为什么公寓没有房产证专题之公寓房是“小产权房”?公寓房和住宅有哪些区别？

公寓住宅最近两三年来逐渐被购房者所熟知。因为从2017年开始，很多城市的住宅实行了限购。也就是说，购房者必须满足一定的条件才能购买住宅。

而公寓房不在限购范围内，于是房地产市场出现了很多的公寓楼盘。

在大量公寓楼盘出现后，房产中介大力推荐公寓楼盘，这让很多购房者知道了这种40年产权的房子。其中不少购房者听到公寓房只有40年产权时，都以为公寓房就是小产权房，因为在很多人的认知里，房子是70年产权的，40年产权自然就是小产权房。其实40年产权的公寓房是正规的商品房，和商铺、写字楼一样，是40年产权的商业产权，有不动产权证书。既然公寓房是正规的商品房，那么它和住宅有什么区别呢？可不是只相差30年产权那么简单。

税费

购买住宅和公寓的契税都为3%。不过住宅享受优惠，契税为1%-3%不等，一般首套房为1%或1.5%。公寓的契税不享受优惠，不管是首套房还是二套房，都是3%。所以公寓的契税一般都比住宅更高。

落户

现在很多购房者买房都有落户需求，大多是为了孩子读书。住宅在满足城市落户条件的情况下，是可以落户的。公寓在大部分城市是不能落户的。所以购房者如果有落户需求，又想买公寓，一定要了解所在城市公寓是否能够落户。

公摊

不管是住宅还是公寓，都有公摊面积。现在高层住宅的公摊面积一般在15%-25%左右，高一些的达到30%左右。公寓的公摊面积大多超过30%，甚至高达50%。从公摊率来说，公寓一般都没有住宅划算。

户型结构

公寓楼盘大多容积率较高，为了修建更多的建筑面积，公寓一般都是通道式结构，梯户比较高，一层楼十户、二十户的情况很多。公寓主要用途不是居住，而是办公，所以公寓的面积一般较小，很多都是3、4十平米的标间，不太适合多人居住。而且户型多是单面采光，户型会有很多采光死角。而住宅则不同，住宅的用途是居住。现在的购房者对居住要求较高，如果梯户较高，户型采光不好，那么房子很难让购房者接受，所以现在的住宅户型一般都还是不错的。

生活成本

公寓是商业性质的房产，所以水电一般都采用商业收费，收费标准高于住宅的民用标准。而且大多公寓不能通天然气，这也会影响生活。公寓还可能存在很高的物业费，毕竟它属于商业房产。

产权年限与续期

住宅的产权年限为70年，部分城市也有50年产权的住宅。住宅的产权到期后自动续期。公寓的产权年限为40年，公寓的产权则需要提前申请续期，在土地没有公益用途的情况下准予续期。现在《物权法》和《城市房地产管理法》中还没有关于具体续期费用的条款。

贷款

现在大部分城市的住宅首套房最低可首付三成，贷款七成；二套房最低可首付四成，贷款六成；三套房及以上直接拒贷。住宅满足条件的情况下，可以使用商业贷款、公积金贷款和组合贷款，最高可贷30年。公寓和住宅不同，公寓不限贷，不管买几套房，都是最低首付五成，贷款五成。公寓只能采用商业贷款，最高只能贷款10年。

综上所述，公寓和住宅不仅仅是相差30年产权那么简单，两者在居住体验和购买成本上都有所不同。购房者在购买公寓前，一定要考虑清楚，不要盲目选择。最后还要提醒购房者，公寓一般转手比住宅更困难，过户时需要交更多的税费。