单身公寓为什么不能买 张玲说法|买70年产权单身公寓不能落户 竟是因为少了俩字

网友“猫猫营”在华强北格林网苑买了一套房，但没想到在入户问题上陷入混乱。该套房被国土规划委员会认定为住宅，但被送出，所以产权登记证上只有“单身公寓”二字，没有“住宅”二字，拒绝落户。

深圳新闻网7月11日讯房子是住宅还是非住宅是个难题。由于人们生活中的关键问题，如定居点、学位房的识别和儿童的学校教育，特别有必要界定房屋的性质。

日前在深圳新闻网深圳论坛上发帖的网友“猫猫营”称，在华强北格林网苑买了一套房，但没想到在入户问题上陷入混乱。该套房被国土规划委员会认定为住宅，但被送出，所以产权登记证上只有“单身公寓”二字，没有“住宅”二字，拒绝落户。

列举五个业主认为所购房产为“住宅”的理由

“因为涉及的部门太多，普通人真的不可能解决多部门协调的问题。”海报在帖子中详细说明，他名下的格林网苑房产证是“单身公寓”，在购买该房产时就房产性质咨询国土局时，得到明确回答，属于“住宅”，实行“限购、限贷、占配额”政策。

如果只是因为产权登记证上没有“住所”二字而拒绝落户，海报上说他看不懂。为此，他查看了相关资料，列举了5个理由，证明自己买的房子是住宅，应该可以落户。

他说，根据《中华人民共和国城市国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条，土地使用权出让的最长期限按以下用途确定，住宅用地的土地使用权出让最长期限为70年，其他土地为50年以下。格林网苑产权70年。

其次，格林网苑是限购、限贷、公积金可贷、占有购房对象的房产，在房产税账单上明确标注为“住宅”。

第三个原因是他在买房的时候咨询了国土局，得到了一个明确的答案，就是格林网苑是住宅。

另外，格林网苑是教育局认定的具有学位资格的物业，只有住宅物业被认定具有学位资格。而且绿网园历史上从未有过度数和结算的争议。

用户发帖页面截图

民政部门只看房产证上有没有“住宅”二字，业主拒收

然而，“猫猫营”在落户时被明确拒绝。公安局户籍管理处的答复是，公安系统不具备认定房产性质的能力，只能通过房产证上是否有“住所”二字来判断。同时为了简化操作，除了房产证之外的其他材料都忽略了。

国土资源委员会房产登记部门在回复业主时再次明确表示，格林网花园是“住宅”，房产证上说“单身公寓”是历史遗留问题，房产证上不可能加“住宅”二字。

海报的主要吸引力在于:

1.确定格林网苑的居住性质。既然是历史遗留问题导致房产证中房产表述不规范，请督促国土局重新规范房产证中房产属性的表述，或者制定明确的分类标准，彻底解决表述不规范导致的政府部门和社会各阶层认识混乱，造成不必要的社会矛盾，从而影响政府各部门的公信力和形象。

2.立即恢复格林网园业主的合法权益。格林网苑业主已按照国家和深圳当地购房政策及相关规定合法购买商品房。请保护业主的合法权益。

有网友认为，“很简单，这是改变原有土地的性质，不支付地价。公寓是工业用地。想通了就知道为什么不给户口了。”

还有人建议海报卖了格林网苑，再买一套有住宅物业的房子，问题就解决了。

网友“猫猫营”在华强北格林网苑买了一套房，但没想到在入户问题上陷入混乱。该套房被国土规划委员会认定为住宅，但被送出，所以产权登记证上只有“单身公寓”二字，没有“住宅”二字，拒绝落户。

买房前请检查一下房子的性质

本期张玲的陈述中，我们邀请深圳市律师协会房地产专业委员会主任、广东卓健律师事务所创始合伙人杨林向您说明，在房屋产权鉴定出现困境的情况下，业主应该怎么做。

记者:网友提到的案例是例子吗？如果有，如何从法律层面解释这个问题。如果没有，两个职能部门的回应和处理意见是否合法合规？

杨林律师告诉记者，日常生活中常见的小户型住宅有:住宅、商务公寓、单身公寓、单身宿舍等。那么问题来了，单身公寓的产权人能否按照深圳户籍的相关规定顺利落户？

“目前，由于房地产开发过程中土地和房地产管理的历史问题，单身公寓的真实需求显然不是个案。所以在本案中，从法律层面解释这个问题的核心在于对单身公寓性质的界定，即单身公寓是否属于住宅。”

海报中提到该房屋土地使用权为70年，税务核定也是住宅税，所以限购政策适用，所以海报决定他购买的房屋应为住宅。

杨律师表示，不妨先看看相关法律的具体规定。

根据《中华人民共和国城市国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定，土地使用权出让的最长期限按以下目的确定:

