最近上海二手房，到底降价多少

最近市场好像一直在降价。

中介朋友圈价格调整记录

对中介合伙人的私信

连中介型疯狂电话都推荐降价。这个市场好像还在，一直在，不停地降价。

连我买的小区，价格都降到半年前了

但是怎么说也只是个人感情，现在市场真的下降了吗？

从挂牌的平均价格、交易平均价格来看，8 ~ 9月份明显下降

但是说实话，这两个价格并不能完全反映市场。

挂牌会伴随着房主的主观愿望，交易均价又受到核检查价格的影响

那么，如何知道实际市场到底下跌了多少，下跌了多少，后面又不会下跌呢？

相反，有一个愚蠢的方法，就是打一个电话询问经纪人的实际交易情况

而且这次真的这么做了。但是在打电话之前，我做了这两件事。

统计2021年1月~ 8月所有交易数据，具体来说是每套交易，共179，846套

统计这8个月内各小区的交易集数后，从高到低筛选出交易80套的小区，平均每月至少交易10套以上的小区。

这些小区分布在不同的地区、板块和环线上，还有另一个总价段，唯一的共同点是有高频交易。

所以我们以此为样本，沿着价格波动进行了宏观市场微观数据考察。

然后再做一件事。疯狂的电话吧。

关机后填上价格，接着打

最后，在看到完整数据的瞬间，发现了有趣的东西。

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一半以上的房源正在降价

从市长/市场成交量、交易价格来看，7月是分水岭

在此之前，市场达到了更高的水平，此后市场受到限制的影响，迅速冷却

所以降价的参考物是5月-6月、8月-9月重点调查了两个时间节点的实际交易价格，

超过66%的二手板都在降价

这相当于我们每次看10个盘子，6.6个都在降价

这也是我们能明显感觉到周围二手房一直在降价的最实际的原因。

遇到最大概率的降价住宅为300-500 w；是。降价幅度最大的也是以500w以下的住宅供应源为主

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具体下降了多少？

我们比较了“5-6月”和“8-9月”的实际交易均价

住宅价格下调60%以上后，平均来说，他们的降价幅度是

-5.88%

不是很掉色的样子吗？

但事实上，在统计样本中，平均一套的总价是356w

我们按356w计算，5.88%的降价幅度相当于20.93w

这是月薪差不多1.7w的人一年的收入

这个降幅仅在过去三个月内

我搜索了我6月买的“伟业2村”的数据。

同样的面积，同样的户型，三个月前7.4W/，已经是非常经济的价格了，现在很容易跌破7W/，回到年初的样子。

这就是现在二手正在发生的事情

在这种大背景下，降价不仅仅是冷冰冰的数字。

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它也可以成为具体的降价场景。

而且这些场景的发生也有各自的特点。

如果降价场面能分级的话，就要有这5层

第一，总价格越低，反而越低

现在有顾客已经不容易了。拥有满意的支付方式更不可取。所以基本上我们和中介说话的时候，已经获得了5-10w的协商空间。

我们看到前面最大的降幅实际上在500w以下，但事实上这个总价段可以继续细分，总价越低，降幅越小。

中外环之间、外围外环之间一样，会有几座大厦，下降一定会下降。但是你要说十几万，几十万也不能掉。

比如闵行浦江的《永康乡庄院》、保山路店的《木乃伊之家金风院》。

因为它的总价低，几乎不可能让出一套230w的房子，10w以上。

第二，我们也看到了很多十几万、几十万人下降，但神奇的是，这些房子都是城市车臣房。

我们比较了数据集。

总浮板的总布宜村，100 左右的两个房间，挂着470w，基本上没人看，正在降价，但是整个小区的浸泡空间也在10w左右，很难进一步降低。

相反，旁边湄公河板上的车臣家反而宽度更大。“华信国际花园”、“保诚庆元”基本以“10w”为单位下降。

这背后很大的原因是，这些小区在上次的涨幅中有虚高成分，上升或下降的也不少。(在我看来，莎士比亚。)。

第三，部分住宅上升缓慢，下降迅速

比如奉贤南桥的“江海新村”在两三年内就涨到了170w的总价，行情好的时候顶楼也在170-180w。

结果从今年年初开始下降，不到半年的时间里下降了近30%

与我们经常在电话上听到的动辄100瓦的下降法相比，这种降价有很多原因，但仍然只是小打小闹。

目前市场上两种类型的住宅降价最多

房东已经进入更换周期，或者抓紧出售房子。

或者学区房

这一点从我们这次的统计数据中也可以看出

最右边显示波动幅度平均为7.55分，假设总价为800w的学区房，下调60w是正常的。

而且，这只是平均价值，有些情况下动不动就降价100万次。

如果见面的话：如果有急于更换学区房的房主，降价幅度会更加夸张。

资料来源：链家硫酸店

但是有人说，房东的降价也有自己的限制

如果下得多，大多数房东的选择是

不卖

因为知道市长/市场下行，所以房东的心态更多。能卖就卖，不能卖也没关系。不能总是吃太多的亏

因此，越来越多的房主也将进入观看周期。

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另外，还有一些我没有预料到的数据。

我们在整理9月二手数据时发现，在整体均价下降的趋势下，9月二手交易均价略有上涨

什么交易还在涨价？

我统计了这些高频交易员中涨幅在前五位的房地产。

看内环内并不奇怪，但看“郊外环外”有点奇怪

而这部分，差点重写了我的整个主题。整个市场是上涨还是下跌，

事实上，这个市长/市场屏幕是相互共生的。因为核检查价格、客源减少、没有人买房，所以从挂牌价格到成交价都下降了。

没有买房子的人，摆在他们面前的选择之一是

下沉

去总价更低的地方

这时，那个郊区环的总价格很低，但出现了具有一定性价比的刚需盘子。(威廉莎士比亚，温斯顿，价格，价格，价格，价格，价格)

总价200-300瓦，与周边相比具有一定的住宅质量

让我举一个除了票以外的例子

闵行浦江的解放新村8月6日三家合为一体后，很多买不到卢敏行洪启东家等的人来到了解放新村。

解放新村很难说是好盘子，但加上价格因素，周围没有更好的选择时，这种地区版的性价比出来了。

之后有一点是需求一直在下降

所以我们可以看到这里的市长/市场交易价格走势也几乎与整个市场的热度相反

这一点真的很难想象。在降价的大趋势下，不仅是涨价的存在，这些存在都跑到郊外去了

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这是我想说的关于降价的各种事情

现在的二手市场是每个阶段都没有看到的新鲜画面

我们不仅看着购房者进入参观阶段，今后越来越多的房主也将进入“收卡”阶段。

今年市场没有直接调用过我们很多房地产商。

但是，没有这样看到的局面可能意味着新的开始。