全国4月首套房贷平均利率跟随LPR下调 为何沪深微涨

4月24日，2020年4月(数据监测期为2020年3月20日-2020年4月19日)，全国首次住房贷款利率平均下降5.42%，环比下降3个基点。

不过一线城市房贷利率变化方向不一。首套房方面，北京首套房贷款维持上期利率水平，广州环比下调8个基点，上海和深圳分别环比上涨4个基点和2个基点。

当前新增房贷利率都与LPR（贷款市场报价利率）挂钩，从近半年来看，LPR一直呈下降趋势，上海、深圳两地首套房利率是否出现了上行？新京报记者4月24日咨询深圳、上海两地工行，均称无变化。

易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉记者，之前上海地区首套房贷都是向下减点，目前大环境是利率下行，且房贷额度很充足，银行没有动机加点。也有业内人士分析称，深圳、上海近期市场热度较高，为稳定房地产市场发展，所以银行会向上微调首套房贷利率。

上海深圳房贷逆势“加息”？

根据中国货币网公布数据显示，今年2月、4月LPR有过两次降息，3月未变。其中与多数房贷利率挂钩的5年期以上LPR，两次分别下行5个基点、10个基点，4月20日最新一次报价为4.65%。

新京报记者4月24日分别咨询了上海、深圳两地的工行。上海工行一位信贷人士称，首套商贷利率为4.65%（3月时是在当月LPR报价基础上减10个基点），二套房利率最低是在LPR基础上加60个基点。深圳工行一位信贷人士表示，从年初到现在，一直执行首套房利率在LPR基础上加30个基点，二套房利率在LPR基础上加60个基点的政策，按最新报价看，分别为4.95%、5.25%。

为何有加有减？公开资料显示，2019年8月LPR报价机制改革前，上海房贷利率普遍在原基准利率基础上还有折扣，而其他城市多为基础利率上浮。为延续前期利率，LPR改革后，上海不少银行对首套个人住房利率执行向下减点政策。

在2019年10月新增房贷利率正式挂钩LPR时，上海是国内一线城市中，唯一一个首套房贷利率向下减点的，要求利率不低于相应期限LPR减20基点。

不过，各地区和银行的房贷利率也都随着LPR报价动态调整。去年10月时，5年以上LPR是4.85%，当时上海首套房利率往下减20个基点为4.65%，随着LPR持续下行，到今年4月，5年以上LPR报价已经降到4.65%。“此前上海因为很多原因，本身利率就比较低，当前上海最低利率和LPR利率已经持平了，这个时候不能再推行负基点的政策了，最低也只能按LPR基础利率走了。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示。

业内人士：银行加息动因不足

银行会不会改减点为加点？严跃进认为，目前大环境是利率下行，且银行房贷额度在上半年普遍是充足的，为了拼贷款规模，银行也没有动机加点。

但也有业内人士分析称，上海、深圳两地银行房贷利率上行，或与近期市场较热有关。

诸葛找房数据研究中心分析师国仕英表示，政策要求首套房房贷利率不得低于相应期限内LPR的报价，这是全国统一的基本要求，具体还要看各城市政府和银行的最后定价。目前LPR是处于下行状态，大多数城市的首套房贷利率也是随之下行的，但是深圳、上海近期市场热度较高，为稳定房地产市场发展，所以银行会向上微调首套房贷利率。

近日，深圳、上海两地相继明确严禁经营贷违规流入楼市。诸葛找房数据研究中心对此分析称，上海和深圳作为一线城市，都存在一定的擦边球行为，受深圳影响，上海也跟进政策，严查资金违规流入房地产市场。2020年3月，上海二手住宅成交14889套，相比1月增加3655套，相比2019年12月减少4423套，虽受疫情影响，但市场恢复较快，成交量处于历史较高水平。为确保房地产市场的平稳健康发展，现严查资金违规流入房地产市场，保护刚需，坚持“房住不炒”。

目前南宁房贷最“贵”

以国内城市房贷利率水平横向对比，当前上海首套房贷利率相对较低，为4.65%。综合融360和易居研究院的统计，南宁是全国房贷利率最高城市，为6.06%。

这和前期制定的加点幅度有关。从易居研究院此前统计的数据看，中山、无锡、苏州、郑州、南宁等20余城市的首套房贷利率都是在LPR基础上加超100个基点。四个一线城市中，北京对首套房贷利率在LPR基础上加55个基点，深圳加30个基点，广州要求不得低于相应期限LPR报价。

不过纵向对比来看，以100万房贷、等额本息偿还30年计算，5年期以上LPR每下降5个基点，月供额约减少30元。以4月5年期以上LPR报价4.65%计算，月供将从5216.47元减少至5156.37元。

中信证券固定收益首席研究员明明表示，在降成本目标下，LPR报价仍处在下行的通道之中。通过2020年以来LPR报价的历史，1月和3月降准落地、资金利率大幅下行都难以引导LPR下行，后续LPR要继续下行则需要进一步降息，包括公开市场操作利率和存款基准利率。

新京报记者 程维妙 编辑 徐超 校对 张彦军