居住用地70年；五十年的工业用地；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或其他用地50年。

他分析说，按照这个规定，在土地的性质和用途没有改变的情况下，出让土地的土地使用权年限是对该土地上所建房屋性质的参考标准。

《房地产登记暂行条例》第八条规定，房地产登记簿应当记载下列事项:

自然条件，如位置、边界、界空、面积和房地产用途；

房地产权利的主体、类型、内容、来源、期限和权利变动的权属状况；

涉及房地产权利限制和提示的事项；

其他相关事项。因此，房地产登记部门一般会在房地产登记部门出具的房地产许可证或不动产产权证上载明以下事项:权利人、土地、行政区域、土地位置、使用年限)、建筑物及其附着物、竣工日期、登记价格)、其他权利汇总及补充说明。

杨律师指出，在“土地用途”和“建筑物用途”两栏中，不难发现登记是否属于“住宅”。因此，根据《房地产登记暂行条例》，我们可以通过查看房产证或房产证的产权证来确定房屋的性质和用途。

参与海报结算的主要政府职能部门是规划国土资源委员会和公安局。“但是，就当事人的陈述而言，他们没有看到这两个职能部门的相关文件依据、书面意见或处理意见，因此仍然无法准确判断这两个职能部门的回应和处理意见是否合法合规。”杨林律师说。

网友“猫猫营”在华强北格林网苑买了一套房，但没想到在入户问题上陷入混乱。该套房被国土规划委员会认定为住宅，但被送出，所以产权登记证上只有“单身公寓”二字，没有“住宅”二字，拒绝落户。

记者:请律师结合此案给海报一个可操作的解决方案？购房者可以提起行政诉讼，以行政不作为起诉政府职能部门吗？

杨林律师提出以下两个方案作为参考:

建议相关当事人可以要求土地委员会确认涉案公寓的性质和用途，然后凭确认文件向公安局申请解决；

土地规划委员会不出具书面确认的，可以申请信息公开并要求书面答复，然后根据答复意见向公安局申请解决。

根据《房地产登记暂行条例》第二十五条，国土资源、公安、民政、统计等部门应加强房地产登记相关信息的交流与共享。因此，要求公安局主动依法行政，并向规划国土资源委员会发出询问函，要求其确认单身公寓的性质和用途，然后根据回复确认函做出判断。符合结算相关规定的，可以立即结算。

如果以上两种方案都不可行，不能解决和解问题，当事人也认为有关部门不履行职责、做错了事，或者认为其决定违法，当事人可以依法提起行政诉讼，起诉有关部门不作为或者确认其违法，重新采取行政行为，“但要看有关部门作出什么行政行为，才能作出决定”。

杨律师提醒，当事人提起行政诉讼，需要有明确的被告、具体的诉讼请求和承担基本的举证责任。

记者:购房者在买房前如何判断自己的房子能否落户？

杨林律师在接受记者采访时说:“这个案子值得我们考虑。购房者如何在买房前判断自己的房子能否落户深圳，避免以后的麻烦？”

首先，购房者需要明确深圳对结算条件的规定。

根据《深圳市人民政府关于印发深圳市户籍迁移若干规定的通知》深府【2016】59号文第六条规定，“本规定所称的住宅社会保障搬迁，是指参加深圳市社会养老保险并在深圳。有一定年限合法住宅产权的，应当按规定办理户籍。”

在《关于印发深圳市房屋入点办法的通知》(深府发〔2017〕1号)附件中，指标项目中自有住房的实施要求如下:“深圳市合法拥有的房屋是指经深圳市登记确认的住宅物业，包括商品房和非商品房”。

根据这两份文件，入户的房屋类型和用途必须是住宅。

其次，买房前可以和相关部门核对，确认房子是否为住宅，通过房子的预售记录，购买新房可以明确房子的性质和用途；买二手房的话可以看卖家的房产证说清楚。

再次，询问公安部门拟购买的房产是否属于结算所需的住宅房产，是否基于房屋本身有其他要求或限制，再购买房产。

杨律师告诉记者，如果涉及到是否是学位房的认定，可以咨询教育主管部门。“由于深圳户口结算政策也可能发生变化，买家需要及时了解政府相关部门的规定和信息，以便做出正确判断，规避风险。”

杨琳律师

杨林律师毕业于武汉大学，广东卓建律师事务所创始合伙人，卓建所业务指导委员会主任、房地产与建设工程法律事务部部长，朱元法律服务团队负责人，深圳市律师协会房地产专业委员会主任，深圳仲裁委员会调解员，惠州仲裁委员会仲裁员，深圳市人大房地产领域立法专家，深圳房地产领域优秀专业律师。

他投身房地产建设项目法律服务领域18年，处理过1000多起诉讼和仲裁案件，起草、审查和签发过数千万字的合同、专项文件和法律意见书，主办或参与过100多起项目开发建设、项目并购、城市更新等案件，为数十家房地产和建筑企业担任常年或专项法律顾问，熟悉房地产和建设项目的法律实务。