【2019年故城夏庄别墅在哪个村】夏庄楼市的现实格局和未来演化

1、好山好水过去的历史

夏庄其实是一个很特别的地区。

它是青岛郊区距离市区最近的地方，而且在崂山余脉和沧口之间向南形成突出部，更接近李村的中心。再加上青岛北出最重要的青银高速经过此并有出口，地理优势明显。

而且这里恰恰是个有山有水的好地方。靠近李沧的山是大崮二崮云头崮，山上其实已经修筑好道路，开车可以直达山顶，只是少人知道而已。云木葱茏，草树繁茂，别有味道。

这里还有青岛极为稀缺的水资源，云头崮水库、丹山水库、崂山水库等等分布周围，点缀于山岭和阡陌之间，构成了一道山水的美丽风景，而且为青岛提供了引用水源。

著名的法海寺，院子内外的几株几百年的银杏树遮天蔽日，在暮鼓晨钟烘托下，更显历史的陈音。

这样一个好地方，自然开发也晚不了。夏庄西部黑龙江路在世纪之初就率先崛起，天泰领衔，山水佳园，鑫江水清木华、中铁等等迅速崛起，成为北青岛楼市一个重要板块，一直持续了十几年。

随着旧村改造的大规模展开，这里已然快速城市化，你走过这些地方，就会发现很多地方已经完成了楼房化，而且周边的商业临街铺生意兴隆，很大程度上，是因为吸引了大批刚需前来，成为青岛年青人最重要的选择板块。

随着项目的逐渐展开，更多的项目扩展到了王沙路沿线，这边紧邻崂山西麓，山水资源更加丰富，而且容积率比较低，别墅产品更多可以落地，所以也吸引了众多改善人群，喜欢山水田园风光的人们，在此地置业，过一种离城不远又可以享受宁静的生活。

当然，这里更多适应的是小别墅，大别墅的操盘难度会增大很多。山水泰和月光千万级大别墅则烂尾在那个地方，最后被财大气粗的日钢收购，到如今还没有个正常进展。

在这一轮房价上涨中，夏庄板块是涨幅最凶的区域之一，涨到了让大量刚需望房价兴叹的地步，如今随着楼市降温，房价下探，购房者的机会又来了。

2、 今年各盘的竞争格局

夏庄最大的开发商当然是本地的鑫江，目前四个主要楼盘全部集中在这个区域，前期涨价也算是比较快的。有时候自家项目之间都有点相互争夺客户。鑫江的特点是基本是毛坯房，不做装修，价格比起去年有所回落，但大小不同。

鑫江合院，主打洋房和别墅的低密度楼盘，之前10层电梯洋房在售，现在出现了部分特价房源，还送车位，价格落了不少，但总体来说，还是别墅卖得比高层好，周边的山水田园是最大的卖点。

桂花园，一直是鑫江的主打楼盘，因为紧邻东方城这个配套商业体，价格从去年到现在还是比较稳定的，目前是鑫江销售速度最快的盘了。

水清花都位置在王沙路和黑龙江路交汇之处。后期的开发速度有所放慢，今年不是主力楼盘，但土地还是不少，估计明年是重点释放时间。

玫瑰园属于白沙河区域了，位置比前几个盘有些远，所以价格回落比较快，也不是很追求速度，保持了一种平缓的销售状态。

金秋泰和郡，去年小高层价格也不低，销售一直速度比较慢。现在据说包出去两栋楼，目前也有借工抵房的名义销售，其实工抵房只是噱头，就是降价，现在拿出一些不好的楼层，毛坯销售。缺点是旁边紧邻青银高速，前面被大山阻挡，视线不是很足。

佳兆业水岸新都作为一个比较大的盘，基本处于最后的尾声阶段。也在忙着处理最后的几套别墅，在王沙路上挂了标语，显然是想赶紧清盘去运作城阳北的悦峰项目。

磊鑫的河畔阳光依然不紧不慢的销售，一个月出货二十来套，老板也不急。反正就这么一块地，这和山水佳园有点类似。现场可以看到，几百套房源已经接近现房阶段，估计后期主要卖现房了，这和城阳北的檀府有点类似。

和达在白沙河畔的新盘刚刚动工，保护区的原因， 今年要实现销售的可能性不是很大了。

3、 夏庄楼市将如何演化？

夏庄楼市的关键在于速度和价格之间的平衡。如今来看，这个平衡在一定程度上已经达到。

随着价格的回落，一万五以下了，去年和前年涨价之后被逼走的刚需又回来了，客户更加多元化，让夏庄楼市有了支撑，相应的价格也相对稳定了。

这个板块的开发商，基本上没有大牌和巨头，是属于本地的圈子，大部分也不缺资金，后期的土地也不多了，所以，可以接受慢慢卖的现实，不像很多巨头，一定要一年去化多少亿才行。

还有一个重大因素，就是李村的楼盘供应正在减少，而且目前这一两年出让的土地很少，随着绿城和融创的消化殆尽，众多购房者只能继续向北，也给夏庄各个盘带来了机会。

而夏庄自身的演变，还源于有了一个比较特别的搅局者。这就是青特和地铁合作的大盘青特地铁·花屿城。前面说了，夏庄这个地方，交通和区位优势都比较明显，但确实少地铁和轻轨，这是未来影响这个区域价值的一个短板，青特地铁·花屿城项目借助开发商是地铁集团的优势，提前占位，把这个不足提前补足了。就目前而言，夏庄板块能确认的，这是唯一的一个地铁盘，也是区域的销冠之盘。

青特在品质上比较准求精良，去看看样板区就知道了，这确实是个一板一眼认真做产品的开发商，青特地铁花屿城无论是园林还是户型，在夏庄都是首屈一指的。

绿色的草坪和精心挑选的树木，错落有致，且物业打理到位，每天都以崭新的面貌迎接每一位准业主，这是目前大多数夏庄区域的楼盘园林和物业难以相比的。

花屿城101平的三房两卫，在其他楼盘上基本就要120平了，而且独立玄关设计，9.7米的三南向开间，21平的豪华主卧套房，使得尺度一点不小，而有效控制了总价，让刚需一步到位。

再说到单价，目前花屿城由全屋精装调整为厨卫精装，把户内装修最复杂、最需要花费时间和精力的部分实现标准化，同时以最具性价比的方式调整了价格和降低了首付，这样最能降低买房者的负担，加上刚才说得户型，只需40万左右的首付就可拿下三房两卫户型，这样的门槛，在夏庄板块来说，确实是很低了。

当然，针对改善客户，青特地铁·花屿城还有叠拼产品。今年以来，禁墅令已下，以后在产品上，洋房算是最高档的产品了。别墅难以再获得新的批准，可谓卖完了就是真没了，只能到二手房市场上去寻找了，所以，别墅的稀缺性在以后的日子里，确实有了支撑。目前的优势在于，上叠比下叠价格优惠到了100万，可谓再次降低了改善的门槛，200多万就可入手，也是不错的机会，不妨来仔细看看。

夏庄的未来很类似李沧东部，这里也有山水田园，通过大面积的旧村改造，变身高楼洋房的集中社区成为青岛市区北扩的急先锋，直到和城阳城区连接上，成为未来大青岛市区的核心部分。

那时的青银高速会变快速路，夏庄也会多修几个立交，直通南北，在崂山上班，住夏庄别墅，周末上山一游，或者旁边水库钓鱼，或者品一下山林边的农家菜，可谓一种既融入城市又不亲近自然的惬意生活。

变身城市融入市区，也能留住部分山水田园，这就是夏庄的大致未来。