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公寓为什么不限购专题之恒惠房:公寓既便宜,又不限购,为什么不建议刚需买二手公寓?

公寓,即公共宿舍,是商业房地产投资中的住宅房地产形式。

一直以来,公寓都以其"不限购、随便买、单价便宜、性价比高、无需摇号、随时可买"等卖点撩拨着许多买家的心。然鹅!对于刚需买房,恒惠房却不太建议大家选择二手公寓!

为什么呢?公寓又便宜,又不限购,为什么刚需不能选择二手公寓?!

接下来,恒惠房将从公寓硬件、性价比、税费、附加价值等几个方面,来给大家说明,为什么刚需买房不要选二手公寓~

恒惠房说句实在话,公寓真的有很多部分住宅小区都"无可比拟"的好处,如占据着交通便利、商业发达的地段优势,价格较之住宅也相对更低,且购买门槛不高(不需要满足社保/个税条件),还不受户口等因素影响。

但,因为公寓的"先天因素",一般公寓的户型和采光都不如住宅,很难做到南北通透,或全明房屋。而且,大部分的公寓都动辄一梯多户,甚至十几户,居住密度很大,导致早晚高峰期出行等电梯时,需要花费更多的时间。

性价比

公寓的公摊面积普遍在25%-30%之间,也就是说,我们买一套建筑面积为60平的公寓,其套内面积可能只有42-45平,亏不亏,大家自个儿衡量……

此外,大部分公寓都建造在商业用地上,水电要按照商业标准收费,比居民用水用电的收费高很多,而且,公寓的物业费相对高昂,总体算下来,生活成本不会很低。

税费

相比于普通的二手住宅,二手公寓买卖所要缴纳的税费很高:

一、契税;公寓的契税一般按照当次购房总价,即计税价的3%缴纳。

二、印花税;按购房总价0.1%缴纳,买卖双方各缴纳0.05%。

三、增值税;可提供发票的话,按房屋增值部分的5.3%缴纳,即(计税价-上手发票价)*5.3%;不提供发票的话,按计税价的5.3%缴纳。

四、个人所得税;可提供发票的话,按照两次交易差价的20%缴纳,即(计税价-上手发票价)*20%;不提供发票的话,按计税价的1.5%缴纳。

五、土地增值税;可提供发票的话,按土地增值额的高低,对增值部分征收30%-60%的增值税;不可提供发票(只限个人出售)的话,按计税价的5%缴纳。

六、其他税费;因数额较小,这里不一一赘述。

注:各地规定不同,以上数据及缴纳标准仅供参考,因二手公寓的税费计算比较复杂,且土地增值税还要核税计算,建议交易时选择信得过的机构,合理把控交易风险。

公寓在进行新房交易时,只需缴纳3%的契税和1%的公众维修基金!但,从以上税费标准可以看出,二手公寓交易要缴纳的税费不仅多项复杂,而且金额也不会很小,所以刚需买房,不建议接手"二手公寓"。另外,想要购买公寓,并在短时间内转手赚差价的人要三思而后行啦~

附加价值

普通住宅一般有落户、学位及金融属性等优势的加持,还可以用来做抵押贷款;而公寓绝大多数都不是学区房,既不能落户,小孩也不能享受就近入学,如果家中目前有孩子即将入学,那购买公寓作为现阶段唯一购房,很显然不是很明智的决定。后期如果要转手交易,还要缴纳相对高昂的税费。

看到这里,大家是不是觉得公寓简直一无是处,找不到一点可买之处呢?

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