【桃园公寓为什么便宜】专题调查｜海南万宁的尴尬：今天你家房子被拆了吗？

蓝天，宜人的温度，清新湿润的空气，海南万宁，原来是冬天温暖阳光下的低调小镇，现在成了很多人的伤心。(莎士比亚)。

“万宁最近拆了一批小产权房。我朋友买的那个项目本来都快交房了，结果说拆就给拆了！”自从听说同在万宁买房的朋友房子被政府强拆之后，老林的心里就有了一些不好的预感。房子都在万宁，房屋性质也一样，这样的事情会不会落到自己头上？

“那些被拆的项目是占用了林地，我们的房子属于建设用地，不可能被拆。”销售员陈小姐信誓旦旦的话语还萦绕在耳边，然而没过半个月，老林就在购房群里发现了自家房子被拆的通知，去海南养老的美梦最终破灭。

土地有问题 合同无效

故事要从2018年3月份说起，家在北京的林先生接到住在海南的战友的一通电话，“我在海南看到了一个项目，离我住的地方不远，均价也低，要不要来一套？”

当时的海南热闹非凡：机票上万、交通拥堵、大量旅客滞留……更热闹的是海南的楼市，人人都想进场，人人都想去海南旅居养老。

比自然风光更加吸引人的是三千出头的房价，对此，销售人员的解释是：“这个房子是在农村宅基地上建成的，在这里买房其实属于租70年。”

就这样，一心想去海南的老林，在销售人员陈小姐的“帮助”下，足不出户全款购买了一套位于海南万宁的“职工安置房”。如今的老林后悔不已，那个未曾谋面的开发商和这套“神州半岛桃源望海公寓”给他带来了意想不到的麻烦。

“神州半岛桃源望海公寓”的维权群里聚集了来自全国各地将近300人。世事难料，这些本应成为邻居的购房者首次相遇并不是在业主群，而是在维权群。

他们大多是看好海南的自然环境，打算过来养老或者度假。据维权群群主介绍，“我们也知道这些房子不是普通的商品房，但是万宁之前没有拆过这类房子，再加上确实便宜，觉得风险不大所以才买的。”

当法律意识薄弱的中老年购房者遇到能言善辩的销售，悲剧不可避免。谈论起当时买房的情况，一位来自东北的购房者回忆道，当时销售说“这个房子是在农村宅基地上建成的，在这里买房其实属于租70年。但是签的合同是买卖合同，我们现在才知道这份合同是无效的。以前有朋友也买了这种房子，没出问题，我们也就没有多想。现在十分后悔。”

90度就合同问题第一次致电项目销售人员陈小姐时，得到的说法是“我现在已经辞职，你有什么问题去政府网站上查一下就知道了，其他的我不方便透露。”但当90度再次致电鑫福源万宁地区电话，接听电话的工作人员称自己就是这位陈小姐，“你不是业主，有什么问题让业主亲自来找我。”

90度针对此事咨询了当地专业的法律人士张律师，律师表示，这份合同是不正规的，该项目不具备售房条件。购房者如果和开发商打官司，能打赢的概率是非常大的，但是官司打赢并不代表钱能拿回来。这类小开发商一旦出事，破产风险很大，再加上退款金额较多，许多开发商并不能按时退款及赔偿。建议购房者赶紧去找开发商协商或走法律途径，拖得时间越长风险越大。

安置方案遭吐糟

项目被拆除以后，开发商万宁鑫福源房地产开发有限公司给了业主四种拆迁安置方案。

第一种是公司将会在当地准备其他房源给神州半岛望海公寓三期的业主,可按原购买的单价置换，面积如果有变化，费用多退少补。

第二种办法是经公司协调琼中公司开发的商品房项目 ,神州半岛望海公寓三期的业主也可以进行置换，但要补齐商品房总房款差价。

第三种是公司现有 18万的旅居产品，神州半岛望海公寓三期业主可以把原购房款转变为该产品，每年可在公司在海南开发的旅居项目居住两个月，该产品可享40年。

最后，如以上方案条件提出后,神州半岛望海公寓三期业主仍要求退房，公司也会按合同履行退还原价,在交房之日起的一年至一年半内把房款退还给业主。

对于置换方案，大部分业主并不买账，“第二种置换的房子是期房，近一万元一平，面积也大，和我们的房价相比高出2倍多。而且要到明年十月份才能交房，但现在这个开发商还有信誉吗？如果交不了房呢？又是更大的坑。”

