关于单身公寓为什么不能买我想说loft公寓的利与弊详细分析

2019年初买了商业萝卜属性loft，年内搬来住了半年后的真实感受是不后悔，不后悔，真的不后悔，完全不后悔。

坐标上海，中环边，二手公寓，建筑面积45平米，总价195左右（含税），贷款10年，月供不到5k。

即使是已经非常了解商办属性50年产权的公寓的各种缺点和不便时，我也依旧选择买下他的主要原因，就是在上海现有的住宅限购政策下，我没！有！资！格！买任何住宅！！！！

上海的规定是非沪籍人士要求缴满社保5年+结婚才可以购入住宅，而我来上海不到两年，单身，并且短期内没有结婚计划，在我面前只有三个选项，1.老老实实租房，等3-5年，有购房资格后买住宅；2.在上海周边，嘉兴昆山之类的买一套住宅；3.买公寓。

第一个选项，虽然我个人对房价的涨幅依然保持着比较乐观的态度，但是谁也预估不了几年以后我现有的资金是不是能买到房子，并且鉴于我前一年并不十分美好的合租体验，我还是十分渴望有一个完全个人的居住空间的。

第二个选项，我基本没有考虑过，抛开交通成本通勤时间成本不谈，在上海周边买住宅，会占掉我的首套房和首贷名额，增大我未来在上海购房的成本，并且，交通成本、通勤时间、生活便利程度均无法达到我的要求。

因此，我顺理成章的选择了第三个选项。

首先，是我找房子过程，从家里决定赞助买房到确定房子交完首付，大概一个半月的时间，我个人认为还是比较速战速决的。

我认为这么有效率的一个原因就是提前列好自己的购房条件。我的要求除了价格范围外，就是上海中环、地铁站附近，上班通勤可以控制在1小时左右，loft房型性价比高，居住生活比较便利。其他的附加条件，比如环境安静、房龄、物业服务等，也在考量范围内。

因为最近几年对公寓建设的政策缩紧，满足我条件的新建房几乎没有，所以我主要把目标集中在二手房中。先选择靠谱的看房中介软件筛选适合的候选房，然后在看房的过程中，要做好笔记，多项对比，我一般集中在周末看房，一周在一个区域看3-4套左右，大概一个月左右选中房子，又花了半个月跟原房主确认细节，最后交易。

从付首付到办贷款、办房产证、交房等，全部都走正常流程，大概2个半月左右。

其次，就这间公寓的空间感和生活体验感而言，我真的非常满意，尤其对比之前在上海8/90年代的老公房内的合租生活而言，简直就是天差地别。

先上整个房子的户型图

我自己量尺寸自己画的户型图。。。直接截图有点粗糙。。。但尺寸基本准确

这个公寓自带精装，这个就是精装户型图，所有原有的家具都在图上了，其实可以满足基本生存需要的。一开始我就先买了张沙发床放客厅直接住了一个月。。。其他家具再慢慢添置的。

先夸一波这个loft的开发商精装设计，真的刷新了我心中的对开发商精装的固有印象，大到空间安排、储物规划、机械通风系统，小到灯具选择、插座开关布置、智能马桶，都很符合住户的使用需求，因此在硬装方面，我基本上感受不到什么需要改进的地方。

不过这也基本扼杀了我想要过一过当一当甲方爸爸装修一下自己小天地的愿望，原本我是想要这种黑白灰工业风的loft的。。。现在只能顺应原来的精装尽量用实木家具了。

但是由于层高跟普通住宅区别，房型又比较小，为了尽可能的利用空间收纳储存，我家的各种柜子、部分家具都是自己设计定制的。

为了定制家具自己建的su模型，希望能比较直观的反映空间

入户+厨房+餐厅：

一共9㎡左右，其实就是一个方形空间，在进门右手边精装自带了吊柜、橱柜、小水池、台面，并且有镶嵌式的电磁炉。我另加了一个电磁炉，可以做到一边炖煮一边炒菜，再加一个电饭煲，除了没法用砂锅炖汤以外，跟燃气明火区别不大。

厨房吊柜用来放调料之类的东西，下面的橱柜放一些重的米面、锅，还带一个碗柜，我自己安装了一些免打孔的架子（很多来自宜家），尽量利用立体空间放置调味品、小工具、杯子，外加一个宜家小推车放麦片饼干和蔬菜。

