关于2020年哪个城市别墅最便宜我想说门槛房价7148元/㎡，昆明还有这么便宜的楼盘？

研究机构宣布昆明最新门槛房价7148元/与昆明房价的认识有很大差异吗？

(一)昆明门槛房价只有7148元/？

最近，魏芳研究院发布了《2020年11月重点城市房价排行榜》，根据监测的83个重点城市，样本平均门槛房价为7263元/。

其中，门槛房价高于样本平均房价的城市有26个，这里面包含诸如北京、上海、南京、广州、福州、武汉、合肥、济南、天津、兰州、西安、石家庄、成都等直辖市/省会城市。

这也意味着，门槛房价高于样本平均水平的城市，“上车”的难度相对要高一些。

而从昆明来看，11月份昆明以7148元/㎡的门槛房价，在统计范围内的城市中排名第29名，门槛房价略低于样本平均水平。

而从数据的环比来看，昆明门槛房价在11月份出现了降低的趋势。

相比于10月份7268元/㎡的门槛房价（高于当月样本平均7197元/㎡），昆明购房的难度有了一定的降低。

可能看到昆明11月的门槛房价，很多人会质疑，自己面前的昆明是一个“假昆明”。

事实上，从统计维度来看，门槛房价囊括了昆明行政辖区的统计范围（包括主城区和各郊县），因此，相对于主城区动辄1.5w的单价，门槛房价折半也就不足为奇了。

比如，当前石林县在售的凯旋怡景项目，建面约38-147㎡的毛坯房源，销售均价仅约3890元/㎡。

而宜良的千亩大盘——乡鸭湖，目前在售约110-174㎡的高层住宅，均价也只在5400元/㎡左右。不过其同时在售的别墅产品，却将销售价格拉至了1.5w/㎡左右。

另外，在统计分类上，其实并没有对具体的产品类别进行区分。因此，公寓等库存量大、售价明显低于住宅的产品，客观上会拉低整体的市场置业门槛。

这种拉低整体均价的情况，我们从昆明锐理发布的每月房价数据中，就可以看出明显的差别。

数据源自昆明锐理月报/昆明楼市制图

在今年以来每月的房价中，商品房的成交价格要比商品住宅的成交价格低许多。其实，就是公寓等相对价低的产品，平均了整体的成交价格，从而呈现出商品房成交均价低于单纯的商品住宅的情况。

（二）昆明门槛房价内哪些项目可选？

实际上，就昆明7148元/㎡的门槛房价而言，在主城5区内（除公寓外）已经很难找到这个价格的房源了。

即便是大众认知中，主城区价格相对较低的空港（官渡区范围）及经开区等区域，整体价格也已在8000-11000元/㎡之间。

而诸如安宁、晋宁、甚至是嵩明等郊县，虽然整体房价不高，但部分配套强、品质相对较高的项目，其价格也远在前面提到的门槛房价的水平之上。

我们通过对昆明市场在售的项目统计可以看出，在7148元/㎡的门槛房价内的项目不足20个，且均分布于郊县。

昆明楼市整理/制表

其中，安宁和嵩明分布较多。在产品上，低价项目多以高层为主，且毛坯交付项目居多。

从户型来看，学府康城在售房源的户型最小，甚至有约52㎡的户型，折算总价34w左右即可入口，购买门槛相对较低。

而诸如鱼先生的社区，同样的户型做了毛坯和带装修的选择，相比之下，带装修的房源均价已至8400元/㎡，相比7148元/㎡的门槛房价，整整高出了1K+。

当然，按照数据发布方对于统计门槛房价的意义来看——反映了城市中低收入群体要获得自有商品住房的最低代价，但显然，这个“代价”只是单纯的以“买得起”作为衡量的，与住房的大小、位置远近等因此没有关系。

我们知道，郊县项目虽然准入门槛低，但远离市区，与主城区的联动性较弱，客观上使得其价值呈现速度要远慢于主城区的项目。

而且，由于郊县发展的动力相对较弱，且人口荷载小等客观现实，使得其房产的市场容量有限，活跃度低，对于房价的支撑作用相对也较差。

因此，就投资性需求而言，房源的溢价能力较弱，投资的回报周期往往也会比较长。

当然，如果就近买房自住，郊县的房子是完全没有问题的。与其费尽心力去够主城一套房，倒不如家门口轻松自在的安居乐业来得实在。

（三）昆明刚需首套房门槛20w起

前面说到7148元/㎡是昆明的门槛房价。

巧合的是，就在一周前，贝壳研究院发布的《2020新青年居住消费趋势报告》，披露了30个城市新青年房屋套均总价情况。

根据数据显示，昆明新青年城市房屋套均总价为103.8万元，居于统计范围内的30城的中下游。

图源《2020新青年居住消费趋势报告》

按103.8万元/套的总价计算，意味着，昆明90后购买首套房的首付起点已在20.76万左右。

实际上，这基本上也可以看作是昆明刚需购房者的门槛价了。

从市场层面来看，其实103.8万元的预算，在昆明主城区能买到的项目仅有约10个左右，且大多集中在官渡区和呈贡区范围内，盘龙区和西山区，甚至没有一个项目在此总价范围内。

昆明楼市整理/制表

当然，如果可以稍微够一够的话，还有俊发观云海、恒大城等项目，当前在售的小户型产品，可以提供选择。

以上项目中，价格相对较低的兴港上锦湾、美辰、以及保利春湖国际生态，甚至是空港片区的东原启城等项目，由于单价相对较高，在103.8万元的预算内，可选择性较大，且可选购的房源面积也可以更大。

而诸如碧桂园春城映象、俊发彩云城等项目，由于是带装修交付，且销售单价较高，仅能买到项目当前在售的最小户型面积房源。

因此，从实际来看，相比于门槛房价，房屋套均总价对于昆明房价的感知和认同度切合性要更高一些。

当然，这只是新房市场的情况。就门槛而言，或许，单价相对有优势的二手房也会是不错的选择。

不然，也不会有楼粉问，已取得不动产证的子君村经适房，1w/㎡能不能买了。

事实证明，在买房这件事情上，一切还是需求和预算说的算。