另外，从海南目前限购政策来看，大部分购房者的购房资质并不能满足在海南购买商品房的条件，前两种置换方案中的项目是否五证齐全有待考证。

购房者更希望开发商可以直接退款，但是开发商却与购房者打起了太极。以第四种方案来说，开发商将在交房之日起的一年至一年半内把房款退还给业主，该项目应该在今年三月份交房，也就是说购房者要2020年3月到9月才能收到退款。然而开发商还有多少可信度？

据了解，万宁鑫福源房地产开发有限公司在2018年已有连续两个项目被拆、违约金额达数亿元、不良行为已被记入信用档案，一年之后这家开发商是什么命运？对大部分购房者来说，房款虽然不多，也是多年的积蓄，“人房两空”的结局是不可接受的。

在安置通知上，鑫福源房地产表示，“虽事出突然，可公司也采取积极的态度去安置业主，请各位业主放心公司将会对该事情负责到底，不会让业主蒙受损失，公司也希望业主们和我们一起渡过该难关!”但当90度就目前购房者的这些问题致电开发商时，开发商以多种理由回避这些问题，截至发稿，对方仍无直接回应。

另外，据购房者透露，在拆三期项目的当天，多数购房者都收到了房子被拆的通知，通知中还特意说明事前开发商并不知情，但随后开发商就发出了一纸拆后安置方案，“显然这是预先已研究好的”。

“就应该早早制止开发商”

除去对开发商的不满，业主的疑问还集中在当地政府的态度。

“这个房子就在离镇政府很近的地方，当时传单发的满天都是，政府随时可以看到这个项目的进度，但是在前期相关部门并没有制止，在项目快封顶完工的时候要求拆房，不少购房者当时以为政府默认这个房子没问题才买的。”一位来自重庆的业主说。

实际上，早在2018年3月5日，万宁市住房保障与房产管理局确实已经发出“交易风险提示”，该局初步调查发现，目前万宁部分仍未获得《商品房预售许可证》或不动产权证书，不具备商品房预售(销售)条件，请购房人谨慎选择。其中半岛桃源项目赫然在列，但这则通知购房者当时并没有看到，有购房者指出，十月份的时候房子还在卖。

2019年1月15日，由东澳镇政府牵头，业主与开发商第一次面对面沟通，最终决定，开发商将于本月23日出具详细还款方案。

据了解，在当地，有十几个类似的项目被拆，有购房者推测，这批房子被拆迁可能是因为今年11月份，海南省新出的一份文件。2018年11月13日，海南省住房和城乡建设厅、海南省自然资源和规划厅联合发布通知，要求进一步推进农房建设规划报建管理。通知指出，村庄规划范围内新建住房不得超过3层，高度一般不得超过12米。包括半岛桃源在内的这些项目明显不符合标准。

但也有其他购房者提出疑问，既然是海南省的文件，为什么海南其他地方没有这种问题，偏偏万宁拆得这么厉害？90度致电万宁市住建局，得到的答复是：“可能是土地性质的问题，具体情况要问东澳镇政府。”然而，90度根据维权者提供的东澳镇政府官员联系方式致电询问时，电话一直处于无人接听的状态。

张律师介绍，海南农村自建房可以进行买卖，但宅基地的集体土地使用权必须要依照法律规定程序进行转让和受让。农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。

张律师提醒，作为购房业主，在签订房屋买卖合同前，可以通过工商部门、网络信息等多种渠道来查询开发商相关资质、商业信誉、负面影响等，尽量选择纠纷少、信誉高的开开发商；选购房屋前，一定查看新建商品房“五证”是否齐全，还要注意能否签订正式合同等。

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