为什么商业公寓不能碰看这里!商住、养老、旅游等5类房产再有钱也不要碰，最后一种最要命

众所周知，我一直反对高房价，尤其痛恨投机炒房行为，但是我们有时候不得不承认，中国目前普通人能够参与分一杯羹的只有房地产。 达到当天最大量API KEY 超过次数限制虽然在“房住不炒”的调控强压下，市场降温效应明显，但是有些地区的房产仍然还具有保值升值功能，这点是不以任何人的意志为转移的。我之前做过一次小规模的调查，如果给你500万，你会用来干嘛？结果是超过9成的人仍然选择用大多数钱买房置业，大家并不是想炒作靠楼市发财，只是苦于无处安放，炒股？十个开奔驰进去，九个骑着自行车出来；投资理财？匹凸匹这两年不要太惨；存银行？都跑不过通胀贬值……所以想了一圈很多人最后还是认为房子靠得住。

投资房子真的靠得住吗？房产真的是稳赚不赔的买卖吗？当然不是！我们看到很多人靠投资炒房发财，资产从几百万到几千万只用了短短两三年时间，跻身中产富豪之列；但是在房地产圈这么多年，我也没少看到投资房产失败的案例，有的人同样是在楼市火爆的时候进场，但是几年之后非但没有发财暴富反而亏损连连，这是为何？他们买错了房产！

核心城市核心地段的优质资产当然是拥有无限升值潜力，但是以下这5类房产再有钱也不能碰，无数人用血泪教训证明，这些房产就是大坑，而且是跳进去爬不出来的那种巨坑——商住、养老、旅游、远郊房以及非主干道商铺都不要碰！谁买谁后悔，这是血的教训，谨记！下面我们就一起细细分说

一、缺陷明显的商住、公寓

商住和公寓我是强烈反对的，即便是北上广深这样的一线城市，也不例外。很多人说一线大城市的商住还是值得购买的，我们先来看一组数据：17年3.26至今，北京商住市场急剧下滑，成交量暴跌九成均价降三成，部分价格跌幅超45%，毋庸置疑买了商住的现在肠子都悔青了。不仅没赚到钱，还亏得一塌糊涂。

即便我不赞成买，不代表这些城市的商住和公寓没有价值，所以这里说的不是所有商住，那些地段好、有地铁、人流量大、周边企业多的商住项目具备一定的投资价值。尤其是北上广深等一线城市商住调控经历2年之后，水分被挤得差不多了，价值也在回归。

但大多数城市的商住公寓不能买的原因是它们都面临三大致命缺陷：1、库存量大，比住宅库存还高，很多一线城市公寓去库存时间都超两年，成交火热但仍供大于求，根本没有太大升值空间。两三年来多数住宅价格都翻番了，公寓价格还原地不动；2、绝大多数商业公寓不能落户，不带学区位，买了公寓只能够自己使用（住或者办公）或者出租，即便五年内升值50%，但是因为交易费用高，最后收益还是多数上交了；3、性价比不高，公摊大得房率低，50平的公寓实用面积可能只有30平，远低于住宅，且首付比例高不能利用银行杠杆，一层最多时有二三十户，居住环境嘈杂拥挤。

二、看上去很美的养老地产

16年时朋友被销售人员忽悠到山东投资养老地产，当时2万定金都交了，在极力劝说下他最后还是忍住没买，白白亏了2万块钱。但是去年底时有一天他激动的和我说，当时幸亏听了你的建议没买养老地产，现在哪个项目爆发业主集体退房维权，开发商回款压力大资金链快断了，房子已过交付期，现在还没盖好，之前承诺的一应设施都没兑现，估计要烂尾，即便改成交付也没啥价值，没有人会接盘，投资客铁定全被套死了。

北京太阳城集团主席朱凤泊曾经说过，“一百个要地做养老的有八十个是骗子。”也有地产圈内人更不留情面，“做养老地产开发的99%都是骗子”。

养老地产在中国热得发烫，但我还是要说，这种模式在中国当前国情下是走不通的，很多开发商和外资借着养老的幌子拿地做开发卖房，想像传统商业地产开发一样卖完回款拿钱走人这种模式注定了养老地产是无价值可言的，因为在中国真正需要服务的人群压根没有能力购买，这就决定了你投入进去，10-20年内是没人接盘。养老地产看上去很美，它是体量和需求巨大的产业，却并非暴利行业。

三、炒起来的旅游地产

地产商信誓旦旦地说，“下一个十年，你如果再错过文旅产业，必将错过一个黄金时代!”这话忽悠忽悠小白还行，在内行人看来，在中国做旅游地产和做养老地产一样，都是吃力不讨好，赔本赚吆喝，真正懂行的人不会花高价去买炒起来的概念。

首先，旅游地产的普及率在中国并没有想象那么高，虽然消费升级，人们旅游的次数和距离都有所提升，但是国人还是更青睐于选择住酒店宾馆的方式，真正投资一套房子每年到那里旅游居住一段时间是极少数高精尖人群的消费，或者是已经退休的老年人，这两类需求都不强烈；其次，旅游城市也有淡旺季之分，一年中多数是空置，投资出租收益并不可观，以租养贷不靠谱；再者，近年文旅产业过度开发，导致游客大量分流，很难集中到某个项目，旅游开发盈利能力很差。

四、远离城市中心的远郊房

这里的远郊是指远离城市中心的房子，特点就是远和偏。在置业顾问的口中可能未来潜力巨大，规划很美好，但是一问落地估计最少都是5年以上。这类房子为啥不建议买呢？这类资产的位置就决定了它未来不会有太大升值潜力，像北上广深的周边也许通勤交通便利，买的需求比较旺盛，还有一些价值，但较核心地段的资产升值还是慢；像一些三四线城市的远郊就打死也不能碰，医院没有、商业没有、交通没有、工作没有，有买过远郊房的朋友吐槽说，挂了三年房子都没卖出去，即便价格低于市场价很多人看过之后就丢下一句话“太偏了”。这样的房子你想等它升值太难，除非基础设施都建起来，但有多少政府会把心思放在远郊呢？除非城市容量不够，需要对外扩张，远郊变成了另一个中心，否则买了这样的房子就注定要砸在手里。

五、非主干道商铺

受电商和商业迅速崛起双重冲击“一铺养三代”的观念日渐式微，但是不可否认有些地段好的主干道商铺还是有极强的吸金能力的。优质商铺的回本周期依然可观，但是这类商铺总售价一般都比较高，一般人很难抢到，也承担不起。所以很多人就把目光聚焦到非主干道商铺上。

非主干道商铺千万不能买，这是最劣质的资产。笔者走访过很多大城市的繁华商业区都有一个直观的发现，即便是在一线城市繁华商业区非主干道的商铺空置率也很高，这些商铺很难出租或者出租周期短，归根结底是因为非主干道附近的人流量和车流量小，承租商家不是产品不好，而是这些区域是人流量盲区，无人流就意味着没有生意，自然难以出租，更租不上价格，空置也就在所难免。这类商铺虽然售价低，但是真的没有太大价值，无论自己做生意还是出租都不值得购买。

最后还是要强调一句，房住不炒是基本国策，炒作楼市的下场都不会太好。我今天说这些只是不想眼睁睁看着很多人被忽悠入坑，毕竟钱不是大风刮来的，但我的本意不是让大家炒作楼市，更无意让大家以此牟利，有闲钱且又无可靠投资渠道的时候把钱换成优质房产依然是最明智的做法，但请量力而为，适可而止。