[81大白话]二手房迎来至暗时刻

百家号作者：81大白话

二手房的金融化困局正在逐步蔓延……

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中国楼市究竟有没有泡沫，如果有究竟有多大？

这个问题一直是争论的焦点，但也确实没有一个准确的答案。不过最近黑石与SOHO中国的交易中，可能会给到我们一点点启示。

消息称，黑石与SOHO中国的交易接近达成，黑石集团将以30亿美元的价格收购SOHO中国位于北京上海核心区域约130万平米的自有物业，楼面价折合人民币1.65万每平方米。如果没有什么幕后交易或者利益互换的话，这个价格可谓是贴地皮了。当然，除了物业以外还要接手债务，但即使如此，最终的楼面价也是非常低的，SOHO中国在两个城市中价格最低的物业价格也要接近6万每平米，所以在国外资本的眼里，中国核心城市核心区域房产的价格应该是多少，其实答案已经很明显了。

有人把楼市泡沫归结于货币的超发，这也是很多专家为高房价的合理性找的理由，但大家要明白一件事，泡沫其实相对而言的，当价格与购买能力相匹配时，就不可能存在泡沫，即使是货币超发。所以，楼市泡沫其实是来自房价与收入的背离，这种背离越大，泡沫就越大。当然，泡沫会不会破则是另外一回事。

房价收入比，在全世界都适用的用来衡量楼市是否存在泡沫的指标，但在我们这里则避而不谈了，其实也没有什么好谈的，因为我们在这个指标上已经领先于全世界了。

那么，为什么房价与收入的背离越来越大，房价还依然可以上涨呢？

答案就是中国楼市已经过度金融化了，超强的金融属性体现在即使是四大行，房地产类贷款收入也是其最主要的收入来源，而且这一单项收入要比其他收入的总和还要多。

这也是为什么郭树清主席把房地产泡沫称之为威胁金融安全的最大灰犀牛的原因所在，风险就来自于金融属性的过度集中。

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最近，网上热议的话题是多地二手房房贷出现停贷现象，对于这个消息，在没有得到官方印证之前，可信度是存疑的。但二手房放贷周期拉长应该是一个普遍现象，不仅如此，LPR房贷利率中的银行加点部分上调已经是一个普遍现象了。

从这些现象中，我们不难发现，去年最后一天央行下发的关于银行房地产类贷款集中管理制度开始显现出威力了。

这种情况下，受制于额度受限，接下来二手房申请房贷的难度只会越来越大，那么这意味着什么呢？

刚刚也说到了，房价可以肆无忌惮上涨的一个重要原因就是房地产的过度金融化，那么如果来房贷都贷不出来，还有什么金融化可言呢？金融化的本质就是能够撬动多大的杠杆，如果可撬动的杠杆越来越少，难度越来越大，面对高昂的房价，难道要全款购买吗？这显然是不现实的，如果收入能够做得到，楼市就没有什么泡沫了。银行如果对于二手房的资金支撑出现了限制，那么二手房市场将会迎来什么局面？首先就是流动性被大幅度地限制住了，如果继续，那么价格松动就会是必然的结果。

另一方面，深圳出台二手房指导价并且跟银行发放房贷挂钩后，效果也已经开始显现出来了，5月份深圳二手房的成交量大幅度下滑，到了6月份二手房房价已经出现局部小幅度的松动迹象，从这一点不难看出看，资金支撑或者说金融支撑对于房产交易是多么重要。

从这两件事看，我们不难得出一个结论，中国楼市的上涨，之所以可以与实际的居民收入脱钩，就是因为可以加杠杆才能做到的，这一点从短短十多年，居民负债率从不到30%上升到近70%就可以得到印证。而可以让居民敢于透支未来几十年收入，大幅度提升负债购房的最主要原因就是，楼市拥有持续的赚钱效应。

所以，专家们说房价只会越来越高，其实是很片面的，因为负债率不可能无限地上升，当负债率升到一定高度，对金融安全产生威胁时，监管层首先要保的就是金融系统的安全，房价只能够靠边站。

这种情况下，房价必然要回归到与收入趋同的趋势中。

03

对于购房者来说，房地产过度金融化就意味着买房不一定就是为了住，更大比重就是为了赚钱，如果房子没有了赚钱效应，你看如今的房价还能有几个人可以接受。

这就是目前楼市的根本，在赚钱效应之下循环，就要有更大的资金量支撑，这是最基本的道理，还是那句话，以去年商品房销售总额17万亿的体量，如果只靠居民的自有资金，断然是撑不起来的，不但要靠自有资金，还要透支未来几十年的收入，而债务端其实就是占到更大的比重。

二手房市场，是普通购房者唯一可以实现房产获利的渠道，当资金端出现收缩迹象后，流动性就会受到严重打击，如果这种情况一直延续，那么就意味着，房地产金融化属性将会大幅度下降，因为贷不出来款，就得全款购房，那还有什么金融属性，就是普通的商品交易而已。

如果只是普通的商品交易，那么交易价格就会以实际收入为基础，所以这种情况下，房价上涨的基础就要依赖于收入的上涨。如果收入不涨，房价还能够涨得起来吗？

当然，真的走到这一步的可能性其实并不大，因为房地产完全去金融化的可能性本身就不大，但以目前的政策尺度来看，房产将会被细分，也就是有一部分房产因为房龄、资源配套、区域等因素将失去金融属性，那些有金融属性的房产未来最大的敌人也是时间，对于这一点，希望大家可以好好琢磨琢磨。

这次的国常会中，再一次提到了大城市住房突出问题，并且给出了增量降税的工作部署，这就意味着，接下来的大城市保障性住房的增量将会成为趋势，同时，通过系统性的税费政策，引导住房需求向租房市场流入，从思维上改变居民住房的传统观念，逐步让租房成为大城市中主流的住房形式，这不但缓解了高房价对于低收入的压力，也将会分流一部分潜在的刚需。

这其实就是楼市未来将要走的一个趋势，当居民的部分压力从住房问题中解脱出来，大消费战略才能够有实施的基础，内循环才能逐步地开展。

大家一定要清楚一件事，住房的突出问题，因为人口的集中流入，如今只会出现在大城市，而非大型城市的住房问题其实已经越来越不明显了，不但如此，很多城市的二手房市场已经进入到了一种无价无市的状态，这其实就是在向我们提出警示，警示我们要重新审视房产与资产的关系了。

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