【2016业主与物业纠纷】业主与物业常见的纠纷有哪些你知道吗？（附经典案例）六）

供暖设施漏水，业主财产受损，房地产公司负责吗？

按照《房屋建筑工程质量保修办法》第7条的有关规定，

在正常使用下，住宅建设工程的最低保证期限如下：

(一)基础基础基础及主体结构工程、设计文件规定的该工程合理使用年限；

(二)屋顶防水工程，有防水要求的卫生间、房间、外墙防渗漏，5年。

(三)供暖和冷却系统，保修期为2个供暖期，冷却期。

(4)电气系统、给排水管道、设备安装保证期为两年。

(5)装修工程担保期为2年。

其他项目的保修期限由建设单位和施工单位约定。

典型案例

柳奶奶家住北方某市一栋老房子。某天柳奶奶发现屋顶漏水了。由于家里的屋顶和墙面起皮，到阴雨天时墙体还长毛，这让柳奶奶很不满。于是就让物业公司的人过来查看。

物业公司马上派人过来，经维修师傅查看，发现是楼上暖气过墙管漏水，才导致她家屋顶漏水的。

于是柳奶奶找到楼上住户，让其把暖气管维修了，但每次都是不了了之。由于长期没有协商好，家里屋顶调水的情况也越来越严重，柳奶奶只好把楼上住户和供暖公司诉至法院索赔1000元，并要求为她家刮大白、恢复墙面。

法院审理认为，本案漏水部位不属于规定中由用热户管理的“室内供热设施”，因此楼上住户不需要承担责任，由供热单位即被告供暖公司负责管理与维修。发生漏水造成原告王奶奶房屋装修受损，被告供暖公司应当予以修复，并判令被告供暖公司一次性赔偿原告柳奶奶500元。

案例分析

业主家中的供暖设施属于房屋附属设施设备，其质量应由房屋的建设单位承担责任。如果因供暖设施质量问题，导致漏水，给业主造成财产损失，业主可要求建设单位承担赔偿责任。如果业主家中供暖设施不存在质量问题，而是由于业主自己使用不当所致，造成的损失应由业主自己承担，

实务中，业主家中供暖设施漏水后往往会找到物业公司，要求物业公司进行维修，其后又往往会以物业公司拒绝维修或维修不及时为由，拒绝缴纳物业费或者要求赔偿。其实，供热分户计量装置或者入户端口以内设施设备属于业主专有部分，由业主自行维护与管理，原则上不属于物业公司提供的物业管理服务范围之内，因此，业主不能以此为由要求物业公司赔偿。

但在一些《物业管理服务合同》中，对于业主家中供暖设施的维修、养护以及管理作出特殊约定，明确约定物业公司对业主家中的供暖设施承担维修、养护以及管理的责任。在存在该项约定的情况下，业主家中供暖设施的维修、养护以及管理属于物业公司提供物业管理服务的范围。物业公司应当对小区业主家中供暖设施进行定期检测维护与管理。如果物业公司未履行该维护管理义务，造成供暖设施损坏，则属于物业管理服务存在瑕疵，视瑕疵严重程度，考虑是否减免物业费或者赔偿损失。如果物业公司已经履行了相应的维护管理义务，供暖设施损坏是由于业主使用不当(如私自改造供暖设施)所导致，则不应减免物业费。在本案例中，可以看出物业公司与业主并没有约定，故业主柳奶奶没有让物业公司做出赔偿，而是让楼上业主与供暖公司赔偿。由于漏水部分不属于楼上业主的专有部分，不需要承担责任，最后法院判处供暖公司承担责任。

处理技巧

(1)对于业主反映供暖设备有问题的，物业公司要及时派人进行查看与维修，避免业主财产损失。如果业主认为这是物业公司的责任，要求购偿，物业公司应该明确是否在合同中有约定，如果有，则承担责任；如果没有，应该告知业主找供暖公司，并提供相应的联系方式与设备损坏的证明。（物业公司在派人检查供暖设施设备漏水情况时，一定要查明漏水点在什么位置，以及漏水情况，及时维修止损。）

(2)物业公司在与业主签订《物业管理服务合同》时，要明确告知业主合同中的内容，让业主仔细阅读约定的每一项，可以有效地避免后期与业主产生不必要的纠纷，

(3)如果与业主产生纠纷，物业公司要耐心地与业主协商，细心地说明其中的责任与赔偿，避免与业主之间的关系僵化。