九龙坡区2万＋/㎡高层首开，学校、商业还看人家脸色，谁买单？

在前几期的踩踏报告中，九龙浦盘龙新城附近新房均价突破近2万/，这一事实也引起了人们的惊愕。

今天这个项目再次证明了这个事实，2万/的开盘价几乎接近于实秋！

九龙坡太疯狂了。现在重庆今年的地王也在九龙坡区。原来江北和渝北一直是锅侠。真正的高价版，现在要看九龙坡区。

那么，今天这个同样2万＋/㎡的楼盘，是否值得这个价？

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九龙坡区看似还不错的改善型项目，2万＋/㎡值吗？

今日测评楼盘：电建洺悦国际

楼盘概况：

楼盘位置：九龙坡彩虹路

开盘时间：预计2019年7月底或8月初首开高层

面积区间：高层74㎡-118㎡，洋房101-118㎡

价格区间：预计20000元/㎡起

容积率：2.20

物业费：3.5-3.8元/m²/月

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看点预览

1、彩云湖又一个2万＋的项目来了？还是首开？有优惠吗？

2、相邻的两个项目，电建VS万科正面刚，你怎么选？

3、项目真正适合哪些人？

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测评主体

（源于房天下）

九龙坡区较中心的位置，离各商圈较近

洺悦国际位于九龙坡彩云湖附近，属于该区域内的中心地块，离杨家坪商圈（如万象城），大坪商圈（龙湖时代天街），石桥铺商圈都比较近，约2-5公里，驾车只需要15-20分钟，日常消费、自驾出行还是比较方便的。

（项目距离万象城仅2.42公里）

但是，公共交通依然是个坑！没车真心不方便，详情见上篇隔壁楼盘万科彩云湖踩盘报告-“万科彩云湖”，S姐想说，如果住在这儿，有车是前提。

2万＋/㎡，太疯狂！

（源于房天下）

此次电建洺悦国际预计7月底或者8月初首开高层，预计将是红框部分最右边这栋高层；

目前价格未出，置业顾问介绍预计在2万/㎡左右，有可能在2万/㎡出头，S姐不禁感叹！九龙坡区现在的新盘普通都已经2万/㎡＋了！不是2万＋，都不好意思跟隔壁楼盘打招呼，九龙坡区如今就这么膨胀，凭什么？

再来看看电建当时拿地价：

18年电建以9.8亿，楼面价10102 元/㎡拿下如今洺悦国际这块地，面粉的价格都在1万＋/㎡，这么看来，项目2万＋/㎡也就不奇怪了。

作为改善型产品，是真的好吗？

（项目效果图）

项目分为洋房和高层，洋房为一梯两户，高层为两梯四户，比较难得的是，整个项目均为比较稀有的板式结构，南北通透，容积率为2.2，让居住体验更为舒适；

与同区域内其他项目比较，大多数产品都是T6或T8。

隔壁万科彩云湖，也只做到了每层两梯六户。

另外，在观景方面，可看小区内流淌经过的桃花溪。

（桃花溪实景，源于网络）

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户型

即将首开的高层，面积区间在：74㎡-118㎡，清水，层高30层；

户型点评：来看看套内89㎡

优点：

1、 全部卧室，包括一个公共洗手间，餐厅都带飘窗，采光和视野都比较好

2、 三个卧室+1个书房，动静分区，满足一家人的居住需求

缺点：

1、 其中一个次卧2.7米的开间，稍显拥挤

2、 另一个次卧与厨房相连，难免会受到厨房噪音和油烟的影响

总的来看说，洺悦国际，在一个较不错的地段，在居住品质和小区环境方面，比同区的刚需产品有了明显的提升，九龙坡区也算多了一个改善型住房的选择。

扫一扫，别走丢

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首开优惠，犹如挠痒痒

此次为首次开盘，都知道首开的价格是比较优惠的，S姐亲自打探，开盘前办VIP卡除了优先选房外，还有额外1个点的折扣。

如果按照20000元/㎡计算，每个平方优惠200元，按74㎡计算，也就便宜了不到1.5万，S姐只想说首开的折扣仿佛就是在挠个痒痒罢了，意思一下而已。

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学校、商业都要看人家脸色，你还愿意买单吗？

项目没有自己的商业，因为与万科相邻，完全可以共用万科彩云湖的商业，因此万科的商业是否能够如规划般打造得好，就十分关键，商业发展得好也会对周边居民形成较强的吸引力。

（项目将共享隔壁项目万科的商业，据了解，万科商业将仿照太古里建筑风格，4.1万方体量，会引进影院，超市，餐饮等等）

在学校方面，据置业顾问介绍，业主可就读外国语森林小学（由政府委托万科修建，万科业主子女也可就读）与万科彩云湖（已与重庆外国语学校签约10年，2021-2030年）不同的是，电建目前还未明确能读哪所中学，要等官宣的中学划片。

对于项目来说，学校和商业表现平平，只能看别人脸色，仅凭产品品质和小区环境的优势是否能成为购房者为2万＋/㎡高价买单的理由呢？

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大胆猜想！万科杠上电建，同时开盘，谁能胜出？

洺悦国际首开时间和隔壁万科彩云湖1号楼加推时间几乎一致，都在7月底8月初左右，购房者难免会有比较，同样2万＋/㎡，两者的竞争不可避免，但万科在学校资源，产品精装修方面是否会对洺悦国际形成优势，相信，在项目开盘后，购房者如何选择，答案即将揭晓，我们会对此事进行后续跟进，敬请各位持续关注！

项目背后隐患：

距离小区300多米，就是垃圾中转站，垃圾车来回的噪音可能会对附近有一点的影响。

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总 结

项目对其他区域的吸引力不高，毕竟2万＋/㎡的价位无论是北区，还是南区，无论从开发商还是从产品来说，选择的面都太广了，项目对九龙坡区土著，特别是对石坪桥，陈家坪居民的刚改/改善型购房需求人群，还是具备一定的吸引力，相比同区域印江州，目前项目价格被衬托得较为友好，只能说目前的坡区真的不好高攀了。

但针对高层产品来说，隔壁万科彩云湖将会对它是一个很大的竞争，毕竟人家已经签约一外，还是精装，一场高层产品的较量火拼即将爆发。

楼 盘 评 分

价格：☆☆

地段：☆☆☆

交通：☆☆

配套：☆☆

环境:☆☆☆

综合评分：2.4分（5分为满分）

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