深度丨上海二手房隐秘的角落：成交冰点下的“附加协议”

21世纪经济报道记者唐小葵上海报道

段落成为现实。

此前，上海中介业务院朋友圈(Shanghai Mediator Supervisor)曾传播这样一句话：“房子里的名画一起包装销售(‘名画’只是涂鸦)。”如今，“名画”虽然记载在房屋买卖合同所附的“补充协议”中，但大多数只是“装修赔偿金”或“停车买卖”的幌子。

补充协议中的金额在几十万到几百万不等，一般而言这笔资金需要买家在签署房屋买卖合同之后，过户之前交付。这样的协议也是作为附加文件放进合同里的。

21世纪经济报道记者走访市中心到郊区多家中介，发现上海二手房调控政策连续出台之后，二手房成交瞬间跌入冰点，市场流动性堪忧。与此同时，“补充协议”作为解决“核验价”出台之后的差价补充协议，被大小中介广泛推广，但也有少数头部中介没有过于强调这一协议，建议买家稍微等一等“细则”出台。

上海二手房“补充协议”浮出水面，与过往的“阴阳合同”显然不是一回事。这是中介人员为了促成交易的一个手段，也导致成交急速下滑。

中介门店业务员对21世纪经济报道记者透露，7月底以来，门店成交仅有1、2套，甚至零套。价格方面有松动的也仅是一两套，不少房东看到市场行情如此快速下行干脆也就不卖了。目前中低价位的房源降价动力不足，总价4000万左右的房源已开始进入降价通道，二手房豪宅市场中比较受欢迎的世茂滨江花园已经有房东主动降价500万。

综合链家地产、中原地产的数据显示，上海7月二手房成交2.4万套不到，相比6月份的2.8万套已明显下跌，而且7-9月是二手房成交的传统淡季。但如此冷淡的开场，2021年上海“金九银十”前的这一淡季显然超出了众多从业人员的预期。

原因很简单。7月9日，上海针对二手房市场突发新规，要求在已实施房源挂牌核验的基础上，增加价格信息的核验，从7月19日起，所有未通过核验的房源一律做下架处理；8月6日起，上海各银行审核贷款金额以“三价就低”为原则，即银行将根据合同网签价、涉税评估价、银行评估价三个价格中，相对最低的价格审批贷款额度（简称“三家取低”）。

今年上半年，上海二手房市场经历了量价齐升，背后的推手则是巨量的市场资金流动规模。如今，二手房流量冲顶之后，或许要面临过山车般的行情了。

二手房挂牌量减少20%以上

“目前房东放出来的80%的二手房价格都是高于核验价的。”中介门店工作人员反映，核验价出来之后，今年内网房源明显少了很多，至少20%，比如一个小区常态有10套房子在卖，但是现在也就五六套在挂牌。

当下二手房市场中的买卖双方还必须面临的一个境况：贷款审批周期与交易周期的延长。目前每一笔房贷的审批需要一两个月，过去只需要半个月；贷款下来之后，银行放款给房东，需要6个月。如若加上签合同需要半个月到1个月，整个房产交易周期就要八九个月了。

上半年的上海二手房房价已经历过一波涨幅，也正因此，有中介人士认为，下半年会有一个二手房购买的窗口期。

回看上半年以来上海二手房的上涨，不得不感慨市场的瞬息万变。今年4月份以前，上海的普陀区、虹口区、杨浦区在前两年积累了不少动迁户，正是这批持币待购的动迁户，带动了郊区二手房成交量的上涨，今年以来二手房成交量维持着自2020年下半年创近4年的历史新高之后的成交规模。

上半年，市区二手房涨幅10%~15%，但外环外的二手房涨幅却有20%。以嘉定为例，有三个动迁小区，这批动迁户拿着动迁补偿款买房，资金流向嘉定、宝山、松江，这三个区域的二手房成交量大涨。

二手房成交量上涨，银行放贷额度也会相应上调，限贷调控在所难免，导致贷款政策周期拉长。随着调控接踵而来，二手房目前已进入调整期。不止上海，北京、深圳也已出台过二手房指导价政策，杭州、南京购房社保年限上调等。

