了大型数据库，为社区老人的生活健康建立了双档，动态更新。

机构养老属于分离养老，孩子管不了，靠机构服务，医疗服务更完善。专业医疗服务中心将与国际先进医疗机构合作。

比如恒大的健康谷，医疗与分级诊疗相结合。一是恒大健康谷依托恒大健康与哈佛布里格姆医院合作打造博鳌恒大国际医院；其次，为全国三甲医院VIP预约挂号和住院开辟绿色通道；最终实现与健康谷横河医院的三级联动。小病小痛可直接在恒和医院治疗，稍重可通过绿色通道在国家三甲医院治疗，疑难病症可直接在世界顶级医院恒大国际医院治疗。

2.让老人既有安全感，又过得开心。

居家和社区养老机构一般在社区设有老年人活动中心，提供老年学校、知识讲座、学习培训、书画、读书等服务。

比如万科万依学院，门口或嵌在小区内被称为“老年大学”，为55岁以上的中老年人提供个性化、多元化的老年班，专业教师提供书画、中医理疗、手工艺、音乐舞蹈等课程。，让老人心态保持年轻，玩得开心！

然而，由于机构养老金的面积很大，护理服务更加多样化。以绿城乌镇雅苑为例，打造学院式养老。提供精致全面的文教服务，包括办公楼、行政楼、礼堂、商业街、体育馆、游泳池等。，就像在老年社区开老年大学一样。

游乐学院鸟瞰图图片来源:绿城官网

学校也有课程。教学大纲由乐毅学院和杭州师范大学共同制定。有五个主要的课程体系，即健康和福利部、人文和社会科学部、艺术部、休闲运动部和生活部。其中为不会使用手机的老人开设智能手机应用课程。

乐毅学院的课程设置

3.享受重返花园的宁静

其实城市人也会有当农民的理想，享受“回园”的宁静生活。雅苑有几十亩地。老人每年花500元，就可以拥有一个15㎡的小世界，自己耕耘，享受劳动的喜悦和充实。

可出租的乐毅农场形象来源:富士旅游智库

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房企做养老地产吗

怎么做，六点注意

养老地产作为一个长期的、庞大的项目，需要持续的投资和特殊的管理运营，其模式与住宅开发有很大的不同。在做还是不做养老地产的问题上，不同的房企有不同的态度。有大佬说有钱人不老，老人没钱，为什么要这么做？远洋地产总裁李明认为，未来可以取代房地产开发业务，养老可能是其中之一。能不能做，怎么做，要从多方面考虑。

首先，看你有没有钱

目前大部分养老项目的土地属于居住、商业、医疗用地，土地成本高；此外，还需要购买医疗、康复护理和娱乐等配套设施。初期资金投入大，需要企业有雄厚的资金作为保证。1000亿以上规模的房企可以进行大规模布局，比如万科、恒大、保利等，产品线齐全，服务对象覆盖面大。万科很早就试图布局养老产业，现在已经形成了绥远、怡园、嘉园三条产品线，涵盖健康、半健康和残疾老人，兼顾家庭、社区和机构三种类型的产品和服务。

万科养老产业产品线形象来源:通策养老事业部

但是，一些房企也可以通过收购、兼并、合作的方式安排养老地产。以新城为例，2015年，公司通过增资控股持有金东方益阳园区70%的股权，正式进入养老地产行业。通过收购，不仅降低了新城控股的初始成本投入，还实现了资源互补。

第二，养老用地性质太麻烦

有些养老项目的土地性质比较简单，属于居住、商业、医疗，但有些大型养老社区的土地性质比较复杂，可能三者都涵盖。以乌镇雅苑为例，其土地利用包括居住、医疗卫生、科学、教育、文化卫生、商业用地。

因此，绿城采取分阶段土地分割和土地收购的策略。首先，土地利用性质划分。此外，在建设国际健康生态工业园的过程中，分阶段获得不同的地块。这种征地模式不仅延缓了地价的投入，减轻了资金周转的压力，也解决了全面征地的政策障碍。

第三，产品开发资源的缺乏

养老地产布局可以充分发挥房企建房的优势，但养老地产并不单纯属于地产+，应该提供养老服务，尤其是医疗服务和护理服务。房企不擅长，可以和一些国内外的医疗机构、养老机构合作。

比如上述恒大健康谷和哈佛布里格姆医院共同打造的博鳌恒大国际医院，健康谷的居民可以用它来治疗疑难杂症；保利“贺辉俱乐部”项目与北大医院建立合作关系，北大医院将为贺辉俱乐部项目提供医疗绿色通道合作单位，为“贺辉老人”提供优惠预约挂号、住院服务、特殊医疗等服务，为所有“贺辉俱乐部”项目提供医疗技能培训和指导。

此外，还可以与相关养老机构合作开发。如中远与投资方CPM、美国最大养老运营商之一的荣休合作开发首个项目春轩茂开建(亦庄)，双方出资50%成立合资公司，共同监管项目运营。

第四，没有运营管理经验

有的房企有钱做前期开发，开发后想做长期的房地产运营，但苦于缺乏运营经验，所以这类房企可以选择与优秀的运营商合作，将物业委托或者直接出租给运营商，房企还是可以拿到租金或者服务费的。

比如美国的Ventas采用“租赁+委托经营”的模式。截至2016年底，Ventas向Brookdale、Kindred、exant 219三大运营商租赁了219处养老物业；266委托商业模式下委托Atria和Sunrise。2016年，其租赁和委托业务模式为文塔斯带来53.6%的运营收入，达到18.46亿美元，占总收入的68.4%。

5.部分房企前期投入较大，资金流动紧张

跨境养老是前期的现金流博弈，需要很高的资本。然而，医疗护理资产证券化有许多优点，如现金流稳定、回报率高。因此，资产证券化可以开辟资本渠道，实现轻资产管理，缓解资本压力。

借鉴美国资产证券化的发展历程，不难发现，在美国过去几年回报率最高的10大REITs中，有8个与医疗养老金有关。养老金、社保基金、保险基金是医疗养老地产REITs非常强大的买家，低成本REITs也是国内很多开发医疗护理地产项目的企业的需求，比如中信亓航资产管理计划在深交所成功上市。

第六，产品同质化严重

房企纷纷进入养老行业，竞争日趋激烈。到2015年底，已经有10多家保险企业和80多家大中型房地产开发企业，因此已经确定了细分行业，形成了特色商业模式。比如远洋何苗苗定位于高端养老，老年公寓已经具备国际水平的痴呆症护理专业能力；复星正在努力寻找机构养老的效率，以及社区、小微、居家养老服务的客户体验之间的平衡。

下面的房企不需要去追求一条片面全面的产品线，而是需要根据自身实力去寻找细分来切入深度。当然，养老最根本的还是做好服务。

摘要

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