《物业管理条例》中所称业主是指，干货看这篇!科普｜业委会问系列，关于住宅物业管理与业主

这是关于产业委员会和业主大会的科普系列。我们通过回答常见问题，告诉您行业委员会和业主大会的运营规则和界限。让大家更好地开展工作。

在各大小区案例中看到许多参与者因不懂规则程序而闹出麻烦笑话，徒增波折，更显现出规则意识的重要性。掌握规则的意义在于：凭借自身对规则的尊重避免工作漏洞，也防止被乱用规则的人牵着鼻子走。请牢记：日常运作讲规矩，规则意识很重要！

01 什么是住宅物业管理？

住宅物业管理，是指住宅区内的业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，或者通过其他形式，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

----摘自《上海市住宅物业管理规定》第三条

02 物业管理的责任主体是谁？

（沪府办发[2009]51号第一条第一款）物业管理的基础是财产权，房屋所有权人为业主，对物业进行管理是业主行使财产权的行为。根据《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）的规定，业主的建筑物区分所有权包括对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。由此可见，业主是房屋所在物业管理区域内物业管理的责任主体。业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理，委托物业服务企业进行管理是业主实现管理权的方式之一。

在享有权利的同时，业主还同时承担着维护物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用和环境卫生、遵守公共秩序等由规约和规章制度确定的义务。《物权法》同时规定，业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务，并且不得以放弃权利而不履行义务。

----以上摘自相关法律法规

03 如何理解业主、业主大会和业主委员会之间的关系？

业主是物业管理的责任主体，随着房屋产权的多元化，多个业主之间形成共同利益和共同事务，无法由单个业主享有并履行职责，而应由全体业主共同享有并履行职责，因而产生了业主大会制度。《物业管理条例》规定，物业管理区域内全体业主组成业主大会，并明确了业主大会的成立、会议形式和表决方式。

业主大会制度是房屋产权主体多元化形式下业主实行自我管理的实现方式。业主大会作为住宅小区物业管理的决定机构，具有制定和修改业主大会议事规则、管理规约，选举业主委员会，选聘物业服务企业，专项维修资金使用等有关小区共有和共同管理事务的决定权。业主大会按照法律法规和业主大会议事规则确定的程序作出的决定，视为全体业主的共同决定，对全体业主具有约束力。通过上述法律规定，保证业主大会能够切实担负起代表和维护全体业主合法权益的职责。

业主委员会作为业主大会的执行机构，是业主大会日常运作的组织、实施主体，主要负责拟定相关方案、组织召开会议并具体实施业主大会形成的决议。

业主大会、业委会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动，不得作出侵害业主合法权益的决定。

----摘自《物业管理条例》第八、十一、十五、十九条

04 如何理解物业管理活动中各主体之间的关系？

物业管理活动中，业主是物业管理的责任主体，物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理物业管理区域内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督，构成平等的民事主体之间服务与被服务的关系。

政府各相关主管部门作为监管者，在物业管理活动中的作用主要是根据法律、法规、规章对物业管理活动实行监督管理，为各方主体从事市场活动提供法律和制度上的保障，与业主、业主大会、业主委员会、建设单位、物业服务企业或者其他管理人等相关主体形成行政法律关系。

同时，业主大会、业主委员会还应切实承担起促进社区和谐的义务。《物业管理条例》明确规定，业主大会、业主委员会应当配合公安机关，与居（村）民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居（村）民委员会依法履行自治管理职责，支持居（村）民委员会开展工作，并接受其指导和监督。住宅小区的业主大会、业主委员会做出的决定，应当告知相关的居（村）民委员会，并认真听取居（村）民委员会的建议。

----摘自《物业管理条例》第二十条

05 在业主大会、业委会管理工作中哪些部门应当履行相应职责？

各相关部门在业主大会、业主委员会的组建、换届和日常运作应当分别履行下列职责：

（1）各乡、镇政府和街道办事处负责建立本辖区住宅小区综合管理工作制度，协调落实部门和人员解决住宅小区综合管理中的疑难问题，指导监督业主大会、业主委员会组建、换届改选和日常运作（《上海市住宅物业管理规定》第五条），办理业主委员会的备案手续。（《上海市住宅物业管理规定》第二十一条）

（2）区房屋管理部门负责对业主大会、业主委员会组建、换届改选和日常运作中相关程序的业务指导和监督管理。

（3）区民政部门负责对居民委员会、村民委员会履行其对业主大会、业主委员会组建、换届改选和日常运作中相关工作职责的指导监督。

（4）居民委员会、村民委员会应当做好对业主大会、业主委员会组建、换届改选和日常运作的指导，指导业主选举具有模范履行业主义务、热心公益事业、责任心强且有一定组织能力的业主担任业主代表、筹备组成员、业主委员会委员、换届改选小组成员；负责对业主委员会的日常指导，帮助业主自行管理的业主委员会的规范运作，并通过人民调解委员会调解物业管理纠纷。

----摘自《沪府发[2016]94号》第一大点

06 什么是业主，业主在物业管理活动中享有哪些权利和义务？

房屋的所有权人为业主。业主在物业管理活动中，享有下列权利：

(1)按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；

(2)提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；

(3)提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；

(4)参加业主大会会议，行使投票权；

(5)选举业主委员会成员，并享有被选举权；

（6)监督业主委员会的工作；

(7)监督物业服务企业履行物业服务合同；

(8)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；

(9)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用；

(10）提议召开首次业主大会；

(11)法律、法规规定的其他权利。

业主在物业管理活动中，履行下列义务：

(1)遵守管理规约、业主大会议事规则；

(2)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；

(3)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；

(4)按照国家有关规定交纳专项维修资金；

(5)按时交纳物业服务费用；

(6)直接或者通过建设单位、物业服务企业向业主委员会提供联系地址、通讯方式；

(7）法律、法规规定的其他义务。

--摘自《物业管理条例》第六条、第七条

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