120月房贷为什么要管121专题之上海住房贷款（商贷、公积金）知识解答

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1、什么是二手房抵押贷款？

个人购买商品房人(住房权证，可以在市场上进行流通交易)的住宅或商业用房时支付一定比例的定金，剩下的是以要购买的房地产为担保向银行申请的贷款。

2、 二手房住房按揭有哪些类别？各定义是什么？

1）商业贷款：住房商业贷款是银行用其信贷资金所发放的自营性贷款，具体指具有完全民事行为能力的自然人，购买本市城镇自住住房时， 以其所购买的产权住房（或银行认可的其他担保方式）为抵押，作为偿还贷款的保证而向银行申请的住房商业性贷款。

2）公积金贷款：住房公积金贷款的全称是个人住房担保委托贷款，它是指住房资金管理中心，运用住房公积金委托商业性银行发放的个人住 房贷款。住房公积金贷款是政策性的个人住房贷款，一方面是它的利率低，另一方面主要是为中低收入的公积金缴存职工提 供这种贷款。

3) 组合贷款：组合贷款，是指符合个人住房按揭贷款条件的借款人同时缴存了住房公积金，在申请按揭贷款的同时，向银行申请个人住房 公积金贷款。在购买商品房时，既有个人住房公积金贷款也有银行按揭贷款的，便是“个人住房组合贷款”。

3 、哪些银行可以做二手房住房按揭贷款？

商业银行均可以。备注：商业银行是指所有操作人民币业务的银行；中国人民银行是行政机构，属于非商业银行

4 、什么是 LPR 利率？

贷款市场报价利率（LPR）是指：由 18 家报价行完成报价后，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心计算得出并发布 的利率，包括 1 年期和 5 年期以上两个期限档次。自 2019 年 8 月 20 日起，LPR 于每月 20 日（遇节假日顺延）9 点 30 分 在全国银行间同业拆借中心和中国人民银行网站公布。

5 、目前二手房房贷五年期以上 LPR 利率是多少？

当前 LPR 利率为 4.65，目前上海首套可执行的 LPR 最低利率为 4.65。二套 LPR 利率执行为 5.25。LPR 利率每月 20 日公布。公积金利率为 3.25。

注：

1）二套住宅商业贷款为 LPR+60 个基点，公积金上浮 10%；

2）商住房利率执行最少为 LPR+60 个基点。

6 、贷款的流程是什么？

面签-评估-家庭住房情况查询-补件-件齐-送审-批贷-出抵押材料-过户-出产证及抵押证-放款材料递交银行-银行放款（具体 时间看银行额度情况）。

7、 商业贷款的贷款年限如何计算？

1）与房龄有关：一般要求房龄在 30 年内；最长贷款年限计算：贷款年限+房龄＜50 年；注：各银行间有差异，如：工商银行的最长贷款年限计算方式为“70 年-房龄”（孰低原则），同时满足贷款年限+客户年 专业提升服务 拼搏成就业绩 6 龄不超过 70 岁；

2）与借款人年龄有关：一般可到 65 周岁；最长贷款年限计算：贷款年限+借款人年龄<70 周岁；

3）最长不超过 30 年（商业用房最长贷款年限 10 年）。以上三点同时满足，以贷款年限短的为准。

8、 什么是征信？

征信是专业化的、独立的第三方机构为个人或企业建立信用档案，依法采集、客观记录其信用信息，并依法对外提供信用信 息服务的一种活动，它为专业化的授信机构提供了一个信用信息共享的平台。