“附加协议”浮出水面

上海自核验价出台意味着什么？将房子挂牌之前，房东需要拿着产证、户口本先去核验，然后政府给出一个核验价格，今后基本上是按照这个价格来交易。比如一套房子核验价是400万，但是房东要卖500万，买家也只能按照400万的总价去申请贷款。换言之，买家需要多给100万的首付。交易瞬间放缓，甚至很多门店大半个月来零成交。中山公园某中介门店工作人员反馈，中山公园板块自7月23日以来还没有成交过一单。

一家头部中介在上海外环外的门店员工反映，月初刚刚成交一套中信泰富裙楼的房子，总价535万，核验价4.7万元/平方米，房东售价5.5万元/平方米，多出的价格部分由买家以现金形式给房东。

“三价取低”的贷款新政出台之后，有的中介怕买家资金不足，产生买卖纠纷，还暂停了递交合同，让买家稍微再等等政策走向再说。

“上个月底到这个月，目前我们这边暂时没有二手房成交。”一名中介门店员工表示，“三价取低”政策还是比较严的，但是也是有对策。比如在补充协议里写清楚，房东家里有一个东西，字画或者其他奢侈品，这个东西包含在房价里一起卖给买家；或者一个价值8万的车位卖出30万的价格。当然，字画或者车位是以现金形式交易的。

“我们公司对客户会说以'装修补偿款'补给房东核验价之外的差价，就是说这个协议一定要写在网签合同里面。”一名中介门店业务员说，比如一套房子的总价是500万，但是政府给的核验价格是400万，就得按照400万来交易，而银行贷款额度则按照“合同网签价、涉税评估价、银行评估价”三个价格中最低的价格来审批贷款。多出来的100万，据中介业务员透露，可以分两种方式支付，第一种方式是以现金的形式给到房东，但由于银行有监管机制，买家也不能直接打钱给房东，只能通过购买车位或者房子里的贵重物品、装修款等方式变通。而对于买家关于“等正规流程那部分交易完了以后，再把剩下的差价打给给房东”这一说法，中介业务员予以否定，指出房东出于防范风险考虑不会答应买家在成交之后打款。

据了解，相关部门也不去查“补充协议”。而这样的“补充协议”与以前的“阴阳合同”显然大不一样。以前的“阴阳合同”是从买家“便利”角度出发，为了多贷点款把房屋交易总价做高；或者为了避税把总价做低。如今的“补充协议”按照“核验价、涉税评估价、银行评估价”这三个价格取最低的一个价格去交易，这对于刚需买家来说，影响比较大。

一名中介人士指出，“（装修）补偿协议是三价取低之后才出来的”。

首套房首付50%以上

“说白了，核验价是打压房东的价格，跟买家是没关系的，但是房东要卖的价格是市场价格，实际影响的是买家。”前述中介门店业务员补充道，补充协议是买家与中介、房东协商好，加进购房合同的，“房管局是不给你加的，需要你自己跟中介、跟房东协商好去加。”“首套房基本要准备5成的资金，二套房要准备8成的资金。”

今年贷款政策趋严。一个背景是，上半年上海新房的销售额远超于去年同期的销售额，由此可见，一手房银行按揭额度增长也非常快。链家数据显示，今年上半年全市新房成交套数同比去年增长59%。一旦二手房的按揭额度也增长，对于银行而言，房贷压力也随之增长。二手房贷放款周期被拉长也就不难理解了。加上上海刚刚提高了房贷利率，不少二手房买家开始持观望态度。

此外，7、8月份，新房的发售量因为疫情原因减少。9月份的上海，或迎来43个新盘开盘。

这就是为什么上海二手房市场最近的资金流动性减弱了。但业内人士不认为上海房价会大跌，仅仅是市场不好的时候，买家可以谈谈价。“去年春节都是全款不贷款的客户。”

行情不好，三三两两业务员在店门口站着聊天或者抽烟的时间多了。政策出台之后，房管局召集了一场中介宣导会，不少业务员都去参与，也明确了不能违规操作防范风险。

但他们内心很清楚，一系列政策出台的目的是防止房价过快增长。“其实前一两个月的房价还在上涨”。7月23日，就在“三价取低”出台之前，链家中山公园门店还成交了一套均价7.5万元/平方米的房子，但此后至今，再无成交。

8月16日，大宁核心区域成交一套小三房，同比上月同一户型降了70多万。中介门店工作人员再三确认买家能否按照涉税评估价的65%申请贷款，才让双方继续交易。对此，业内人士指出，上海二手房的政策影响或许比其他城市深远，只要贷款不松动，市场将震荡下行至2018年-2019年的水平。

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