入口+餐厅部分，干安好柜子还没有变乱的时候拍的（用的广角所以空间看起来大一点）

虽然努力保持整洁，但放满东西也难免乱糟糟

入口+餐厅的收纳储物部分都是我自己定制的，门口换鞋凳下可以7、8双常穿的鞋，旁边的窄柜里可以放10双左右，上面的吊柜把电闸盒子包了进去，可以放一些背包杂物，吊柜下面我又安装了一排挂钩，用来挂包包大衣。

餐边柜的上半部分放了一些碗盘和酒。。。。中间的我安置了一个微波+烤箱+蒸箱一体机。觉得这个一体机真的是小户型福音啊，占地不大，微波和烤箱的功能都很好用（蒸箱还没用过），颜值还在线，就是价格比烤箱+微波炉还要贵一些。

下面的餐桌是嵌在柜子的凹槽里的，拉出来可以变成一张更大的长桌，最多可容纳8-10个人（然而我家并没有来过这么多人），其实我觉得我应该买再小一号的就够了

走廊+楼下卫生间+楼梯：

楼下的卫生间只有洗手台+马桶，但他的推拉门实际上是一面镜子，免去了再买一个落地镜的需求。

楼梯下面有一个mini储藏间，看起来不大实际上非常能装，我放了4个行李箱+几箱子卫生纸囤货+猫砂囤货，还有空间放更多的东西。外面的这个凹槽实际上很适合放一个小冰箱，但我家的冰箱有点过高了，但放猫砂盆也是很完美哒。

这种半旋转楼梯其实不算省空间，但坡度合适，不易摔倒。

另一个角度看楼梯和楼下的走廊，可以看出楼梯坡度还是比较合适的

客厅：

我做了一整面墙的柜子，也曾经觉得放整整一面墙的书会很美好。。。然而现实是并没有那么多书，所以放了很多杂七杂八的东西，看起来有点乱。当时应该在柜子上按柜门，只留一两排放装饰品就好。

收拾了一下仍旧有点乱的柜子，要努力把这面墙用书填满

柜子下面全是主子的猫抓板和窝，谢天谢地主子很爱猫抓板所以从来没对我的沙发下过手，然而这里每一个窝主子都是不睡的，她只爱我刚起身的椅子，脑袋边的枕头和刚开封的快递盒。

我没有选择买电视，而是买了相同价位的投影仪，效果不错，白天也可以很清晰，拉上窗帘就可以看电影，空间上也没有浪费。

沙发用了沙发床，可以在有客人的时候用，不得不说，目前市面上的沙发床都。。。不太好看。这已经是我能接受的价位里，长得比较符合我标准的沙发床了。

放下2m的沙发之后就没有多少空余了，用宜家的小推车充当边柜刚刚好，可以放零食加湿器和消磨时光的毛线球，我真的好爱宜家这个推车了，价格便宜容量大容易移动又不会显得拥挤，颜色和设计都很简约百搭，在很多地方都用得上，质量也秒杀网上那些推车，打算再买一个放书桌边上了。

阳台：

相比大多数的公寓而言，我家能有一个阳台真的加很多分。

甚至还留有洗衣机上水管、排水孔，我直接买了洗烘一体机，但是烘干效果不佳，只是梅雨季节偶尔用，上面是宜家艾格特系列的挂条+挂杆+搁架+篮子，自己组装完成。因为我一个人没有那么多衣服晾，就买了一个可以收起的晾衣绳，应为4.5的层高，那种手摇式的晾衣架可能会把我累死我家在小区的边缘，楼层较高，从阳台向外是一条小河-一片空地-高架-远方的万家灯火，有时会站在阳台吹吹风，看看流水，看看一辆辆跑过去的车。

从阳台望出去的夜色

楼上就是主卧+次卧+卫生间

由于资金有限和实在没有什么必要，次卧没有买什么家具，只有一个原始的壁柜，应该是利用公共走廊的上空空间赠送的，所以就相当于我的衣帽间，铺一块地毯在上面，偶尔可以做一下运动，逗逗猫，不用担心动作太大影响其他住户。

因为贫穷显得格外空旷的次卧

卫生间里的一切设施都是精装自带，其实洗脸池、马桶、浴室的大小都是比普通住宅要小一圈的。

主卧:

主要就是工作台、梳妆台和床。

因为在家办公了快一个月，书桌的频率变得奇高，书桌也没什么特别的，就是我比较执着于把所有电线线藏在桌子里，并且为了主子能陪读愉快放了个纸盒

卧室的床，其实是有点失败的。。。为了收纳储物，我选了一款高箱床，买床垫的时候也只关注了舒适度，买了一个偏厚的床垫，整体高70cm，再配上2m的层高，就显得格外高。。。。其实这种层高偏低的房子，更适合40cm一下的床，或者直接木板+床垫也可以很好看。