9、 征信包括哪些信息？

1）个人基本信息：身份信息（包括出生日期、婚姻状况、学历等）、配偶信息、居住信息、职业信息；

2）信息概要：信息提示（共有几笔贷款，几张信用卡）、逾期及违约信息概要（所有贷款逾期的总数统计）、授信及负债 信息概要；

3）信贷交易信息明细：贷款及信用卡五年内的还款记录明细；

4）公共信息明细：养老保险金缴存记录（没有的话则不体现）；

5）查询记录：查询记录汇总及明细，包括查询时间、查询原因、查询机构；

6）报告说明：对征信的说明；

7）编制说明：征信中特殊符号说明。

10 、征信报告特殊符号如何解读？

/：表示未开立帐户；

*：表示本月没有还款历史，还款周期大于月的数据用此符号标识，还款频率为不定期，当月没有发生还款行为的，或开户 当月不需要还款的。

N：正常（借款人按时归还该月应还金额的全部）；

1：表示逾期 1-30 天；

2：表示逾期 31-60 天；

3：表示逾期 61-90 天；

4：表示逾期 91-120 天；

5：表示逾期 121-150 天；

6：表示逾期 151-180 天（不含）；

7：表示逾期 180 天及以上。

D：担保人代还；

Z：以资抵债；

C：结清

G：结束

11、征信中常提到连 3 累 6 如何解释？

1）连 3：一般是指个人贷款中，客户连续 3 个月没有还款，大于 60 天小于 90 天。

2）累 6：逾期不还款时间小于 30 天的，征信上显示为“1” ，累计有 6 个“1”的。

12、 什么是工资流水？

工资卡打印出来、体现交易往来信息的，有工资字样或者有正常的固定收入的流水。银行的工资流水单是证明借款人每月有 正常的固定收入和保证按时扣贷款的保证，主要是考察借款人的第一还款来源稳定性及负债能力。办理贷款时借款人可以带 工资卡、身份证到该工资卡归属地的银行网点，申请打印工资流水单。

13、 如何从流水上判定什么是工资，什么是奖金？

1）流水上出现“工资”字样的就是每月的工资，一般都是每月的固定日期发放，出现“奖金”“津贴”等字样的就是奖金， 奖金可能是不定期发放，有的是一个季度或一年发放一次；

2）除上述内容以外的，固定日期有固定金额入账，可判定为工资收入；注：在办理贷款时最好标注出来，利于银行人员判定。

14、 什么是收入证明？

指单位出具的一张加盖单位公章（或人事章）的证明，证明月薪或者年薪多少同时证明在该公司的在职时间，在办理贷款时 证明其资质以及还款能力。特殊说明：除了单位公章或人事章之外，浦发银行，招商银行，交通银行也认可“财务章”（圆形的财务章认可，方状的章不认可）。

15、 收入证明中需要体现哪些内容？

名字、任职职位、任职年限、月薪或年薪、单位地址、联系方式（座机）及联系人、盖公章（或人事章）。

16、为什么要求收入证明是还款额的 2 倍？

贷款银行在办理贷款时，会考虑其还款能力，还要考虑保证其平时正常生活的开销所需，证明贷款申请人有足够的还款能力、以降低风险，所以要求收入证明是还款额的 2 倍。

注：

1）这里的还款额是指包含本次贷款和其他负债的还款额。

2）建设银行、工商银行、农业银行等收入证明可以减去公积金月缴额，收入证明=月供*2-公积金月缴额。

17、商业贷款基础要求有哪些？

1）贷款人年龄在 18-65 周岁；

2）必备贷款资料：①上海市居民提供身份证、户口薄，结婚证或离婚证、离婚协议，未成年子女出生证明（若有）；②外省市居民提供身份证、户口薄，结婚证或离婚证、离婚协议，未成年子女出生证明（若有），63 个月满 60 个月的社保 或者税单（补交不算在内）；③境外人士提供护照、就业证、税单；④未满 18 周岁需提供出生证或独生子女证或户口簿；

3）必须有稳定合法的经济收入，能够提供相应的收入和资产证明：①收入证明由借款人所在的工作单位出具，加盖公司公章（或人事章），加营业执照复印件；②个体户、私营企业、民营借款人可提供近三个月税票或审计过的财报和营业执照复印件；③若流水与收入不匹配，即流水不足以覆盖月供的两倍，可提供其它有价资产证明，如房产，存款，理财，股票，基金等。

4）具有完全民事行为能力的自然人，无不良信用记录（原则上五年内连 3 累 6 禁入，具体以各家银行贷款中征信要求为准）；

5）与业主签定有效的购房合同或购房协议；

6）支付了规定比例的首付款。

18、什么是等额本息还款法？其特点是什么？

1）定义：即借款人每月以相等的金额偿还贷款本息，又称为等额法；

2）特点：每月还款的本息和一样，容易做出预算，初期还款压力减小，但还款初期利息占每月还款的大部分，还款中本金 比重逐步增加，利息比重逐步减少，从而达到相对的平衡。此种还款方式所还的利息高，但前期还款压力不大。

19、什么是等额本金还款法？其特点是什么？

1）定义：即借款人每月等额偿还本金，贷款利息随本金逐月递减，还款额也逐月递减，因此又称递减法。

2）特点：每月归还本金一样，利息则按贷款本金金额逐日计算，前期偿还款项较大，每月还款额逐渐减少。此种还款方式所还的利息低，但前期还款压力大。

20、商业贷款时，如果遇到国家调整利率，对于批贷未放款业务是否会有影响？已放款业务利率调整的时间节点是什么时候？

1）批贷未放款：执行国家调整后利率；

2）已放款：利率次年调整时点每个银行不同，按各家银行规定执行。

20、6 银行审批贷款是如何认定主贷人套数的？

1）借款人家庭名下在沪无房的，且全国范围内无商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的，本次购房申请贷款按照首 套房贷款政策执行，首付款比例不低于 35%；

