关于奥城公寓为什么不升值我想说二手房卖不出去了，怎么办？| 楼先生问答NO.655

原创大厦老师层

建筑物教师q & ampa [评论区消息问题]

不要以为杭州房地产市场已经降温了。

就算从现在开始降温，也还有很长一段距离。现在的行情用一个比较精准的词就是：热寂。什么都不做。当然，大家都不知道该做什么，无事可做或做了也没用。

昨天一省内某县城的朋友说：我们小县城的二手房估计要撑不住了，中介挂的价格一天比一天便宜，但成交量却没上去。说明价格还没见底。

杭州以外的楼市，包括宁波、绍兴等城市，可以说都开始调整了，有的二手房已经降下来，有的有价无市的停滞状态，有的新房不用那么疯抢了。

杭州的二手房用两个字概括：难卖。

不管是房东本意不愿意降价卖，还是购房者嫌贵不愿意买，但只要是房源上架，房东可能愿意降一点，买家却认为还没降到位，所以买卖双方都能感受到交易的难度。

这里说两套卖房案例：一套是华夏四季，房东挂了6万7，心理价位是6万3，挂出去以后，看得人很多，但几乎没有询价。我认为，买家看到6万7的挂价觉得没必要还价。

另一套是河滨之城，89方精装河景房，肯定能够成交，但总价相比峰值时估计要少30-50万不等，而且时间更倾向站在买家这边，对房东逐渐不利。

我们之前说过，真想卖二手房的话，降价力度凶一点，与其一点点降，不如一下子降到位，至少降到小区性价比最高，然后要求中介给你找全款买家。这一招，要快，因为市面上能全款买房的买家，数量是有限的。

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1.

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500万、萧山市北万、共有产权房

@HELLO*yoki

坐标杭州，夫妻二人杭州户口，无房无贷记录，目前娃一岁住在父母名下的房子，127方学区比较差。手上150万可作为首付，如果要买车位，首付就更少了，目前看盘喜欢看萧山区域，但工作在主城区，新房买了也不会去住，楼先生觉得我要不要等共有产权房，还是等下半年上市的新盘？

楼先生：共有产权房，就算现在马上卖，那也得等上三年交房，而且你们是否符合申请条件呢？杭州版的共有产权房，到底会怎么样，现在还不好说。从北京的经验来看，并不是非常成功。另外，共有产权房是惠民政策，应该把它留给最需要的那部分人。

共有产权房的准入门槛一定会比较高，审核也很严格。另外，与政府合资买房，条条框框的约束会比较多。比如到5年才能买政府的股份，到了10年才能上市交易。这么长的锁定周期，说明共有产权房就是为了「房住不炒」。所以，不要想着共有产权房可以用来投资，更别想从政府手上占便宜。

对于你们来讲，拿得出150万作为首付，也就是能够承受500万总价的房子，真的没必要盯着共有产权房。至于车位，钱够就买，钱不够就租，对生活本质没什么影响。喜欢萧山区域的新房，可以重点留意萧山市北，8月滨江房产的新盘计划上市，此外还有招商·花屿观澜里、兴耀花曜里，限价3.75万。如果能等得到，亚运村也够得上买房门槛，也可以试一试运气。

2.

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400万、金沙湖/4盘、绿城/融创/万科

@夏夏

现在手上有250万现金，属于二套要6成首付，本人下沙工作，老公建国北路附近工作，娃一周岁，是去买学区房呢还是摇新房？总价350-400万都可承受，哪里的房子适合我们摇？摇新房就怕一直摇不中，学区房看过一圈居住品质反而下降很多，刚卖掉房子现在很迷茫。

楼先生：房子都卖了，就抓紧时间买回去吧。如果买二手学区房，不建议买老破小或老破大，教育改革的趋势会让这类房子慢慢失去价值。接下来选择学区房，要扭转一个观念，那就是：学区不会马上变得一文不值，但挑选学区房的时候，更要注重居住价值。

400万左右的总价预算，我建议考虑下沙。如果是新房，可以重点考虑金沙湖板块，对于你们说，是一个比较好的选择。我们之前说过，买房子尽量照顾女方多一点，尤其等有了孩子之后，女方对家庭付出的时间和精力要比男方多。

今年下半年，金沙湖会有4个新盘陆续上市。其中融创就有2个新盘（三块宅地），一个就在望金沙的西面，金沙湖的北面，这个项目的隔壁就是绿城·湖上春风。融创的另一个项目和万科项目则在1号大街和6号大街交叉东北方位。

3.

