[青岛楼市研究员]2021楼市下半场，银行会不会卡住买房人的咽喉

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文/观察员老王

中国人民银行发布了最新一期的贷款市场报价利率（LPR），1年期LPR为3.85%。5年期以上LPR为4.65%。以上LPR在下一次发布LPR之前有效。这是房贷利率（5年期以上LPR）没有变化的第14个月。

虽然说LPR没有改变，但是最近几天许多购房者对于资金面的担心有增无减。因为许多城市二手房已经进入了限贷模式。我们看一下武汉媒体梳理的当地的限贷状况：

流动性减少对于楼市来说是一个不小的打击。那么，2021年的下半年，资金会成为影响大家买房的一个重要因素吗？

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金融掌门人为房地产“吹哨”？

6月10日，在陆家嘴金融论坛上，许多媒体宣称：郭S清喊话房地产：“炒房客是时候放弃幻想了。”

实际上，我们看郭主席的原话，并不像媒体解读的那样，郭主席喊话的主体不是房地产，而是期货、外汇的投资客，他的原话是这么说的：

那些炒作外汇、黄金及其他商品期货的人很难有机会发家致富，正像押注房价永远不会下跌的人，最终会付出沉重代价一样。

郭主席说这些话的背景，是国内外大宗商品的原材料价格上涨。防止热钱炒作增加实体经济的负担，是上层未来工作的一个重点。所以，郭主席这次喊话，房地产不是主角。

房地产要不要调控？当然要。但是房地产条调控的重点是什么？是让房价暴跌、开发商破产吗？

当然不是。房地产调控只有一个重点：防范系统性风险。

5月24日，人民银行副行长李波在清华五道口全球金融论坛上指出，中国在构建货币政策与宏观审慎政策双支柱调控框架方面仍然处于起步阶段，宏观审慎政策还有很大的成长空间，金融监管架构亦还有待进一步完善。

李波指出，要充分发挥宏观审慎政策结构性靶向调控的作用，针对房地产金融、跨境资本流动、债券市场等特定领域的潜在风险，及时采取宏观审慎措施，防范系统性风险。

说白了，就是加强银行监管，让房地产商回到三条红线内，稳定健康地发展，防范泰禾、华夏幸福这样的大雷频繁出现。

而且，大家要明白，在国家减税降费的大背景下，地方上要发展，土地财政依赖度可能不降反升。我们来看下表，许多城市土拍收入超过了100%。

连杭州这样的城市都离不开土地财政，楼市崩盘了，开发商倒了，能行吗?所以从贷款层面而言，利率是稳定的，除了极个别城市之外，买房门槛没有提高。起码，从金融层面上讲，没有把房地产一棍子闷倒的想法。

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二手房限贷的三个逻辑

在这种背景之下，二手房限贷老王认为是很正常的事儿，它主要来自三个方面的逻辑。

从政策面的角度来讲，北上广深等进入存量房时代的城市，学区房价格居高不下，甚至还在继续往上涨。单纯喊话没有用，限贷是一个杀手锏。对于很多中产来说，大部分人买房要加杠杆。虽然望子成龙心切，但是不能贷款，家长就是卖肾也杯水车薪，这从一定程度上，能给天价学区房降降温；

从银行角度讲，同样要防范风险。现在很多二手房，即使打七折放贷，未来也可能成为垃圾资产无法折现，所以银行干脆就对一些房源关上大门。而且，2021年年初央行就画出了两条红线，各大银行房贷总量是个死数，上半年房子卖得那么火，难免有些银行额度不够，在有限额度之下。银行肯定要保有开发贷业务的地产弟兄们；

从楼市的角度讲，只有新房卖得火，开发商才有热情拿地，政府的土地收入才会增加。大家都希望把有限的购买力挤压到新房市场，为房企解忧，也是为地方自己减压。

所以，在老王看来，今年下半年，二手房限贷的风会越吹范围越大，青岛大概率也会受此影响。

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青岛的变数与二手房的机会

从银行的层面，青岛和其他城市并没有太大的差别。青岛最大的变数来自于城阳共有产权这样的“特色”政策。如果城阳区找到了搞钱的途径，共有产权政策能够稳步推进下去，那么城阳核心区和白云山的楼市都没有问题，但如果资金源枯竭，那么名存实亡的共有产权政策，对于楼市很难有一个提振，因为回款也是各大开发商追求的重要指标。

所以，对于这些土政策来说，我们不能只是听相关部门怎么喊话，更要看实际运行效率，才能对楼市有一个判断。如果城阳楼市撑不住了，李沧北、高新区也会受到影响。

如果资金面收紧，二手房的销售量肯定会受到影响。但是，大家也不要认为会有二手房会停贷常态化。任何新房都会变成二手房的，如果二手房不能卖了，那么炒房客同样也会离场的。

所以二手房限贷，只能是局部的、暂时的，今年下半年紧一些，明年上半年可能就会再改回来。

在这种情况下，刚需族可能在二手房市场淘到宝。虽然老王一直推荐大家买新房，但并不是说二手房完全不能卖，任何时候都没有性价比。对于年轻人、孩子在主城上学的中产家庭、需要便捷医疗条件的老年人来说，如果二手房的价格与新房价差达到一定比例，核心区的二手房比远郊的新房更适合刚需族。

二手房捡漏，只是出手你要记住几个要点：

1、老城区的学区房要小不要大，能够解决一定居住需求的50平方米左右套房为最佳选择；

2、二手房改善能大不要小，周边学校、医院、商业配套要十分纯熟，地铁房是首选；

3、物业很关键，开放式小区尽量不要选，封闭小区一定要对物业进行调查；

4、目标区域没有好房子不着急，等急售族降价时闪电出手。

在新房方面，主城有刚需支撑的热区问题不大，但是各个炒作区下半年恐怕会很难。所以，新房方面今年的机会在各个板块的新区。