本来我觉得对独居人士来说，双卫生间很没必要，但真实居住后发觉，如果家里有两层，不管多么小的房子，都最好布置两个洗手间！哪怕其中一个洗手间里只放一个马桶，都可以减少很多跑上跑下的需求。

自从疫情之后，过年回家以来，我已经将近一个月没有出过小区门了。。。。小区内有全家、小超市、几家小餐馆和卖菜的小店，这个时候真的尤其能感受到有一个自己的家的美好。

虽然困的不行但还在坚持陪姐姐工作

搬家之后有一个全天下最乖的小天使，虽然要给她梳毛铲屎煮饭，但是心情不好的时候把脸埋进它毛茸茸的身体之后，觉得自己又有了可以再坚持一下下的勇气。

白天她可以在整个房间里跑跑跳跳，晚上她可以睡在我的枕头边

有一个厨房，可以做所有想吃的东西，偶尔不想洗碗了，就暂时堆在水池里(虽然迟早要洗）不用担心影响其他人。

我的书桌不仅可以放下电脑，还可以放我的画笔、音响、笔记本、一束鲜花。甚至能给小猫咪留一个小盒子，让她睡觉磨爪子，即使是在家办公，也有更多的动力

平时有地方可以邀请朋友做客，一起烤肉火锅奶茶美甲撸猫聊八卦喜滋滋

一边吃火锅一边喝酒一边用投影看电影，坐着躺着哭着笑着为所欲为

最最重要的是，对于我个人来说，在上海一套属于自己的房子，可以带给我很多很多的安全感。

从前即使我对家里报喜不报忧，但麻麻仍然觉得我一个人在远方过着颠沛流离寄人篱下的日子，但现在她几乎不再担心我的生活。

原来的我完全没有理财观念，每月月光还欠马云爸爸一笔钱，连房租都要家人补助，现在多少有一些攒钱的压力，虽然还完房贷仍是几乎月光，但好歹相当于在攒半套房子。

对于未来不再那么恐慌和焦虑，在真的很累的情况下也能学会告诉自己，大不了就算了，实在不行就租掉房子养活自己。

从前从来没有太多的归属感，原来的合租屋对我来说不过是一个睡觉的地方，但现在，这么大的城市里有一盏灯完全属于我，有一只小猫咪在家等着我

当然，还是有一些地方跟我预期有所差距

1.与地铁站的距离，大概1km，步行15分钟共享单车10分钟，比我预期还是远一点，我更希望住在地铁站300m左右范围内。

2.朝向问题，我购买的是东北朝向的，早上阳光可以照进来，然而我起不来。。。上午之后就没什么直射阳光了，尤其二楼由于有一个600mm的梁，窗净高只有1400mm，阳光更少。我倒还好，只是心疼我家猫，不太能晒到太阳。

最后，是针对很多公寓“硬伤”的真实反映

1.二手税费高难出手，产权时间短

很多人提过公寓“20%”的二手增值税很高，所以很难出手的问题，因为我自己购买的就是二手公寓，经历了所有的交易流程，所以还是比较有发言权的。

除去印花税、过户费之类零散的手续费大约4-5k左右，主要是卖家应支付的土地增值税，个人所得税、营业税及附加税，和买方应支付的契税，这些都是由我付的，总计7-8w左右，个人认为还是在可接受范围内的。

首先是税费的数额计算方法，我看很多人都只提了大概比例而没有说明计算方式，所有卖家应付的税费比例都不是按总价计算，而是按照（合同出售价格-购入价格-购入税费）计算的，总计大约是增值的35%，买方的契税大约是价格的3%。

其次是税费的支付方，虽然理论上应该是各付各的，但现在交易中通常都是默认买家支付，最多卖家会承担一半税费，所以如果想出手公寓的话，其实是不用承担税费的。

因此，如果你是二手公寓买方，不想承担过高税费，一方面可以咨询中介，能不能降低合同价格（并不影响实际支付价格），从而减少税费，另一方面，可以优先挑选原房东购入金额高的公寓。

最后，税费会不会影响出手。在我看的十几套房的经验来看，影响出手的主要原因往往是地段、房屋质量和定价，我看过同一套小区、同样的面积，价格比我购入的这套贵将近20%，这种挂牌价格就是房东对自己的房子过于自信。。。。。然后挂半年多没人买还觉得奇怪。。。。而我这一套从房东挂牌到我付定金，也就大概一周左右。在这一套之前，有一套我觉得很合适的，也是挂出半个月就卖了。

