[星叔房谈]现在买房,是赶上"末班车",还是成为"接盘侠"?

我是星叔，全国资深房产投资专家，你相见恨晚的买房军师，目前已为5000人提供买房最佳解决方案。星叔不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！星叔属于实战派只说对你最有用的操作和建议

提问：星叔好，我想问一下，30层楼高层，3梯6户，东西南三个方向都有高楼，南边靠公路，北方朝小区内庭，没高楼，现在想选择一套房，一般选几层？选择面积恰好是靠东户和靠西户，东户和西户，谁才是最优选i择？

回答：30层高的话，那么你就选择20楼以上，除去顶楼，是为最佳选择。不过最好实地去看一下，看下这个楼层周围有无遮挡物，楼栋距离多宽。以免遮挡光线和通风。

东户西户选择的问题

一、单从采光效果来看

在这点上，东户的房子就要好很多，采光性也很好，因为现在一般的房子都是坐北朝南，西户容易受到遮挡，没有东户采光好。

二、单从在下雨天气房子漏水来看

从这点上，其实西户型是好于东户型的。比如在南方地区，由于雨季和风向的影响，东户的房子，下雨天比西户的房子，更容易进水;东边套的房子相对来说比较潮湿。北方地区雨水相对较少，受到的影响小。

三、单从受气候的影响

夏天太阳当西晒，那么西户夏天是很热的，东户就要凉快很多的，西户在夏天就是个蒸笼。

综上所述，其实东户、西户这2个户型都有各自的优缺点，不能一概而论，最主要的是看你自身的需求重点是什么。如果选择西户要注意看西边有无遮挡，房屋的保温设施做得如何，其在一定程度上能减轻西晒对房屋的影响。如果选择东户，要注意看房屋外墙的防潮防水措施做得如何，以减轻室内的潮湿程度，避免出现漏水的情况。

提问：老师，你好，现在苏州园区房价比较高，就连尹山湖、甪直、青剑湖这几个辐射板块房价都上涨，想知道为什么娄葑、跨塘、车坊与胜浦板块这几个板块命名离园区也近，但是热度感觉一般呢？

回答：你好，处于核心区域的园区，楼市内部分化也严重，区域内湖东、湖西、奥体、高教区四个板块关注度极高，价格高地，新盘热销，就连园区外溢板块尹山湖、甪直、青剑湖都因受园区辐射强成为热门板块。

但是处于园区内部的娄葑、跨塘、车坊与胜浦板块却一直十分惨淡，明明离核心区更近，却没沾到园区的光。

娄葑板块在四个板块中相对更加成熟，交通便利，商业、教育、医疗等配套成熟，但缺点在于板块界面较差，厂房多，居住环境不好，而且板块配套不均衡，资源集中在独墅湖大道北，新盘板块均价3.25w。