2）对在沪拥有 1 套住房的本市户籍居民家庭或全国有过住房贷款记录的（不论是否结清），为改善居住条件再次申请商业 性个人住房贷款购买普通自住房的，其首付款比例不低 50%；对在沪拥有 1 套住房的本市户籍居民家庭或全国有过住房贷 款记录的（不论是否结清），为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买非普通自住房的，其首付比例不低于 70%。

21、如何进行房屋认定？

1）首套认定：商业贷款：家庭名下在上海无房且名下无住房贷款记录，在限购前借款人及其配偶与各自父母登记在产证上的最多各有 2 套 可剔除；组合贷款：家庭名下在上海无房且名下无住房贷款记录，在限购前且婚前借款人及其配偶与各自父母登记在产证上的最多各 有 1 套可剔除；

2）二套认定：商业贷款：家庭名下在上海有一套房或名下有一套住房贷款记录，无论是否结清（在限购前借款人及其配偶与各自父母登记 证产证上的最多各有 2 套可剔除） 组合贷款：家庭名下上海有一套房且人均住房面积小于 37 平方米或名下有一套住房贷款记录，无论是否结清（在限购前且 婚前借款人及其配偶与各自父母登记在产证上的最多各有 1 套可剔除）。

22、贷款认定的标准是什么样的？

凡有过住房贷款（含外地住房，包括商业贷款，公积金贷款，组合贷款），即使已经结清，依然计入套数认定。

23、 其他特殊情况有哪些？

已经备案过的动迁协议、拉过网签的合同计入套数认定。

23、提前还款流程是什么样的？

预约还款-在指定扣款日前将款项存入-银行扣款--出结清证明-取注销材料-到交易中心注销抵押。

24、公积金贷款准入条件有哪些？

1）在上海缴纳公积金的在职职工（退休、离职的都不可以）；

2）在办理贷款前，已连续缴存住房公积金不少于 6 个月；

3）在办理贷款前，夫妻双方都无已在受理中的住房公积金贷款或还款。

25、公积金贷款首套、二套认定标准是什么？

1）首套：家庭名下在上海无房且名下无本市公积金贷款记录（在婚前借款人及其配偶与各自父母登记在产证上的最多各有 1 套可以剔除）；

2）二套：①家庭名下上海无住房，有 1 次本市公积金贷款公积金贷款记录，但已结清；②家庭名下上海有 1 套住房，且人均面积小于 37.2 平方米，无本市公积金贷款记录；③家庭名下上海有 1 套住房，且人均面积小于 37.2 平方米，在本市有一次公积金贷款记录，但已结清；注：在婚前借款人与其配偶与各自父母登记在产证上的最多各自有 1 套可以剔除；婚前如果与父母共有多套房产，原则上是 剔除面积大的那套；

3）限贷：①家庭名下上海有一套住房且人均住房面积大于 37.2 平方米；②家庭名下有 2 套（含）以上房产；③家庭名下有 1 套公积金贷款在还或有 2 套（含）以上公积金住房贷款记录。

26、公积金的冲还贷方式有哪些？

年冲和月冲。

27、什么是年冲？周期多久？

1）年冲：是指每年一次向受托行提取住房公积金账户余额，一次性冲还贷款本金，并按照冲还贷后的剩余贷款本金和还款 期限重新计算月还款额。一次性冲还贷后，每月的还款需要使用客户的自有资金，不使用公积金帐户里的钱。如是组合贷款 优先冲还公积金本金部分；

2）周期：每年的 4 月或 9 月。

28、什么是月冲？办理方式如何？

1）月冲：是指每月直接从委托人公积金账户中提取用于归还当月贷款本息的办法。提取的公积金金额不足时，委托人应及 时补足其还款金额。这种方法不仅可以冲公积金的贷款本息，而且还可以冲商业性的贷款本息；

2）办理方式：第一个月正常扣款后，带身份证、共同还款人关系证明及公积金账号去办理贷款的银行办理。

29、公积金复议包含哪些情况？

1）名下房产复议：婚前与父母共有房产不需要再做复议，申请贷款时提供原产证复印件和关系证明即可；

2）公积金缴纳不连续复议：除了把预审所需要的材料带上以外，另外需要：①社保缴纳明细原件复印件（在社保中心拉取）；②公积金缴纳明细原件复印件（在公积金管理中心拉取）；③公积金补缴清册，劳动合同原件复印件；④单位补缴公积金的有关凭证（公司开取的），单位出具的单位调动证明原件。

29、办理公积金贷款需要注意哪些情况？

1）还款银行卡和收款银行卡必须同为建设银行或同为农村商业银行；

2）客户方和产权方带好所有证件到场即可。

作者：上海买房人，首发公众号，从业房地产销售8年，孰知交易流程，政策时事分析，专业的水平来解决的购房困惑。