总的来说就是，面向跟我有相同处境的人来说，公寓还是有其需求和市场的，而是否容易出手，还是取决于你是否诚心出售，但无论如何，一套公寓5年左右的增值还是可以超越通货膨胀的。

而产权时间的问题，我的计算标准是，因为我这套loft周边有很多办公园区，所以非常容易出租，同套型月租在5200以上，按现有租金*50年产权，完全高于我的购买房价，更何况租金每年都在涨，更何况房价也再涨，更何况还有极大可能可以续产权，最后再对比一下周边住宅的房价，距离不过500mm左右位置的住宅，单平米价格已经8w+了，就不算loft的附加一层的面积，我家的价格也仅仅是对方的一半而已。。。。所以我完全没有担心过产权问题。

2.商水商电，不通燃气，物业费用等各种生活成本高

相比较住宅，水电费用真的比较高，我住的这个小区，水费10/吨，电费0.95/度，（从2020年后好像调整为0.85/度了）

之前合租在一个单间，四个人平摊水电燃气，差不多一个月70-80/人，并且大家基本都属于冬夏都整夜开着空调，没有特别节约。搬进这个loft后，我一个人居住，正常用水基本上就是一个月10块水费，在用电方面，相较之前比较节省，在准备洗澡前才开电热水器，洗手洗脸洗菜基本都用凉水，除非特别冷/热的那几天，也基本在睡觉前才打开空调/电热毯，并且会定时关闭，加上一些家电耗电，基本一个月电费150-180元左右，夏天最高达260元（确实肉疼。。。。）

燃气问题，做饭用电磁炉，洗澡有热水器，基本不影响日常生活。

物业费用，按建筑面积5.5元/平米算，一年3000，在上海应该是比较正常的价格

停车费用，我没有车，这边车位应该是400/月，也属于正常成本

总结来说，生活成本的确比较高，但在我可以接受的范围内。

3.梯户比高，生活环境不佳

这套公寓是每层3个电梯，2个楼梯（消防使用），一层23户，属于公寓界的正常配置。

我住的楼层比较高，正常上下班时间等电梯时间并不是很高，电梯内人数也不多，体验感比较良好。

由于公寓的商业属性，可以落营业执照，所以会有很多公司在公寓里办公，在我看房的过程中，也看过改造成办公室、各种美甲美容工作室、猫舍、甚至是男性员工宿舍(四五十平米住10几个人那种），这种公寓的各种环境都非常不好，人员杂乱，流动大，基本从一进公寓大堂就能看出来。这些公寓有一些基本特征：基本一个小区就只有一栋公寓并且临街，大门开向马路/里马路很近，没有门卫岗，物业管理很差。

这个小区虽然是公寓属性，但其规划形态和物业管理基本是封闭式居住区的模式，一个小区8栋楼，有两个入口，也都配备了门卫，所以在这里的人基本都是正常居住生活的，只有极少数的美甲按摩工作室，我还是基本满意的。

4.房屋户型/隔音等问题

因为这两年的国家规范规定，公寓层高不能超过4.5m，否则要按2层层面积计算，所以除去一些建筑年代较早的公寓可能做到5m以上，大部分loft公寓层高均为4.5。

按我的个人经验这种比较常见的单面采光的公寓，建筑面积40平米以上（单层套内30平左右），就可以做满2层，做到两室两厅两卫，最多一家四口正常居住。

我家就是这种形式，这是开发商自带的精装，除掉楼板厚度，一层净高2.2米二层净高2.0米，除楼梯外无挑空。楼上两房，其中一个房间无直接采光窗户，只能依靠楼梯的间接采光和新风系统的机械通风，楼下主要是开放厨房+餐厅、客厅，上下各一个卫生间。我身高1.7，算是比较正常的身高范围，伸手可以碰到天花板,但住习惯了没有感觉特别压抑，。。。。。不过这样我可以毫无压力的拿到所有高柜子里的东西。。。。。

不过这种房间布局比较适合有孩子的家庭居住，或者对外出租，空间使用比较集约。但对于单人/双人情侣（夫妻）居住来说，我还是觉得最好还是可以一半挑空，做到一室（+衣帽间）两厅两卫，这是我心目中的loft完美户型，可以留出单面大落地窗采光通风完美，挑高空间高心情好，又能满足居住需求，装修风格也可以更多元。可惜我这套是精装房。。。房龄也没几年，装修很新，我也就懒得再折腾了。