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闻博花城、谨慎追涨奥体、房价溢出效应

@Mr毛

老师好，我在萧山市北西有一套闻博花城的房子，有必要卖掉去追世纪城的房子吗？世纪城应该涨得更快吧？

楼先生：现在去追世纪城的房子，是指二手房吧？如果是天璞、创世纪和时代奥城这样的次新房，未来可能还有比较好的想象空间，但当下付出的代价相应也有点高。注意，是「可能」，也就是说，你现在去追，代价是确定的，但未来会怎样，却是不确定的。

次新房追不上，那在房龄上让步去买世纪城老一点的房子，就更没必要了，不如继续拿着闻博花城。所以还是谨慎追高吧。如果你手上就这么一套房子，真没必要赌那么大。

接下来杭州二手房还要横上一段时间，成交量和成交价可能还有进一步的变化。退一步讲，如果世纪城真的继续上涨了，房价有溢出效应，市北核心区的房子也能吃到溢出的头口水。

4.

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300万现金、二套/落户满5年、被政策误伤

@海燕

杭州户口刚满2年，属于被政策伤害的改善家庭。目前有一套老余杭的房子在自住，外地还有一套房，两套房都有贷款，小孩2岁，现在手上有300万资金。像我这样的情况是否可考虑购临安或环杭资产增值，还是建议我们等户口满5年再一步到位改善+学区呢？

楼先生：在杭州有房子的话，那就买不了第二套房子。根据最新政策，落户杭州满五年，以家庭为单位，才能买第二套房。除非你们愿意应对政策折腾出一张房票来。如果可以，当然建议一步到位，而且虽然现在二手房市场有点横住，但还是尽量「先买后卖」。

一个方案是，500万的总价预算，可以买到祥符、运河新城等城北一带的区域，拱墅区的教育资源比较值得期待。另一个方案是，可以处理掉手上的房子，增加总价预算，比如七八百万，可以到申花、大关、文教和文晖一带试试运气。

同时总价预算能够拔高，二手房的选择面肯定也能多一些，七八百万的总价，可以买到未来科技城核心区的次新房，也可以买到申花、桥西一带的二手房。300万的资金拿去买临安或环杭，还得是全款，不划算。还是建议直接改善，也不要去等户口满5年的二套房资格。

5.

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500-600万、主城区/叠墅、丁桥/临平新城

@anyway

老师好，总价预算五六百万，改善需求。很喜欢当下很流行的叠墅产品，可以买吗？看过了丁桥的电建悦安嘉府和临平新城的香悦和鸣府，一个是毛坯交付，一个是精装交付，总价都可以承受，请帮忙比较一下怎么选择？

楼先生：产品形态上，二者差不太多，都是高低配楼盘，叠墅属于六层三叠，两开间朝南。相比之下，悦安嘉府的下叠更好，地下室有5米多高，可以扩展出更大的实际使用空间。而香悦和鸣府的上叠更有优势，5/6/7三层一户，而且叠墅精装修，这一点对很多人也有吸引力。区域小环境来讲，电建悦安嘉府更好，距离地铁和天街都在1公里左右，边上直线距离600米还有一个桃花湖公园。

但从整体板块发展视角看，临平单独成区之后，临平新城的位置会凸显出来，以前的余杭区有未来科技城的耀眼光环，临平新城很难被重视。但现在不一样了，临平新城肯定会作为临平区重点发展的板块。江干区被划进上城区，但丁桥依然不会是上城区发展的重点目标。这一点看，宁当鸡头不做凤尾。

放眼杭州，总价五六百万要买叠墅，这两个楼盘在市面上都是比较有性价比的选项。而且这两个区域房价没有那么波澜壮阔，相对还能买得到满意的房子。其它主城区的叠墅产品，动不动上千万，而且还很不好买。既然你有叠墅情怀，那就放心去买吧。一定要二选一，综合看，建议考虑香悦和鸣府多一点吧。