未收房物业费专题之空置房“取消物业费”？2021年新规来了，今后统统这样收取

[原题目]空房子“取消物业费”？从2021年开始，按照新规定全部这样回收！

过去20年来，房地产投机似乎是一种“风向”。

在一波接着一波炒房风的带动下，整个楼市大跨步向着更高的阶段推进，价格也一浪接着一浪升高。跟风者不计其数地盲目冲向楼市，在过去的几十年里，无论是“精心的购房者”还是“跟风的购房者”，只要买到了房子的人，基本都实现了家庭财富的跃迁。笔者身边就有活脱脱的例子，兄弟二人（老大王强、老二王波）就因为在买房这件事上的一念之差，导致现在财富差距越来越大。

2013年，兄弟中的老大王强结婚了，在丈母娘的要求下，他向亲戚朋友筹钱，购买了一套价值30万元的房子，采用按揭贷款的方式，首付款9万元，月供1500元。自己前后仅仅支付了10万余元，但是借款金额就达到了8万多元，可谓负债累累。兄弟老二王波看到哥哥买房如此吃力，自然打消了买房念头，而且在当时的风声中，专家们都不看好房地产，认为价格已经虚涨到了天花板，未来即将大幅下滑。

然而5年之后，实践证明，老大碰对了运气，丈母娘对自己的要求恰到好处，帮了自己大忙。5年后老大的这套房子已经涨价到了120万元，王强随后转手卖出，然后在郊区再次购买一套60万元房产，净赚接近50万元，有多少人能在5年内实现净存款50万呢？少之又少。然而回过头来看看老二王波，虽然在2013年哥哥购买房子的时候，自己无债一身轻，然而随着时间的推移，资产差距就这么拉大了。哥哥身价上百万，自己还是身无长物。

在过去的几十年里，不少人见证了“王波”的情况，嘴巴上口口声声说着“房产要跌”，而现实中房产依然一天一个样的大跨步上升，所以“追涨楼市、快点买房”成为了普通人有钱之后的第一件事儿。可以这么形容，房地产已经在百姓们的心目中打上了深深的烙印，房产资产价值属性早已经深入人心。

根据央行课题组在《金融界》发表的一项《城镇家庭资产负债报告》数据显示，在我国城市家庭中，房产占到了整个家庭超过70%的比重，在家庭负债中，房贷债务占到了超过60%的比例，而且随着房地产走势越来越强，房产过剩的情况早已经出现，户均房产保有量达到了1.5套以上，超过30%的家庭拥有二套房，还有超过10%的家庭拥有三套房。

一旦房产进入平稳期，价格不涨不跌的情况下，有不少人开始“跳脚”了。

三大因素的改变，让国内的住房市场从“高热”彻底转变到“冰凉”。经济学家人任泽平这样说到，看待房地产的发展问题，长期看人口、中期看土地、短期看金融。时间进入2021年，任泽平给出的“房产辨别三因素”几乎上全部都出现了“收缩”。

1、出生率逐渐降低。根据第七次人口普查数据显示，截止2020年我国总人口数为14亿人，总量上继续缓慢提升，然而年龄结构却出现了巨大变化，老年人口达到2.6亿人，占比18%，青少年人口比重减少。2020年全年新生儿数量只有1200万人，比2019年再度减少，这已经是连续多年出现新生儿数量下滑了，人口学家梁建章直言，住房和教育两大高山，直接制约了生育率的提高。人口减少的情况下，房产过剩显得格外明显。

2、城市土地依赖减弱。2020年，住建部提出，各大城市要结合城市实际情况，探索和发展特色产业布局，逐渐降低对房地产的依赖性，2021年以来，土地流拍的情况日渐增多。在10月下旬，主要城市基本基本完成了第二次集中土拍活动，流拍率持续走高，底价成交、低溢价率、高流拍率成为了2021年以来土拍市场的主要表现。

第二批土拍的22个城市里，到10月下旬，北京、上海、武汉等20个城市全部完成收尾。根据已经完成土拍的城市流拍率计算，平均流拍达到了32%，北京、广州、杭州、长沙、合肥、沈阳这些重点城市（也是曾经的热门城市）土拍流拍率一度高达40%以上，与此同时，昔日的炒房热门城市（北京、广州、杭州）等也同样出现了遇冷，流拍分别高达60.5%、52.1%、41.5%。

3、银行向房地产断流。2020年至2021年，央行对房地产市场发出了“3+2”资金限制令，一方面要求房企们在规定期限内降低负债等三项指标，与此同时为各类金融机构制定了（向住房贷款个人和房地产企业）贷款上限比例，在“3+2”政策约束下，开始逐渐减少对楼市资金的注入量，“3+2”让房市失去了巨额资金来源，为了快速去化销售，降价潮蜂拥而至。

房产平稳了，几家欢喜几家愁，无房人表示“应该开心”，然而对于已经买房，特别是手中房产很多的人而言，面对的问题更加凸显：收益率显著降低的同时，房产成本开始明显增加。咱们计算一笔账，小王手中现在一套价值10万元房产，在2021年一年的时间内，收益率如何呢？

首先是房产的均涨收益，社科院预测全年收益为5.1%，除此之外还有房屋对外出租的租金收益率，一般而言在2%-3%之间，租金收益率远低于国际平均水平。对于多数人而言，房产持有的一般收益项目就只有这2个了，两者相加一共是7%-8%。小王手中这套房子1年期内增值7000元-8000元。

其次是成本，根据高层定调，房地产税正式开启试点模式，目前为止，房地产税的试点城市基本已经完成部署。根据财税专家张学诞的建议，房产税的税率在1%左右，这个费用无法转嫁、无法找人替代，只能房产持有人自己承担。除了房产税外，房产的资金占用成本达到了6%左右，房产折旧费4%。这几项加起来成本率为11%，那么小王手中这套10万元房产，年持有成本为1.1万元。

结论很明显：收益减成本，小王的房子1年时间内缩水了0.3万元-0.4万元。

每当房产陷入到“负收益”区间的时候，空置房该不该给物业费的问题就还会被提出来，对于房子多的人来说，空置房长期闲置，物业费还需要继续足额缴纳，显得很不合理。有人希望直接一刀切取消，有人希望按照70%缴纳。

空置房“取消物业费”？2021年新规来了，今后统统这样收取。今年开始正式执行的《民法典》中对空置房该不该交物业费、应该交多少的事情做出了确定和明确。特别是在944条中，有这样的描述：