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【为什么公寓不好卖】专题从二手房遇冷开始思考:为什么郑州的房子不好卖,也不好租了?

好不好卖,是一个比较主观的东西,很难展开讨论,我们今天想聊一下,郑州的房子为什么不好卖。 达到当天最大量API KEY 超过次数限制

01.

首先,我们把二手房放前面。

很多人都知道郑州的二手房遇冷,却不知道为什么,然后就把问题归结到市场行情上去。

而事实呢,首先就是新房二手房价格倒挂。

2017年前后的那一拨涨幅,说实话郑州的房价涨的有点过猛了,然后不少人高价位接手。

如今,市场调控,以及供应的增加导致的最直接后果就是价格倒挂,为什么?

1、开发商受限于政策敢降价;

2、二手房因为接手价格高,不愿意降。

这个时候,有人会提出疑问:那么早期便宜买房子的那群人呢,他们可以少赚点啊,卖的便宜一点。

可以,但是这个时候,20%的差额税就成了最大的问题。

举个例子:

当初有人一万一平买了高新区的金科城,如今市场价格是一万九,以142平户型为例。

那么这个项目的差额税是:

(1.9-1)*142*0.2=25.56万。

就这还没有算上中介费等等税费,加在一起大概还有4个点左右的话,那就是:10.792万。

那么再加上二手房比较高的首付,我们按照比较理想的状态首付30%计算,那么目前二手房贷款利率涨到了6%以上。

首付款:80.94万;

30年月供:11323元/月

这也就意味着你首先要准备好差不多118万的现金出来。

虽然,满五唯一免征差额税,满五指的是缴纳契税满五年好解决,但是还要唯一同时满足就比较难了。

有人说可以离婚,我……

不过,唯一的欣慰就是,差额税可以抵扣,简单来说就是:

差额税=(指导总价-发票总价-房贷利息)*20%

所谓房贷利息,就是原卖家为这套房子已支付的房贷总利息,还有一些可以抵扣装修费用,不过只认发票金额。

总而言之,变相的还是提升了很多的交易成本,或明或暗,对于购房者来说还是不够友好。

如果你有这么多钱,刚需拿出来压力会不会有点大?如果是投资的话会不会考虑价格杠杆弄两套新房出来?

02.

回过头来,我们说说新房。

1、限购;

2、限贷;

3、限售3年;

这些我们可以理解为明面上的原因,解决的是需求端的问题。说实话粉丝群里有人提议,说政策有办法避开。

但是避开也就意味着成本,隐性购买成本,而这个成本和门槛,对于犹豫着要不要买房子的人来说,很关键。

为了买房离个婚?会不会太儿戏。

为了买房迁个户口?老家还有几亩地呢。

二套房的话,对于刚需来说60%的首付也很有压力,没有那么多年入百万的改善,首套小的卖不掉就不存在置换,如果直接上改善,很多人压力确实不小。

想改善,也有需要,可是怎么改善?

多数人面对的就是继续上调的利率,以及畸形的首付比例,但是要知道,这个需求,还是在的。

没房子的想买房,小房子的想换个大房子,解决了自住需求的还想投资一套给未来……

这就是正常的商品房市场,所谓不动产,其实他们真正的价值就是动起来,只要“动起来”其价值就存在。

而如今的市场,被困住了,从需求端,很多人就已经被排除出这个游戏了,于是不动产变成了真正的不动产。

但是,这个问题是需求只是被压制,早晚是需要解决的,但是这些都属于政策层面。

供应端同时存在问题,那就是土地。

郑州的土地供地高峰期时2018年的6922.17万方,全国仅次于重庆的7371.8万方。

2018年1-12月份,郑州市中心城区共计成交223宗地块,成交面积约817.94万㎡,折合12269.11亩,累计成交金额约754.72亿元。

2019年1-12月份,郑州市中心城区成交136宗用地(住宅及商服用户地),成交面积共计564.89万㎡,约合8473.29亩,成交金额共计748.26亿元。

时间往前推,2017年一整年,整个郑州的数据是6165亩,郑州市土地成交面积为3066.44万平米。

新房市场上海量新盘扎堆入市,面对面的价格厮杀,从北龙湖到滨河,再到惠济以及管南,不缺竞品,价格厮杀的那是相当激烈。

如今回头看,管南的主战场已经打到了四环外,高新区的也基本集中在双湖科技城了。

至于被大家吐槽了一遍又一遍的绿博跟惠济这些,其实看过之后才发现可选择的余地其实已经很小了,因为后续,缺项目了。

03.

