为什么公寓不涨价专题之不要买公寓的5大理由，为何公寓和住宅相反，价格上涨反而更难卖

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随着房价的不断上涨，相比较住宅来说，公寓以其价格较低而受到了很多购房者的青睐，其中很多都是年轻购房者。

可是我并不建议大家购买公寓，大家仔细想一下，同区域的公寓均价只有住宅均价的一半，这其中的原因难道不值得思考吗？除此之外公寓还有一个特点：价格上涨的越多，就越难卖出去。这又是什么原因呢？

下面巧谈君就和大家解释一下，不要买公寓的5大理由：

第一：公寓不能落户，因此就没有学区。

如图：母亲接女儿放学

大家为什么要在城市买房？说白了还不是因为城市的资源更丰富嘛，丰富的教育、交通、生活、娱乐资源，而享受这些资源往往就需要一个前提：落户。就拿学区来说吧，现如今想让自己的孩子在城市读书，因此就必须要落户。

更何况很多城市早已实行了“按区域划分学区”的方式，也就是说哪个小区能上哪所小学是已经规定好的，要不然也就没有学区房的说法了，但是按照相关规定，只有产权年限是70年的房子才会分配学区，而公寓的产权年限是40年，因此公寓就没有学区。

如图：学校门口标志

如果大家想让自己的孩子在城里上学话，我倒是有个建议：租房上学，其实现在很多城市都已经实行了“租房落户”的政策，就以我所在的无锡市为例，根据相关规定，凡是租房时间、社保同时达到5年及以上的，就可以申请落户，子女也就可以上学了。

可以说这项政策在一定程度上解决了外地务工者的后顾之忧，与其把子女放在老家，让父母照顾，还不如把子女放在身边上学，这样更有利于管教，但是这个时间的要求可能就有点长了，毕竟至少要达到5年才行。

如图：外出务工人员的子女

第二：公寓的空气流通不是不好，不是南北通透。

首先公寓和住宅从外观上就有着明显的不同，住宅看上去更像是“长方体”，而公寓则更像是“正方体”，这到底是什么原因？其实原因很简单，就是因为公寓的梯户比远远高于住宅。

梯户比简单来说每层电梯数量和住户数量的比例，住宅常见的是“1梯2户、2梯4户”，而公寓普遍都是“2梯26户”，也就是说一栋公寓每层至少都有20多户人家，这也就决定了公寓的空气流通不是不好。

如图：公寓看上去更像是“正方体”

除此之外，公寓的户型都不是南北通透设计，顾名思义南北通透指的是一套房子的南边和北边都有窗户，因此空气可以形成对流，而公寓正是因为梯户比达到惊人的“2梯20多户”，所以往往是电梯在中间，四周才是住户。

这样设计的结果就是公寓只能实现一边有窗户，也就是说朝南的公寓，只有南边有窗户，而朝北的公寓，则只有北边有窗户，所以说公寓并不是南北通透的设计，这样的结果就是房内会很较闷。

如图：公寓只有一边有窗户，不是南北通透设计

第三：公寓属于商业性质，因此水电标准远比公寓高，还不能使用燃气。

如果说购买公寓是因为投资，那么这一条可能就和你没什么关系了，但是如果说你买公寓是自己住的话，那么你就一定要知道公寓的水电标准远比住宅要高。

虽然说公寓有个更专业的说法：“商住两用房”，但是说到底公寓是40年产权，也就是说公寓一切的收费都是按照商业标准来的，因此这也就难免公寓的水电费为什么会这么贵了。

如图：无锡市最新的水费收费标准

先来说说水费，其实各个城市的收费标准都不一样，就以我所在的无锡市为例吧，民用水收费标准的最低档是每吨3.86元，第二档是每吨4.96元，第三档是8.46元。

相比较之下商业水费的收费标准明显高出很多，最低档都是每吨5.16元，虽然说近几年公寓的水费标准稍微降下来了一点，但是毫无疑问的是，如果公寓买来是自住的话，按照家庭每个月用水量20吨来计算，每个月就要多交40元的水费。

如图：无锡市最新的电费收费标准

再来看看电费标准，和水费一样也是分成三个档，最低档是每度电0.5283元，第二档是每度电0.5783元，第三档是每度电0.8283元。

相比较之下商业的标准明显高出很多，最低档都是每度电0.8751元，考虑到用电量有高有低，大致以200度来计算，也就是说商业用电至少比民用电多出70元。

如果说大家认为每个月多交100元水电费并不高的话，那么公寓还有一个限制，不知道大家还能不能接受，没错，就是不能使用燃气。

其实上面的计算是以普通家庭的水电用量为参考依据的，而公寓是不能使用燃气的，所以说在公寓里面不论是做饭，还是洗漱都只能用电，如果按照这样计算的话，我认为每个月的用电量至少要增加一倍，因此公寓每个月再多缴纳150-200元的电费不算多吧。

