5a写字楼物业主管专题之厦门华润大厦｜重新定义5A甲级写字楼的标准

写字楼的价格与普通人密切相关的住宅市场相比，受到大众的关注较少。

其实，在去年，厦门写字楼租金价格的涨幅已经默默地逼近了住宅。来自第一太平戴维斯披露的数据，去年，厦门甲级写字楼地平均租金同比增长0.8%。

可是，不少写字楼开发商所津津乐道的除了硬件还是硬件,然而开发商们一致追求以世界一流硬件着力打造的"摩天大楼",却似乎没有给厦门这个城市留下任何注脚。厦门写字楼究竟缺少了什么?什么样的写字楼可以投资?我们带着审视的目光走访厦门的写字楼市场,探寻写字楼的投资之道。

1.今年将新增63万平方米供应入市，机构预计厦门写字楼市场供过于求

“想在厦门找到一处适合自己的写字楼并不容易。”去年春节后，陈峰（化名）负责筹建一家大型国企控股券商在厦门的网点。因为找写字楼耽搁了时间，陈峰筹建的券商网点一直拖到去年11月才开业。

2018年共有6处新增供应入市，主要来自两岸金融中心商务区。来自戴德梁行的报告显示，2018年甲级写字楼新增供应面积仅5.9万平方米，仅为2016年、2017年的36%及40%。供给不足、需求旺盛导致去年厦门写字楼的空置率罕见地走低。第一太平洋戴维斯的数据显示，厦门甲级写字楼平均空置率同比下降0.5个百分点，至21.3%。

不过，厦门写字楼市场在2018年这种旺盛的态势并不会延续太长时间。出生于1993年的创业者王迪（化名）去年也在找性价比高的写字楼。2016年，他刚开始创业时，租用的是厦门软件园二期里的一处众创空间。创业一年多以后，他把公司搬到离得不远的万物社。这是万科运营的一处共享办公区。

很快，他发现办公空间又不够用了。这时，他的公司在行业里已经小有名气，他自己也想把办公地搞得更大气些。2018年，他的公司到了观音山的一栋5A甲级写字楼里。

根据第一太平洋戴维斯的预计，2019 年，厦门将有63万平方米新增甲级写字楼供应入市。其中，最主要的新增供应区域是两岸金融中心以及五缘湾板块，两者分别有新增面积约35.5 万平方米和12.3 万平方米。

大量新增供应入市，会成为2019年厦门写字楼市场的常态。戴德梁行也持有同样的观点，他们认为，厦门商用格局东进外扩的趋势日渐明显。根据这家机构的研究，2019年，东部两岸金融中心及岛外新城商用物业将主导全市商用供应。他们判断，受供应放大影响，租金将承压下行，空置率随供应放大会保持在高位。

第一太平洋戴维斯也预计厦门写字楼市场平均空置率将有所上升，他们还判断未来厦门写字楼市场供过于求的局面将会持续，平均租金将有所下跌。

2. 华润大厦依托万象城的商业优势，满足高端商务人群的所有需求

在供给大于需求的情况下，现在市场上产品同质化程度高，什么样的写字楼才是投资者的首选呢？答案应该是那些真正高品质的甲级写字楼。

您会发现市面上宣称甲级的写字楼越来越多。这是因为一方面，甲级写字楼没有固定标准，谁也不愿意被叫成乙级写字楼。另一方面，很多开发商把恨不得任何一个有玻璃幕墙、带电梯、“长”得高一些的写字楼都会自称为甲级写字楼。

什么样的写字楼才是真正的5A甲级写字楼？其实，5A甲级写字楼通常应坐落在一座城市的黄金地段，临近两条以上的主干道，有多种交通工具和地铁直达。这些甲级写字楼比普通写字楼的楼层面积大，大理石的大堂和走廊很宽敞。从外观上看，甲级写字楼外立面采用高档次的国际化外装修如大理石外墙和玻璃幕墙，从细节上看，电梯间多为不锈钢、大理石；卫生间安置的是进口名牌洁具。

通常周边有配套商务、生活设施，知名的跨国、国内外大公司、财团租户入驻。他们还会请来经验丰富且一流的知名品牌公司管理，实现智能化5A ，包括OA：办公自动化系统；CA：通讯自动化系统；FA：消防自动化系统；SA：安保自动化系统；BA：楼宇自动控制系统。

位于湖滨东路上的华润大厦就是真正意义上的5A甲级写字楼，依托万象城的商业优势，一进入厦门的写字楼市场就备受关注。华润大厦的区位优势显著，1号、3号地铁线从厦门华润大厦经过，区域本身就是岛内的核心城区，步行即可走到厦门火车站，很多企业选择这一写字楼，已经为员工上班提供了便利。华润大厦融合周边高端商业综合体，这里有全福建最高端的购物中心、全球知名的安达仕酒店，多业态联动，可以满足高端商务人群的所有需求，这是目前厦门其他写字楼无法比拟的优势。

