[新浪财经]二手房停贷了吗

来源：周密金融

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最近有传言说很多地方的二手房都停贷了，如果你要在这个城市买二手房，必须全款才行。

如果情况真是这样，对楼市的冲击会是巨大的，毕竟中国房地产市场化已经二十多年，二手存量房产的数量远远多过新房数量，要考察真实的市场，二手房比新房更有考察意义。

二手房真的停贷了吗？

经过仔细的查询，有关二手房停贷的说法主要是一些局部的消息，这些信息主要来自于中介、群聊、互联网，并没有哪个城市或银行通过官方文件明说要给二手房停贷。但各个城市的二手房贷款的确变难了、审批更加严格、利率较以前也有明显的上升，甚至有部分银行不做二手房业务，还有银行对于楼龄较高二手房大幅提高了首付门槛甚至停贷。

武汉部分银行对二手房停贷的传闻

合肥部分银行二手房停贷的信息上了微博热搜

郑州银行对15年以上二手房或60平米以内二手房停贷

贝壳统计的72城房贷利率指数及签约放款周期

可见尽管市场利率没有上升 但银行对房贷进行了定向加息

与此同时 房贷的放款速度也越来越慢

可见“二手房停贷”这事情，表面上并没有统一的说法，但在实际操作层面则正在稳步推进。有些事可以做、但不好明说。

二手房贷款在部分城市受阻，根本原因是房贷资源总量越来越少了。我们在往期主题中多次提到在2020年的最后一天央行、银保监会发布的超重磅文件：《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，它的影响力非常大，而且绝大多数人低估了这个通知的威力。根据通知要求，未来将根据银行业金融机构的资产规模、机构类型等因素，分档设定房地产贷款集中度管理要求。

通知对五档银行的房地产贷款比例给出了明确的上限

在文件发布的时候，已经有很多银行达到甚至超过了这个上限比例，意味着这些银行在2021年都将再难获得新的房贷额度；而其他有空间的银行也因为上限被锁死，可批准的房贷总量比过去大幅减少，在这种情况下，银行倾向于将房贷批给新房，留给二手房买家的额度就少了。所以之前网上传出所谓的“二手房停贷”并不是银行一句话、一条线说停就停的，而是房贷资源有限的情况下不可避免的现象。

这个做法很可能将楼市彻底分化为两个市场：一手房市场和二手房市场的运行逻辑相差越来越大。

具体来说，热点城市的新房项目由于限价带来的价格倒挂，价格明显低于周边的二手次新房报价，买家就有一种买到即赚到的感觉，纷纷报名打新，而是否买中就全看运气；另一方面，二手房受制于限购、限售、限贷以及正在铺开的二手房指导价，成交量越来越低，有价无市变得常态化。

如果再深入分析，这个措施对新房买家的心理预期也是有影响的，因为无论你买到的新房有多好，从买入的那一刻起，这套房就从新房变成了市场上的存量二手房。而周边无法成交的二手房报价虚高，给打新者带来的买到就赚到的预期或许也只是一种错觉。

信贷的重要性

无论是新房还是二手房，信贷都非常重要，它是房价上涨最重要的动力，没有之一。

我们回顾一下2015年后这一波楼市超级周期的逻辑，它始于2014-2015年的连续降准降息（累计6次降息6次降准）和针对楼市的定向宽松（如降低首付、房贷利率打折、放松“认房认贷”），信贷环境的宽松加速了链条式的加杠杆，常见的加杠杆链条如下：

（1）年轻人从老家带着两三代人的积蓄或卖房所得的房款来到大城市，通过贷款买入老破小；

（2）原住民见房价势头很猛，顺便改善居住，用卖给新人老破小后的房款作首付，贷款买了改善型住房；

（3）改善房业主卖出改善房作为首付，通过贷款买入豪宅；

（4）豪宅业主卖出房产后，用于企业经营/ 其他大类资产投资/ 移民出海。除炒房外，这个加杠杆链条基本涵盖了90%的房产交易，不信就问问卖给你房的二手业主，不是置换就是移民；也可以了解一下买你房子的年轻人，房款不是卖房所得就是“六个钱包”。

