上海人防车位产权专题之观点｜讨论人防车位产权归属，无视以下条件，不是忽悠就是骗子！

关于人防汽车产权归属的各种文章，好像产业委员会在这里不发表一点文章，就不为业主争取权益。最近在产业委员会交流群又讨论这个话题，我真的坐不住了。

特收录部分法院判决案例，希望能给大家带来一些思考！对人防车位的产权归属有比较直观的认识！

在讨论人防车位问题的时候 如果无视以下几条条件，要么就是不懂装懂，要么就是别有用心在忽悠业委会瞎冲锋！

别有用心

现行法律下，小区车位归属有三种类型

一、全体业主共有车位

可分两种情形：a《物权法》规定，占用业主共有道路设立、改造绿地等设立的停车位属于业主共有；b南京有“不低于15%（最少6个）车位为业主保留”的地方规定（南京独有），这部分停车位也是全体业主共有的，停车费收益属于公共收益的一部分。

著名的重庆车位案，是重庆一个开发商把小区道路上划线、画车位向业主出售。这种自然败诉啦，但我们大部分的媒体都不是这样报道的，他不会报道开发商败诉是因为在地面画车位，这么傻的行为，在绝大多数的城市里面基本没可能发生！

二、人防车位是根据《人民防空法》设立，但谁投资 、谁受益的原则。在部分城市（如：上海）可以办理产权证，上面备注人防即可。

关键在于谁投资谁收益，根据民事诉讼法，谁主张谁举证。这里业主如果要主张人防车位的归属：核心要素在于 可以举证建造人防车位的费用分摊在房屋建造成本里。

反之如果这些车位一直是属于全体业主在使用，有一天开发商跑来主张自己的权益，他也需要来举证建造这些人防车位的成本没有分摊在房屋的建筑成本里，有单独的财务证据才行！这就是著名的无锡金马国际花园小区的案件！

江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏02民终2052号法院观点：人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，金马国际花园人防工程是益多公司投资开发建设的，加之业主委员会与物业公司于2011年签订的物业管理合同又约定，人防工事停车位租赁费归业主委员会所有，因此，益多公司对有没有将人防工程建设成本分摊到金马国际花园商品房基准销售价格之中，负有举证责任。根据现有证据，益多公司没有充分证据证明没有将人防工程建设成本分摊到金马国际花园商品房基准销售价格之中，故益多公司要求业主委员会返还人防车位收益1968918.1元，无事实和法律依据，本院不予支持。

三、开发商在建筑区划内规划建设的车位归属，《物权法》则规定可“通过出售、附赠或出租等方式约定”，这一规定通常被视为开发商拥有产权，可以出售产权或者出租使用权。这种一般就是我们大部分业主购买的产权车位。

还有很多人最喜欢提及的著名的南京车位案：

案件回顾： 发生地点：江苏南京 星汉城市花园事件原因：开发商私自建造了超规划的车位，业主要求其归还。判决结果一审（2003年）结果：法院将地下车库无偿交给业主使用二审（2014年）结果：1、超规划建设的23个车库应属业主共有。2、规划核准的36个车库中有5个车位属于业主（依照南京相关法律规定）（注：此案件中由于开发商已经出售，所以赔偿给业主10万元/个*5=50万元的费用）最终判决其中29个车位属于业主共有，开发商应当移交。这29个车位包括开发商占用业主共有道路等地超规划建设的23个车位，以及南京市《商品房附属房屋转让等问题的若干规定（试行）》第六条规定的、应为业主保留的最少6个车位。 南京这个案子没啥特别的：这个事件本来无可厚非，等于该小区的开发商超规划建造了车位，业主起诉要求属于全体业主，这个无可厚非，合理合法！但我们的媒体不是这样传播的！

那么，在此之后，为何还有那么多人、那么多的帖子继续传播，以致谬种流传，使误传而成为谣言呢？

一、部分无良媒体、自媒体在故意传播谣言。目的在于吸引不知情者的眼球，达到宣传关注其媒体、增加帖子流量的无耻目的。就像长期以来网络一直在谣传的李连杰被残废、赵本山被逮捕、姜文被死亡，都是一样的路数。