车坊板块交通也相对方便，区域界面在四个板块中最好，产业集中，但缺点是住宅用地太少，板块内住宅多为安置小区，缺少新盘，而且配套一般。

跨塘板块地理位置优越，交通发达，能受到园区规划利好，但同样界面不好，板块内厂房居多，而且缺乏教育、医疗与商业配套。

胜浦里核心区最远，能受到的辐射最低，且城市界面较差。

但是胜浦有高端制造自贸区规划，除此之外，片区规划完善胜浦的教育、交通、商业、医疗等配套，还规划了多片住宅用地。

总而言之，四个板块或多或少都存在优势与短板，跨塘地段优越，车坊界面美观，但二者都缺少住宅用地，娄葑配套成熟，胜浦价格占优，四个板块在园区竞争中都有一定的优势。

苏州买房建议，详见内部分享。

提问：星叔，在现今的楼市大环境下，如今各城市不断的调控政策，房价会降温吗？房子还能买吗。楼市到底有没有风险？最大的风险是什么

回答：现在有些城市楼市还是有上涨的，但是这种上涨肯定不是普遍的，是会相对分化，片区分化、楼盘分化。

比如好的楼盘涨15%，普通楼盘5%，差的楼盘维持价格几乎不涨，当然还会有楼盘降价促销。各种楼盘占比不同，导致均价向上的幅度肯定不大。

买房尽量根据自己需求对号入座：有选择性的可以抓紧买，但是不要盲目追高。楼市分化越来越严重，手里没好货的，可以尽早置换掉。

现在对于房产投资，风险比机会多，一定要控制好负债率和现金流。

买房真正的风险就是低现金流。

房产是属于专业投资者的游戏，从来不存在高杠杆风险，只存在低现金流死亡。

再高的负债，只要有充足的现金流都不会有太大风险；再低的负债只要现金流断裂，同样是瞬间崩盘。

高杠杆操作没错，错的是现金流紧张断裂，以贷还贷，那么成本就像滚动的雪球不断膨胀，早晚炸了。

买个好房，也要撑得下去！房贷的压力持续贯穿几十年，在买买买房子的财富积累的黄金时期没有做好风控，跌倒了就很难再次翻身。

房产是资产配置的一部分，选筹换筹逐步迭代，所以每一步都要埋下现金流预估。

详见内部资料【最新干货：2021一二线城市楼市行情预测和机会分析】。

提问：你好星叔，sfsd有上海户口，年薪20，单身，老家在嘉善，现在钱不多想投资一套嘉善，是否推荐？谢谢

回答：小县城投资房子没未来，房子核心是城市产业支柱和人口净流入。

第一套房买在哪里，很重要。很多人自己小有积蓄的时候，想早点上车，就回老家买了一套。

于是，名下有了贷款记录。

再过几年，自己资金实力上来后，又有了新打算，想在自己工作的城市买房。

这时才发现，被限购死死卡住，属于二套贷了。要多付几十、几百万的首付。

出售老家的房产，也可以充当一部分首付，但一是交易流程比较长；

二是涨幅未必跟得上大城市速度。

大多数人可能都是懵懵懂懂，觉得自己收入在老家是不错，又想早点占个坑儿。就莫名其妙上车了。

结果，等到能在工作所在地、长期生活城市买的时候，却发现万般艰难。

提问：星叔，坐标成都，成都楼市怎样，还有投资机会吗？现在房价太高，怕出现调控政策，高位接盘了。

回答：15年那一波行情，从深圳开始，经过上海、北京，再到全国各地，大部分城市的房价翻倍。城市的投资周期大概是一年，而全国的投资周期大概是2年。

随着城市效率的提高，政府响应速度加快，机会窗口也在不断变窄和收缩，也就是说留给大家决策的时间会越来越短。

现在，机会到来，可能持续几个月或者几周就消失了，稍加犹豫就很可能错过，而一旦错过，再想上车就需要更大的成本，比如现在的北京。

成就是代价的选择，很多人一边抱怨房价高，一边却让机会在自己眼前溜走。

调控伤害的往往是那些没有资源、人脉的刚需。任何一项政策引起的资金成本的增加，往往都是城市的无产阶级买单。

提问:我今年30岁(男)，东莞有套房，每月不工作有固定收入。一直对房产投资感兴趣，15年买过一套东莞塘厦的房子，但当时眼光更差从投资角度来说买的区位不好。现在想学习房产投资知识，以便自己买房投资(不像十年前了，还可行吗?今年时机如何 ) 。

总觉得买到好房子还是最好的投资，稳挣(可能想法有问题，请老师赐教)。

回答：今年全球货币仍旧宽松是大势，热点城市楼市坚持维稳调控是小势。大势所致，资产价格继续走高。小势所致，大城市调控不停，楼市热中求稳。

虽然房产赚钱效应在下降，但是综合看当下的各类投资渠道，对于普通人来说，房产，依然是比较好的选择。

现在一些热点二线城市，房价无论绝对额、相对数、累积涨幅等都远远落后于其他一线二线城市。2021年这些城市楼市价值回归将势不可挡。

把握机遇，坚定信心，打好“资产保值保卫战”

当然买房的过程中，充满了机遇，也充满了陷阱！

有的人，买的房一两年就翻倍，利用各种买房技巧，年纪轻轻就实现了财务自由，和身边的人拉开了差距。

而有的人，同样买了房，几年了房价仍然没什么变化，甚至卖不出去，想换房，发现没有了首套福利，再换房难上加难。

还有些人，买了房，甚至被开发商坑骗，连房产证都拿不到....

所以说，买房过程中，少走一个坑，可能就多赚几十万

所以说，买房过程中，多学一个技能，升值速度也许就比别人快100%。

具体投资买房赚钱技巧，详见内部资料。

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