【万科物业与业主纠纷】专题丰奥嘉园业主与原物业闹纠纷，新旧物业交接难在哪？

丰五花园业主与小区园物业发生冲突。

部分市民获悉，济南市高新区丰奥花园小区业主与房地产公司发生冲突，记者到达现场后，该小区与房地产公司合同到期，业主大会正在选择新的房地产公司。11月3日，三家候选人的房地产公司来展示该小区，小区原物公司阻止其他房地产公司进入，业主和房地产公司发生冲突。

新旧物业更替纠纷频现

记者在上午11点左右赶到该小区，小区的南门聚集了很多的人，门口有两辆警车，有民警正在现场询问业主情况。小区业主张先生告诉记者，小区的物业公司在7月份已经到期，小区的业主大会在经过业主的投票后选出了三家物业公司候选，分别是北京万科物业有限公司济南分公司、深圳金地物业有限公司济南分公司和小区原有的山东佳园物业有限公司。

张先生说：“今天是候选物业公司来小区，对小区住户进行展示，但是山东佳园物业有限公司不让其他两家公司进入，而且开洒水车冲击现场，于是就跟小区业主产生了冲突。”

该小区业主蒿先生也表达了对于小区原物业公司的不满，“佳园物业到今年是第7年了，很多业主都挺不满意的，他们的环保卫生做不到一天一打扫，小区的绿化也做得不好，并且消防设备有缺陷。”

蒿先生表示，在前一天晚上，物业公司曾派人去业主家闹事，“我们有业主微信群，有业主曾在微信群里求救。”业主给记者提供了物业公司电话，记者拨打了数次，但均未接通。

律师：业主大会有权更换物业

山东千舜律师事务所的邱洪奇律师表示，根据我国《物业管理条例》相关规定：业主大会有权决定选聘、解聘物业服务企业。在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。前期物业服务合同可以约定期限;但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同应予终止。“这也就说明了业主有权决定物业公司的去留问题、有权决定哪个物业公司为其服务。”邱洪奇律师说。

据了解，济南市住房城乡建设局发布的《济南市2019年物业服务行业“标准建设年”活动实施方案》中表明，济南市将建立执法进社区和黑名单制度，对搭车收费、物业项目退出交接难等问题进行专项治理。

“业主说了算”难在何处

新旧物业更替纠纷屡见报端，选什么样的物业，服务到期后是否续聘或者重新选聘，本应由业主自己说了算，为什么一换物业往往就会矛盾重重、纠纷不断?

有业内人士分析，现在的物业公司主要分两种：一种是独立运营的物业公司，不依附于任何开发性质的公司; 另外一种就是由开发商旗下自行组建的物业公司。在房地产发展的早期阶段，很多都是独立的中小型物业公司来接手管理楼盘事务。由于入行门槛低、监管存在缺陷，使得很多物业公司缺少监督机制。

随着房地产市场的发展，很多大型房企都开始自组物业公司，来为公司项目服务。这种设定的出发点很好，既方便开发企业和物业公司的相互沟通与合作，也能保证小区楼盘的后期管理。但是一旦物业公司和小区业主发生矛盾冲突，很难从根本上动摇物业公司的根基，业主的维权也成了“治标不治本”的行为。

记者联系到一位物业公司的资深管理人员李蒙(化名)，他表示，现在的业主维权意识越来越高，“在前几年的时候，物业公司比较有主动权，现在小区业主法律意识、维权意识都比较高，比如说公共收益、小区绿化等内容也越来越关注，很多的物业公司也在‘转型’。”他还坦言，现在的物业公司最“怕”的就是业主大会。(山东商报）

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