【产权车位人防车位】人防车位产权之辨析

人防停车位产权辨析

人防汽车产权到底是谁的，国家、整个业主、开发商、实践中繁杂无序，房地产登记机关大多无法登记，业主与开发商、新老业主、业主与房地产公司之间的纠纷日益增加。

目前在实践中对于人防车位的归属，大致可以分成三种类型。第一种是认为人防车位属于国防资产，自然属于国家所有；第二种是认为开发商将人防车位的建造成本摊入地上建筑物中，地上部分销售后，其自然转为全体业主所有。第三种认为《人防法》虽然未明确规定产权归开发商所有，但根据《物权法》的相关规定，可以认定开发商为人防车位的所有权人。笔者认同第三种观点，具体理由如下：

一、人防车位非国防资产

首先我们先确定本文分析的人防车位是商品房住宅小区配建的地下人防车位，根据《人防法》第18条规定：“人民防空工程包括为保障战时人员与物资掩蔽、人民防空指挥、医疗救护等而单独修建的地下防护建筑，以及结合地面建筑修建的战时可用于防空的地下室。”因此在实践中，有政府投资兴建的人防设施、非政府投资单独建设的人防设施，以及本文需分析的结合地名建筑修建的人防设施并规划平时用于停车的平战结合的人防车位。

持人防国有观点者认为《人防法》第2条规定：“人民防空是国防的组成部分。国家根据国防需要，动员和组织群众采取防护措施，防范和减轻空袭危害。”而《物权法》第52条 “国防资产归国家所有。”既然人防属于国防，那么人防资产自然属于国防资产的组成部分。然而持此类观点的人完全无视了《国防法》第37条第1款的规定“国家为武装力量建设、国防科研生产和其他国防建设直接投入的资金、划拨使用的土地等资源，以及由此形成的用于国防目的的武器装备和设备设施、物资器材、技术成果等属于国防资产。”

此款已经非常明确的规定了国防资产的构成要件，即必须国家直接投入资金、划拨土地等资源所形成的才可以算作国防资产，而人防车位国家仅仅提供了政策和一些优惠，因此根本够不成国防资产，自然也不能推出人防车位属于国家的结论。

又有观点说，开发企业未缴纳地下土地使用权的出让金，因此可以算作国家投入土地使用权，因此可以算作国防资产。持此种观点的人即没搞清楚开发商为什么没有缴纳地下土地使用权出让金，又混淆了没缴费和国家划拨土地需政府审批的法律规定。

地下土地使用权需单独缴费的法律渊源来自于2007年颁布实施的《物权法》第136条“建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权。”但长期以来，各地的土地主管部门也仅是在近几年才真正开始对地下土地使用权单独设立出让金的收取标准，并不是开发商不缴纳。如果真的要追究地下土地使用权出让金的问题，则更应该追究的是土地主管部门的长期渎职的问题，而不是开发商漏缴出让金的问题。

因此在长期的实践中，往往是开发商无需缴纳地下土地出让金，而规划主管部门则会将地下部分设定为不计入容积率来处理。此种做法并不意味着开发商未合法利用地下空间，自然也不能因为开发商未缴纳地下土地出让金来否定开发商拥有所有权的合法性。

二、成本分摊和所有权归属无关

很多法院在判决的时候会将开发商已经将地下人防车位的成本分摊到住宅部分而判决归全体业主所有，笔者在另外一篇《从价格法的角度看人防收益归属判决的合理性》一文中已经做了详细的分析。一句话总结就是，成本分摊和所有权没有任何关系，否则的话我是否可以认为我买的305室的房屋所有权，也自然拥有了本小区所有其他房屋的所有权，因为他们的成本有分摊到我的房屋里。持此种观点的法官即不懂经济学，又没搞清楚《物权法》的具体规定。

三、从《物权法》看人防所有权的归属

《物权法》第30条规定：“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。”第142条规定：“建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外。”

以上两条的法规可以看出，除法律特别规定，如《物权法》第73条所规定的全体业主享有的区分所有权的如公共场所、公用设施和物业服务用房等类型。一般情况下，建设单位在合法建造完成建筑物的事实成就时即取得该建筑物的所有权，而《人防法》第5条规定：“国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。”其并未明确规定人防工程的归属。

根据《立法法》第94条规定：“同一机关制定的法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、规章，特别规定与一般规定不一致的，适用特别规定；新的规定与旧的规定不一致的，适用新的规定。”的原则，在对于特别法《人防法》没有明确规定的情况下，应当适用《物权法》的一般性规定来推定开发商合法建造取得地下人防车位的所有权更为符合法律精神。

四、实务中的分类处理

笔者认为，对于人防车位的归属应该遵循两个原则。第一个原则是法不溯及既往的原则。在地方立法或者出规范性文件来解决地下人防车位归属的时候，应当区别对待出台前后分别适用，对于之前的项目应该归属于开发商所有，文件出台后的可以依据地方法规或者文件的具体规定来处理。第二个原则是约定大于法定的原则。根据《物权法》第74条第2款之规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”地方政府和开发商可以通过土地出让合同的约定来确定人防车位的权属；而开发商和业主之间也可以通过商品房购销合同的约定来确定人防车位的归属。

不动产登记机构不应以权属不明而拒绝登记，没有登记的物权公示，则即弱化了物权的效用，又违背了物尽其用和公示公信的原则，也增加了人防车位乱象的可能性，为社会增加不必要的纠纷。

综上所述，法律最重要的作用之一是预测和指引。即社会的所有成员，包含开发商，都可以在事先知道做某件事情的后果是什么。而如果仅为了满足某些以“为国为民”的名义就剥夺开发商的合法权益的做法背离了法律精神。笔者并不反对人防工程的国有化，笔者认为在当下即使开发商因为人防车位获得了利益，也是法律所允许的，如果认为此种利益不符合国家和广大人民的意愿也不宜通过违法的手段去剥夺其合法的利益。应该通过立法的手段弥补法律的缺陷，以此来给予社会以明确的指引，以人民的名义来“劫富济贫”不符合社会主义法治精神。（李炜）