为什么公寓没有房产证专题之四大原因全面精准分析，青岛的10万套人才公寓为什么卖不动？

青岛的人才公寓前景令人担忧。周城市北区的人才公寓和商品房差价1万元，才卖了一半，现在才开始！后面还有10万套呢！

中等大小的建筑物约有1000套房子，10万套人才公寓相当于100套房地产。想想就可怕。而且，这10万套主要集中在市北、宜昌、城阳、西海岸新区。其中西海岸新区有120万平方米的人才公寓。最近第二套人才公寓卖得不好，只卖出了三分之一。

人才公寓也要充分尊重市场规律，不能觉得和商品房有差价，就可以在各个方面降低标准。

人才公寓卖得不理想，也是有原因的:

一、位置太差，质量堪忧

配建人才公寓只是作为开发商拿地时候的一个条件，开发商只管按照要求盖房子，把房子盖起来就不管了，建完了以后移交土地出让方，以后好坏都不归开发商管。

对于开发商来说，人才公寓既不能获得利润，又耽误了开发商卖自己家的房子，一定程度上还和商品房形成竞争关系，开发商也就没必要为人才公寓煞费苦心。

所以问题就来了，新楼盘当中，小区最差的位置就给了人才公寓，有的楼盘只给人才公寓留了一个角落，把楼盘内部的锅炉房、变电站、燃气调压柜、物业服务中心、公共厕所、垃圾池等，全都摆到人才公寓附近。

图中的人才公寓和前面的商品房构成了“一线天”：

很明显，人才公寓和商品房虽然同处在一个小区，待遇是不对等的，而价格上也并没有比普通商品房便宜多少。

图中西北角的的人才公寓和商品房格格不入：

除了市北几个项目差价比较大之外，其余的片区人才公寓和商品房差价都在两成左右。

最搞笑的莫过于2020年12月份，董家口那938套人才公寓，均价6000元，只有三个人报名，最后全部放弃，一套房子没卖掉，选房人数至今没有公示。

因为这个地方的商品房均价七八千都卖不掉，“蹩脚”的人才公寓卖6000元，这不是个天大的笑话吗？

董家口的938套人才公寓最后到底怎么办，这个事还真是尴尬至极，关键问题是，距离董家口不远的张家楼街道还有5000套人才公寓，这些房子最后都会成为烫手山芋。

除此之外，人才公寓的房子普遍质量很差，采光不好，公摊面积大，有的人才公寓因为设计不合理，公摊能超过30%，户型不好，就连窗户的大小都和商品房有区别，人才公寓的窗户比商品房要小很多，交房以后各种问题接踵而至，这是很多购房者想都不敢想的。

今年9月份，有青岛的购房者通过人才政策买了高新区新城云樾晓院的叠拼，交房以后彻底傻眼了，不仅仅是质量差的问题，连楼体建筑结构都有差异，墙体保温层垂直偏差超过4公分，屋顶破洞，钢筋裸露，承重墙有裂缝，地下车库发霉返潮……这种所谓的人才住房，哪个人才住着不闹心呢？

二、限制条件太多

其实这个倒还好，人才公寓就是为了留住人才而生的，但是这个人才公寓有面积限制，这才是关键问题所在。

比如本人一位朋友在青岛当地的省属国有企业工作，学历硕士研究生，同时又刚评上中级工程师，递交各种材料以后才发现，他最多只能申请75平方米的房子，如今建筑面积75平方米的房子少之又少，这位朋友想一步到位买个120平的房子，那剩下的45平方米只能按原市场价买，不可以享受任何的优惠。

其实这是不划算的，如今的市场行情，开发商的优惠活动很多，为了那75平的优惠，却要按原价额外买45平，而且还是最差的楼栋和最差的户型，他并没有得到什么实惠，所以果断放弃了。

三、不能正常交易

买了人才公寓，拿到房产证以后，五年内禁止上市交易，从交钱到办下房产证也需要2-3年的时间，也就是说交完钱以后要等7-8年才能买卖，这个和青岛的商品房没有区别，因为正常商品房也是有这种限制。

达到限售条件后，确实能上市交易了，但是需要拿出增值部分的50%上交，如果想拿到房子增值的全部，需要再等五年。

也就是说，买了人才公寓以后，至少要等13年才能把人才公寓熬成可以正常买卖的商品房，但是很多人的换房周期也就10年左右，学历本科以上，工作单位不错，有稳定现金流的年轻人，肯定不能为了这么点优惠政策委屈自己住这种房子的。

为了一套人才公寓，相当于捆绑了自己未来至少10年的换房周期。

四、市场下行

从2018年底开始，青岛的楼市一直在降温，新楼盘卖得不愠不火，很多滞销的楼盘，时不时出几套特价房吸引眼球，持币待购的买房者观望情绪浓厚，买了以后万一降价呢？这是大部分人考虑的事情，毕竟一套房子上百万不是小数目，等待时机，谨慎选择才是王道。

举个例子，西海岸新区的碧桂园珠山郡，去年的时候商品房13000元，人才公寓根据商品房定价8900元。

结果今年眼看着市场情况没有好转，这个楼盘开始降价了，洋房降到10000元左右，小高层直接8000起，而且是精装修，相比之下，本来位置就很差的人才公寓没有一点优势了，结果可想而知，珠山郡一共1250套人才公寓，报名选房的只有12人。

“房住不炒”的大环境下，每年的增值幅度很有限，而买一套房子要沉淀大笔资金，算上资金的使用成本，现在能靠买房子赚到钱的概率微乎其微，商品房都这样，更不用说人才公寓了，所以人才公寓成了鸡肋。

这10万套人才公寓的去化周期会很长，人才公寓的价格必须和商品房的价格差得足够多，才能有机会获得人才的青睐。

目前来看，当属市北区的人才公寓性价比最高，商品房的价格普遍都在3万元左右，人才公寓18000-21000元一平，其次是李沧区，而西海岸新区、高新区和即墨区的人才公寓，因为位置普遍一般，性价比都不算太高。