如图：公寓不能使用燃气，只能用电磁炉

第四：公寓和住宅不同，东、南、西、北方向都有房子。

上面也有提到，公寓的电梯是分布在房子中间的，也就是说公寓的房子不只有南北方向，更全面的说是东、西、南、北四个方向都有房子。

我之前就遇到过这样的销售，“朝北的公寓也是有采光的，这点并不影响“，那么这句话是对是错呢？没错，了解我们国家地理位置的朋友都知道，这句话明显是错的。

如图：朝北的公寓，明显存在采光问题

我们国家从地理位置上面看位于北半球，也就是说太阳光源的方向只会来自正南、东南、西南这三个方向，因此这也就是为什么很多人在买房子的时候，特别喜欢小区最南边房子的原因了。

而朝北的公寓因为南边没有窗户（上面有提到原因），因此太阳光源是不会直射到屋内的，这样的结果就是朝北公寓的采光很不好，而销售在卖房子的时候一般并不会提到。

如图：太阳光源只会来自正南、东南、西南这三个方向

而朝西、东的公寓也有一个不足，就是面积相对较小，或者说是屋内很紧凑，其实有过公寓购买经验的朋友应该都知道，一个公寓项目买到最后的往往就是西、东、北这三个方向，然后开发商再通过打折的方式进行出售。

当然了，朝南的公寓是最好的，但是价格往往也会最高的，根据我之前的观察，朝南向公寓的均价比其他三个方向的均价高出1000元每平，也就是同样是40平的loft公寓，购买朝南向公寓至少要多付4万元。

如图：公寓的户型比较紧凑

第五：和住宅不同，公寓价格上涨的越多越难卖。

可能很多购房者对这点很不理解，公寓价格上涨不应该是好事情吗？为什么说价格上涨的越多越难卖呢？其实这其中的原因很简单，就是因为两个字：税费。

购买过住宅的朋友都知道，购买新房一般只需要缴纳契税、维修基金这两笔税费，即便是购买税费较多的二手房也只多出个契税，但是我们前面提到过，公寓属于40年商业性质，一切的收费都按照商业标准来计算。

如图：公寓的税费是按照商业方式来计算的

因此购买二手公寓还要额外缴纳一笔商业费用，毕竟是按照第一次购买时的价格和卖出时的价格之间的差价来计算的，可能这句话有点拗口，下面就举例来说明。

比如说我之前购买了一套面积是50平的公寓，当时的价格是每平方10000元，但是经过短短3年的时间，每平方就涨到了13000元，而这个时候正好有人愿意购买我这套公寓，那么这笔商业费用是这样计算的，（13000-10000）X50X20%=30000元。

公寓税费远比住宅要高

而这还仅仅是土地增值税部分，如果把所有的税费加上，以上述情况为例的话，总共需要缴纳68000元的税费，相比较之下相同面积的住宅只需要14500元，这两者之间相差了4倍还多。

因此这就是为什么新房公寓有很多人买，而二手公寓却很少有人买的原因，所以说购买公寓唯一的获益渠道就是对外出租，但是光靠每年6%的投资回报率，至少需要20年才能回本。

公寓每年的投资回报率在6%左右，回本往往需要20年的时间

下面巧谈君再来简单说说公寓的优势：

第一：不受限购政策的限制。

既然公寓属于商业性质，因此购买公寓是不受到限购政策的限制的，也就是说即便你是外地户口，不需要缴纳社保就可以直接购房，当然了如果需要贷款的话，也要符合银行的要求。

第二：贷款不计入家庭贷款次数。

这是什么意思呢？大家应该都知道，近几年银行对贷款的要求越来越严格，最明显的就是限制家庭贷款次数，也就是说每个家庭最多只能有2个贷款同时在还，因此现在很多家庭都特别珍惜贷款的使用。

贷款购买公寓，不计入家庭贷款次数

而商铺属于商业性质，因此贷款购买公寓是不计入家庭贷款次数内的，这对于很多有投资想法的人来说，确实是个好消息。

第三：同区域内公寓的价格往往只有住宅价格的一半。

细心的朋友应该都发现了，同区域内公寓的价格只有住宅的一半，就拿我所在的区域来说，这附近的住宅价格基本上都在2.5万每平左右，而公寓的价格只有1.2-1.3万每平左右，因此价格的优势确实吸引了很多人过来买新公寓。

公寓的价格往往只有住宅价格的一半

综上所述，公寓毕竟属于40年商业性质，因此在很多方面和住宅有着很大的不同，如果大家有打算购买公寓的，最好先想清楚文中提到的5点理由，毕竟一套公寓的价格也要几十万呢，租后我还是建议大家能买住宅的话，最好还是要买住宅。

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