不是为了一味看涨郑州的楼市,也不是一味地看跌,而是希望真正的购房者能够理性一点。

如果你觉得郑州房子价格高,那么可以参考一下周边的西安,天津,青岛以及济南。

再不济,看看河南的地级市南阳,安阳以及洛阳等等。

我知道有些人会说郑州的工资低,房价高问题,如果你非要这么算的话,北上广深杭的泡沫是不是会更大,郑州人均工资两个月买一平方的话……

中国的城市建设目前往城市群发向发展已经基本上没有悬念了,小城镇化的发展由于内部的人员流动必定失败,两极分化是必然的。

日本的人口、企业、大学、交通等资源都在向日本三大都市圈,即东京都市圈、大阪都市圈和名古屋都市圈集中。

其中仅东京都市圈总面积13557平方公里,占全国面积的3.5%;人口则多达4000多万人,占全国人口的三分之一以上;GDP更是占到日本全国的一半。

韩国同理,首尔都市圈以首尔为中心,仅占韩国面积的0.6%,但其GDP却占全国GDP的21%。

中国同理,但是由于国土面积过于广大,以城市群为核心的城市发展模式所导致的后果只会有一个:资源越来越集中。

所以,北上广深杭肯定比郑州跑得快,而郑州作为中原城市群的核心,潜力依然巨大。

因为郑州,有一亿人口的河南省做后盾。

很多人口口声声说郑州的楼市不行了,最常拿来用的暗示就是郑州的房租降了。

郑州的房租真的降了吗?确实降了。

但是最重要的是我们要搞明白原因,先看几张图。

事实上,在全国42个大中城市的常住人口排名中,过去10年郑州的排名一直在稳步上升,没有暴增暴降,稳。

即使在到处抢人的2018年前后也不明显,说明了什么?

说明郑州并没有一味地疯狂引进人口,而是在不断的消化,否则以郑州的城市建设,教育医疗以及交通等配套根本跟不上,这没什么好解释的,就是现实。

更关键的是,很多的年轻人,还在源源不断的来郑州。

这,就是需求端的现状。

04.

反过来,我看再看,郑州的房子,为什么不好租了。

首先是郑州曾经的城中村大规模改造确实影响了不少郑漂的生活,有些人选择了离开。

但是,事情的转变并不是从那时候开始的,而是这两年大规模的交房潮。

公寓,安置房,以及商品房。

还有政府配套的大批量公租房,他们都是租房市场的竞争者。

大家可以随意看看周边,仅仅安置房,自2014到2019年就是60万套。

再比如,2018年郑州的商品房住宅,不算公寓和人才公租房等等,是38万套,3年周期,要入市了。

稳定的人口导入+短时间供应端数量暴增所导致的结果只有一个:房子不好租了。

但是,跟卖房子的需求一样,我们即使有一天不缺房子了,请相信我,我们还会缺好房子,这才是我们每一个人努力的方向。

买房子不是投资的唯一选择,更不可能是人生的唯一选择,但是我们不需要带着有色眼镜看这个,就是一个方向或者渠道而已,来对抗通货膨胀。

房价涨的如火如荼依然会有人买到烂尾盘亏得一塌糊涂,郑州也不存在什么盘都不能碰的前提。

最近一段时间,隐隐约约感觉市场有点热起来的感觉,不知道是不是金三银四带来的错觉,但是对于没有更好的投资渠道,但是对有真正需求的购房者来说,这个时候,确实也有一些不错的选择。

盯紧主城区,看准流量盘,找到好的户型和楼层,才是不走弯路的基础,因为即使郑州发展的不如前几年迅速,那么郑州也会回过头来在绕城以内完善细节跟配套的。

郑州发展的很难,郑州的购房者也很难,但是我们每个人的竞争对手不仅仅是坐在你旁边的同事,还有北上广深杭回来的同学,你的领导,以及那些你地市的土豪老乡们。

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