而对于建筑面积25-40平（单层套内20-25平）的房间，基本就只能做一室一厅一卫了。

至于隔音问题，我觉得不能一棍子打死所有公寓，要看开发商的良心，这一套我觉得隔音程度基本跟住宅差不多，我上下左右都有人居住，很少能听到楼上的声音，而右边邻居家有养狗，除非走到阳台上，我也基本听不到狗叫声，户内楼板比较薄，大概只有10cm左右，反正就我一个人也没什么可影响的，并且如果我想做一些室内健身瑜伽之类的，也完全可以在楼上进行，不用担心影响其他人。

综上，根据我购买loft和在loft居住的经验来说，如果在购房前明确自己处境，确定购房目标，了解各项政策，认真挑选房源，综合比较条件的话，应该不会过于后悔。

但是，如果只是看了不靠谱的楼书，参观了光鲜亮丽的样板房，听了不切实际的毒鸡汤，经过不靠谱中介的哄骗之后，就拍板买房的人，不管是公寓、loft、住宅、别墅，大概率是会后悔的。

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差点买，买之前租了两个月，现在无比庆幸没有买。

坐标新一线，我和老公婚前各有一套商品房，住一套租一套，我的全款，他的因为买的比较早，贷款很轻松，公积金和房租能cover房贷还有剩余。婚后双方父母都给了些钱，外加结婚收的礼金，对我俩算是很可观的一笔钱。但是作为两个工科狗，对投资理财一窍不通，基金股票基本不碰，只会存死期外加买买银行理财。我俩上班都离住的很远，开车堵成狗，坐地铁又挤又要早起。

我们城市限购，他提出在上班附近买一套loft，可以自住，不住了租出去收租金，着急用钱就卖了，比存银行划算。我俩翻了知乎B站所有关于有关loft的回答和视频，有的确实让人看着舒服，但毕竟不是笔小钱，我俩决定去租房子试试。

住进去了才知道，远不如想象的光鲜亮丽，水电物管等其实不算贵，真正要命的是住宅体验。

1、我本人属于对噪音很敏感，睡眠不是很好的人，自己房子临小路都装了隔音玻璃的那种。loft在主干道旁边，凌晨一两点还有汽车声音，外加摩托车飙车党。能听到隔壁说话，躺在二楼床上能清晰听到楼上邻居走路的声音。搬过来这几天我8点半才起床，但睡眠质量却越来越差。我问对噪音不那么敏感的我老公，他说他在沙发上玩手机都能听到隔壁吵架声音和剧本杀的尖叫声，根本受不了。

2、我们租的loft算是中档吧，6梯24户，20多楼，高峰期上下楼还要等，真TM灾难。我本人有点社恐，特别讨厌坐人多的电梯，结果楼下取个外卖都要挤电梯。

3、人员之杂根本想象不到。光我们这一层我知道的就有美甲店和剧本杀，楼下有几楼包给了XX公寓，据说还有特殊行业从业者，每天不停的有人来来去去，我胆子小，一个人回家开门都害怕身边有人，真不知道是谁说的单身女性住loft，安全因素远不如住宅。

4、拥挤，小，买一层送一层纯鸡肋。这个loft单层面积只有20多，层高4米2，我们城市对楼层层高有规定，大部分都是4米左右，那些回答里5米的在我们城市基本属于稀缺资源。沙发茶几都很小，床是1米5的，我在2楼不会碰到头，但是感到很压抑。上下楼很麻烦，就住了一段时间，经常为谁去把充电器拿下来这种争来争去。

5、厕所和厨房设计反人类。卫生间太小了，拉了个帘子，做不到干湿分离，洗个澡马桶上全是水，还没有窗子。开放式厨房没通燃气不是太严重，但是不知道是通风不好还是配的抽完烟机不好，自己随便炒个菜，油烟蔓延到整个屋子，还很难散，基本只适合做西餐。

6、我们楼下几步路就是本市较出名的商业区，附近基本没有住宅，买东西吃饭是方便。但是不知道各位有没有这种体验，你只想穿个大T和裤衩下楼买点生活用品，街上全是打扮时髦的俊男靓女，你和这个城市格格不入。当然这不是loft的问题，是我和我老公太懒了。

7、租售比根本没有回答中的高，我们租的地方属于很繁华的地段了，四千块楼上楼下分开租就是个笑话，实际均价2800左右，买的话八九十万还加税，挂个一两年卖不出去是常事，买来就套牢。

税费高升值慢40年等等就不用说了，光是住宅体验就如此糟糕。我觉得两种人可以买，一是没钱没资格，只能买商住，起码不用租房了。二是钱多的不知道怎么花，反正买一套来玩也不贵。普通人还是老实买住宅吧。