另一个链条则是炒房客这一条线：将已有房产二押，拿出现金增持房产。或者通过消费贷和经营贷炒。

可见无论是刚需、置换还是炒房，链条中的每一个参与者都需要加杠杆，而且加杠杆的本金大都不是真金白银，而是从原本的房产市值当中释放（卖房或抵押）或者几代人积蓄这种一次性红利中透支出来的；同时，在当时那种宽松的环境下，这些参与者加杠杆的资质也大都是伪造（假流水、假工作证明），在2015-2018年时，如果你到一线城市找一个中介求助，说自己收入不行怎么办贷款，他可以分分钟帮你搞定材料，因为中介和假材料黑产联络紧密，他们甚至可以给你开到完全真实的银行流水和完税证明。

你真的相信短短一两年翻倍的房价是因为城市产业太好？新增人口太多？供需关系太紧张？

错的离谱。这些基本面只可能在长期支持一个城市的楼市，但不可能在短短一两年时间里让一个城市的房价翻一倍，因为这些基本面不是在最近一两年才有的，短期暴涨的原因只有一个，那就是杠杆。

2021年中国家庭债务总量超过10万亿美元 是2010年的7倍

（数据来源：ceicdata.com）

中国居民杠杆率（2014年1季度-2021年1季度）

房价大涨的背后是居民疯狂加杠杆

但最近两个季度出现见顶迹象

实际情况可能是：很多人还想加杠杆 但银行不贷了

信贷政策的宽松，让整个加杠杆链条顺畅运转，而信贷受制的话，就像链条生锈，无法前行。在过去假材料泛滥，房贷宽松的背景下，信贷的释放是不考虑真实收入水平的，而全社会收入水平恰好是和房租硬挂钩的，这解释了租金回报率为什么会这么低，也解释了为什么房价涨幅远超平均收入。在风险不断积累后，2020年底央行和银保监推出强力限制房地产贷款的举措是及时和必要的。

了解过信贷对房价的重要性，就不难推测下一步市场的方向，如果前文提到的央行通知继续贯彻、继续封堵经营贷违规流入楼市，那么我们一定会看到一些曾经没发生过的事，全民对房价的信仰也可能会逐渐打破。

2021年5月是一个值得注意的节点，部分热点城市5月成交量开始降低。如果现有的措施保持不变，这个成交量未来将只有更低、没有最低。

深圳5月二手房成交量只有3027套

上海4月和5月二手房成交量相比之前降了一个台阶

广州二手房成交量在5月出现下降

资产属性还剩多少？

我们在六月初就给过一个判断，那就是未来房贷会不断收紧，而且很可能针对二手房。现在看来这个方向是确定下来了。

6月初公众号曾分享过的内容

尽管现阶段二手房贷款只是大幅收紧，说二手房彻底停贷还是有些危言耸听，但对于流通性本来就很糟糕的无数二手房来说，现在面临的情况和停贷也差不多了。需要明白的一点是，停贷不只是影响买房者，更影响房产持有者，如果一套房子的潜在买家连房贷都申请不下来，那这套房子基本上就卖不出去了。

“房住不炒”不是一句空话，最终目的可能是打掉它的资产预期、强化它的居住属性。如今房产是中国人身价的绝对大头，在部分热点城市，房产占据家庭资产的比例超过80%，算上房子都是有钱人、去掉房子都是苦哈哈，这是无数中产面临的尴尬定位。而现在二手房市场被冻结，相当于这部分资产的灵活性大打折扣，无法套现，仔细品一品，这的确是做到房住不炒了。

有关中国存量住宅的规模，比较普遍的预测是总市值超过了400万亿人民币，这使得中国住宅成为全世界市值最高的一项资产。但在市场被冻结、存量房有价无市的背景下，这样的市值并没有什么意义。

要考察现在楼市是个什么状态，不如回顾一下我们在往期主题里中提出过的一系列问题：

（1）如果你看好一个城市的房价，但有各种打补丁的限购在，你买得了吗？

（2）就算买得了，现在各个地方的房贷都卡的这么紧，你贷得了款吗？

（3）就算贷得了款，在现有的高基数之上，未来房价的涨幅能符合你的投资预期吗？

（4）就算能符合你的预期，现在稍微像样点的热点城市限售都在3-5年，你卖得了吗？

（5）就算熬过了限售期，终于可以卖了，但二手房指导价很可能也铺开了，你有完全属于自己的定价权吗？