二、迎合了许多不知情者的价值取向，所以不知情者们乐此不疲，频繁再传播。甚至于少数人在向其指出帖子是假冒伪劣时，仍然不愿删帖。

今天，发这篇小文的目的，就是为了唤醒广大读者的警觉性，尤其在知道是谣言后能够自觉的抵制，让那些谣言不再流传，其实很多事情，很简单的，查阅一下案件的卷宗即可。 多学习，擦亮自己的双眼，不再被一些无良媒体所误导！

最后给大家看一个更残酷的案子，如果人防车位归属人防部门，业主会受益么？可能恰恰相反，甚至还不如属于开发商，那至少我们业主还可以用，如果属于人防办，很可能业主用不了！

案件号：上海市第一中级人民法院民事判决书（2016）沪01民终12348号概要： 2002年，徐汇民防办与天和苑小区开发商A，签订了建造民防地下车库的相关协议，基础建造由民房办投资，并归有产权，而内部停车设备则由开发商A投资。双方协议，民防车库平时有偿为所处楼办公单位和小区居民提供停车位服务。之后，上海市民防办也批准天和苑修建的民防工程项目，“战时为防空专业队车库、平时为车库”。 2003年天和苑小区建成后，开发商A委托天和苑小区前期物业，对地下车库在内的全部小区区域进行物业管理直至2013年底。2013年1月，徐汇区天和苑业委会完成备案登记，同年11月徐汇区房管局公告了划定的天和苑小区物业管理区域，地下民防车库同在划定区域内。2014年1月天和苑小区与B物业公司签订物业合同，由B物业公司进行物业管理。 但同时，在2013年，天和苑业委会成立后，小区还处于更换前期物业的空档期间，徐汇民防办就委托仁方公司开始管理有地下民防车库。 2015年徐汇民防管理所（由徐汇民防办举办、全额拨款的事业单位），和仁方公司签订了《民防工程使用协议书》，同意包括涉及纠纷地下车库在内的六处民防工程，由仁方公司用作汽车库，并向民防管理所，缴纳相应民防工程管理费。至此，地下民防车库的人防车位究竟由谁来管理？是由物业公司B进行统一管理，仁方公司移交停车档案资料，移交地下车库管理权，还是由公用民防工程投资方、实际产权人民防办决定，管理权仍在仁方公司？ 天和苑业委会向法院提出了起诉请求，要求仁方公司立即移交徐汇区天和苑小区地下机械停车库的管理权，立即撤离小区，并移交地下机械停车库的停车档案资料。 二审认为天和苑业委会要求仁方公司移交涉案地下车库机械停车位的建设资料及车位收费资料的诉请，因依附于对涉案地下车库的内部管理权，且考虑到所涉公用民防工程的属性，对此不予支持。主要解释：1.虽物业小区内的地下车库不论属于业主共有或专有部分，都属于该小区物业区划的一部分，应接受该小区物业管理企业统一实施的物业管理，但该管理仅限于物业管理而并不包括对地下车库的经营性管理并获取相应收益的权利。小区物业公司应享有对涉案地下车库包括经营管理权在内的全方位管理权的主张，缺乏依据。 2.《中华人民共和国人民防空法》第二十五条第二款规定：公用的人民防空工程的维护管理由人民防空主管部门负责。《上海市民防条例》第四十条第一款规定：公用的民防工程由市或者区、县民防办负责维护管理。因此涉案车库应由民防部门负责维护和管理。涉案地下车库应接受小区物业管理企业统一物业管理的范围，需根据其特殊性质给以确定。现由仁方公司受徐汇民防办委托，对涉案车库内部进行日常维护、管理，符合上述法律、地方性法规的规定。 3.虽然基于涉案地下车库系公用民防工程的属性，其内部的维护管理应由民防管理部门负责进行，但此与物业公司对小区进行的整体物业管理是两个概念，作为涉案地下车库权利人的徐汇民防办及实际管理人仁方公司，在对涉案地下车库内部自行管理的同时仍应接受并积极配合小区物业公司对小区所实施的整体物业管理工作，对车库的日常使用也应优先照顾、考虑小区业主的实际需要，徐汇民防办作为权利人还应对其享受小区物业公司提供的整体物业服务承担合理的物业费用。 最终判决原文如下： 综上所述，仁方公司、徐汇民防办的上诉请求成立，依照《中华人民共和国人民防空法》第二十五条第二款、《上海市民防条例》第四十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、驳回上海市徐汇区天和苑业主委员会的全部诉讼请求。

本判决为终审判决。

本文由业委会参与者交流平台-众蚁社区提供！