3. 项目亮点多多 让人眼前一亮，充分融合总部型企业与创新型企业的多样化需求

厦门华润大厦依托华润置地在高端写字楼领域的品质心得与运营经验，以城市标杆写字楼为目标，充分融合总部型企业与创新型企业的多样化需求，注重产品在硬件品质、使用效率、健康环保、共享配套及科技智能等多方面的要素创新。诸多的亮点，让人不禁眼前一亮。

规划双层大堂空间，在有效确保主大堂宽阔视野的同时，将价值更高的空间留给商业及展示功能；分区设置商务塔楼，同步配备充足的电梯有效降低在使用过程中、特别是高峰期内的侯梯时间；充分预设户外平台，在实现观景资源提升配置的同时，为企业和个人创造出别具一格的聚会、社交空间；注重共享与配套功能的便捷，规划共享会议室、便捷品质商业配套等；升级智能楼宇安防系统，为未来使用者创造更为舒心的办公生活环境……

4.全面引入创业加速器“润加速”，母公司华润集团将提供各种资源

华润置地旗下创业加速器“润加速”也将引入厦门华润大厦。华润大厦将会是厦门第一个推行联合办公的5A甲级写字楼。“润加速”平台和当下的众创空间类似，但华润系母公司旗下丰富的资源将会助推该平台的发展。

“润加速”平台通过链接国际资本、创业项目，整合华润集团的商业及产业资源“三位一体”的模式。根据官方表述，华润集团的资源帮助入孵项目“实现在人才，市场，资源，服务等方面的最优配置，并帮助他们对接下一轮融资”。“润加速”主要面向包括房地产行业、设计行业、智能设备、电商、企业软件服务等双创项目。

华润集团旗下有万象城、五彩城等商业项目，华润信托、华润银行等金融银行机构，以及华润怡宝、华润双鹤、华润电力、华润万家、华润燃气、华润微电子、华润医疗、华润三九、华润物业等逾十个领域的资源。

除了提供关联产业资源，华润置地方面还强调，“润加速”还将联合华润大学为入驻企业和人才提供创业教育服务，为其引荐创业导师、行业导师。更具体点说，润加速会帮助创业团队接触大企业里的目标用户。比如，从硅谷回国的Arcsite 团队本来的产品是ipad CAD移动绘图软件。润加速组织他们跟华润置地设计部、成本部以及工程部的会谈，发现新的合作机会。

润加速团队有时候还会“化身”为产品经理，帮创业者把技术变成产品。润加速就建议智石科技把iBeacon室内定位技术做成空间定位社交热力图产品，结果这个产品获得了市场的欢迎。

当然，润加速也不忘撮合创业团队与大企业的商务合作,为大家做“搭桥牵线”的工作 。润加速就促成中科电工与华润置地在深圳湾住宅项目的对接。

5.定义商务生态办公新标准，将“MIX万象”基因全面融入到商务办公领域

2007年，华润置地第一次进入厦门，就以前瞻性的视野，落子刚刚起步的岛外新区。而今，华润置地在厦门的第一个万象城综合体，已经成为这座城市的新地标。从汇聚国际一线奢侈品牌的Shopping Mall万象城，再到写字楼双子塔华润大厦, 这几乎颠覆了厦门人对高端商务体验等的主流认知。万象城和华润大厦俨然晋升成为厦门城市封面的重要组成。

而透过万象城以及华润大厦，华润置地不仅重新定义了厦门的城市格局，更颠覆了人们对城市综合体的认知。这种前瞻性的预见和判断能力，也正是华润置地长期以来得以稳健发展的能力体现与核心竞争力的表现。

跳出厦门，放眼全国。从第一座万象城的正式亮相到累计登陆全国第23座城市，万象城在为每一座城市市民带来全新消费概念和生活体验的同时，华润大厦也迅速成为项目所在区域发展的引擎之一，改变了所到之处的商业格局，成为5A甲级写字楼中典范和标杆象征。

延续“品质给城市更多改变”的品牌理念和高品质战略的创新布局，华润置地成功地将“MIX万象”基因全面融入到商务办公领域。自投入运营以来，华润大厦成功地吸引了世界五百强企业的入驻，同时也聚集起一大批来自知名金融、专业服务和创新创业等强势领域的高品质客户，展现出企业客户对华润大厦的价值认可和品质信赖。目前，已经入驻厦门华润大厦的企业有泰康养老保险厦门分公司、中投证券、敦豪全球货运公司等。

无论是对区域价值的引领，还是对办公体验的重新定义、共享空间的打造，厦门华润大厦为商业地产行业注入新鲜血液，将写字楼运营理念带入厦门，成为了未来商务生态办公新标准的缔造者。