[收租的报哥]深圳楼市：失去资格的投资客，转身买了公寓，资产又将缩水一半

我是报哥，你买房路上的指明灯，报哥是实战派，说的好听，不如做得实在。

以下精选问答内容来自 “收租的报哥”百家号，仅展示以前的部分案例！

会员提问：报哥，你好！请问你一下，坪山一套公寓，14号地铁口，46平一房一厅，50年产权商住两用公寓，产权已经去掉11年了，楼龄应该有9年，现在让价卖掉合适不？还是等14号线快开通后再卖，谢谢指导！

答：感谢付费会员提问。 坪山14号线地铁口，八成是沙湖站的楼盘。 沙湖是近两年坪山楼盘集中入市的片区，基本都打着14号快线坪山第一站和世茂广场的旗号，公寓都卖到了三万多。 人们买入地铁盘常规有一个心理误区，认为地铁开通之日就是楼盘大涨之时。 实际差矣，所有利好早被开发商大张旗鼓宣传，叠加到房价里了，并且只有透支，绝无低估，相反，等利好落地之日，就是透支的价格回归之时。 现在龙岗3号线地铁口的公寓，5米层高，70年产权，三万出头求甩卖，你认为你39年，位置更偏远的坪山公寓靠一个地铁站能飙到四万? 趁着现在开发商帮你免费宣传，把你把价格抬到三万多，尽快蹭热度出手吧。真等到地铁开通那天，和周围一堆比你新比你好的公寓竞争，想卖打骨折也难出手了。

会员提问：报哥，你好，目前有四套房产，坂田两套，梅林一套，白石洲一套，家庭年收入60w，现在想在百花、香蜜湖、南山这三个区域之间买一套学区兼顾改善自住的房子，有什么建议吗？

报哥：你好，1.百花，拥有深圳实验和深圳外国语，学区优质，但居住配套一般，学位溢价严重，板块升值空间有限，建议百花片区的房子用来上学，不建议用来自住；2.香蜜湖，满足学位和改善条件的三房，门槛在1600w，四房门槛在2600w；3.南山，相对香蜜湖门槛更低，三房门槛1600w，四房门槛1900w。有三种方案来供参考，具体详情见内部分享。

会员提问：报哥，你好，已婚，有一个孩子，有购房资格，想在福田区或宝安区购买学区房，最好是能兼顾投资、学区、自住，预算是500万，请问有没有什么推荐？

报哥：你好，福田和宝安的学区房情况如下：一、福田区，有两个推荐：1.福保片区福外南学区，500万可以买到两房，可以兼顾自住和学位，有两项利好，一是3号线通车，二是福田外国语南校区建成，后续深港合作区推进顺利的话则会有一定影响。2.新洲区。

会员提问：报哥，你好，我想买一套二手房自住，已经看好房了，朋友却提醒我不要买，说这是腰线层会遮挡采光还不安全，这是真的还是危言耸听？腰线房是什么意思？有什么坏处吗，为什么大家都说腰线房不能买？

报哥：买房时，既要关注小区的配套，也别忽略了一些其他的因素，比如说腰线层，这是个需要十分注意的坑。腰线层的作用是让楼体感官更具层次感，主要是一种有美观作用的装饰线条，同时还保温隔热的作用，高层建筑比较常见。但是，腰线层会在立面上凸起30cm-1m的墙体，会对房屋的采光带来一定影响，可利用价值也不是很大，有些人还会担心安全问题，如果小区建设时质量不过关一点，还很容易出现积水渗漏到屋内的情况。所以，如何避开这个坑是我们要明白的：一，买新房的话，直接在沙盘看，宣传册也可以看，判断是否是腰线层；二，二手房的话，留个心眼选在天亮的时间去看房，一眼就可以看见。

会员提问：报哥，你好，置换改善在深圳的难度是越来越大了，对此有什么看法和建议么？

报哥：你好，造成这种现象一方面是房源不足，另一方面是价格问题。特别是学区房，基本没什么挂盘，挂盘的要么是学位被占用，所需的置换成本变高，不仅买不回原来的房子，要买的房源的房东也变得惜售。这就导致了短期内置换的购买力不行。但长期来看，深圳供不应求的大方向会使得买家妥协，改善性产品不像刚需房数量那么多，只会卖一套少一套，后期的成交量也会有所下滑。对于现在想要买房的朋友们来说，建议不要事事追求极致。若是一直追求完美，所耗费的时间，以及变化的价格会远超出你的预算。对于购房者来说，最好是把握当下，抓住机会，能等到心仪的房源自然是最好，等不到也不要强求，赶紧去核心片区寻找替代产品。深圳买房建议，详见内部分享。

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