【开发商为什么建公寓】长租公寓的政策背景与房企运营

政策导向

租赁政策的总体进展

截至2017年12月底：

政策数量方面：在中央一级建立了从会议成果到城市试点要求的框架体系(2015年以来举行了3次主要会议，5大重量级政策)。在省级层面，辽宁、四川、安徽、河南、广东、江苏、云南、浙江、山东等省提出了意见或通知。在城市层面，20多个城市出台了约40项政策，推动了租赁市场的发展。

试点城市方面：12个试点城市均公布了住房租赁扶持政策。

城镇土地建租赁房方面：除北京成交了企业自持地块外，天津、杭州、广州、佛山和上海等城市成交了共计180宗地块，可提供近600万平方米租赁面积。

集体用地建租赁房方面：13个试点城市中北京、郑州率先出台试点方案，其余城市也逐步出台。

平台建设方面：北京市住建委会同相关部门建立的住房租赁监管平台于10月31日正式上线。通过监管平台完成住房租赁登记备案，各部门根据登记备案信息依法为租赁当事人办理公租房租金补贴、适龄子女接受义务教育等公共服务事项；杭州上线首个智慧住房租赁平台，租客房东可互相评价。

► 2018年各地加快部署、发展租赁市场

2018年北京、上海、福州、广州、厦门、重庆等地将继续加大租赁住房土地供应力度，建立健全住房租赁服务平台，完善相应的公共服务配套，满足市民住房需求、吸引优秀人才安居。

► 租赁市场发展的支持力量

长租公寓运营模式

► 运营模式一：开发运营

盈利模式：公寓所有者（主要是房企）成立专门的运营团队，负责存量房或新建租赁住房的运营，为租客提供租赁和增值服务，获取“资产增值和租金”。

代表企业：万科、龙湖、招商蛇口。

项目来源：

（1）招拍挂拿地新建。各城市租赁土地供给加大，房企通过招拍挂拿地为租赁业务获取房源；

（2）已有自持资产。房企可以利用自有资产尤其是盘活闲置资产（如万科的泊寓长阳半岛等）；

（3）收购+持有运营。部分房企收购一线及热点二线城市的核心区域或具有成为核心地段潜力的项目，然后自持，未来依托城市的发展潜力，可获得较高的租金回报率和土地增值溢价。

优势：房企拥有大量的存量房源；融资渠道丰富且成本较低；依托经验在存量房新建和改造方面具有成本优势。

劣势：对长租公寓所需要的线下销售和租客需求掌握少，经验不足。

► 运营模式二：资产托管

资产托管：部分持有资产的房企选择不自建运营团队，而是与专业长租公寓运营商战略合作，即为资产托管。

盈利模式：房企将公寓托管给运营服务商进行出租和租后管理，承担房屋维护费和装修费用，享受资产增值和租金收入；运营商负责公寓运营，支出一定管理成本，为租客提供租赁和增值服务，赚取托管费和租客增值服务费。

代表企业：保利、绿城、阳光城、复星等房企。

项目来源：同为房企，来源同上。

优势：借助运营商的品牌和运营经验，可以在短时间内快速开拓市场、保障收益。如保利与优客逸家、阳光城与寓见公寓的合作。

劣势：长租公寓的运营业务移交给运营商，运营和盈利均依赖运营商，不利于房企自身的长租公寓运营能力和精细化管理水平的培养。

► 运营模式三：运营服务

盈利模式：从资产所有者处承包公寓，对房屋进行标准化装修，并且负责出租其间的运营和维护；向房屋所有者缴纳固定租金，赚取租金差价和服务费；而资产所有者享受资产增值和固定租金收益。

代表企业：优客逸家、寓见公寓等长租公寓运营商为主；房企以开发运营和资产托管两种模式为主，仅有少数项目采用此模式（如万科东山月府泊寓项目项目为回迁房，但房屋所有者不以此为唯一住所，属于闲散资产，万科泊寓与集体签订了15年租期后运营）。

项目来源：无自有资产。

优势：通过输出专业运营能力，扩大市场份额，有助于扩大品牌影响力、提升运营能力。

劣势：房企若采用此模式，将受限于自身的运营能力，与YOU+、魔方公寓等专业长租公寓运营商相比专业能力不足。

► 运营模式四：代建运营

盈利模式：房企受土地所有者/使用者的委托，提供土地规划、建造和运营服务，向所有者缴纳固定租金，收取租客租金和服务费，赚取租金差价和服务费；土地所有者需要支付房企建筑费用，享受资产增值和固定租金收益。房企担任代建+运营的角色。

代表企业：旭辉等房企。

项目来源：土地所有者提供。

优势：获取房源，房企采用代建运营模式可提前布局租赁市场，更快、更便捷的进入租赁市场；比运营服务模式增加了代建环节，提供土地规划、公寓建造以及租赁管理等全流程服务，为实现长租公寓业务的全产业链奠定基础；且可以通过先期介入拿地阶段，判断地段是否适合打造长租公寓，通过设计施工阶段满足租客需求，不需要后期改造。

劣势：代建环节受委托方制约；且房企在运营长租公寓方面较专业运营商能力悬殊（此点同运营服务模式）。

长租公寓盈利模式

首先，盈利不是开发商进军租赁市场短期考虑的问题，目前企业依靠政府的税收减免维持。

现实：长租公寓长期盈利目标6%-7%，当前大多数品牌回报率1%-3%。

原因：长租公寓的租金普遍高于市场15%-20%，但即便租金水平高，房企在运营长租公寓的前期需要投入大额度成本，且利润回报率不高、汇报周期较长，这些痛点限制了盈利水平。

长期来看：一单形成规模运营，长租公寓的盈利性是超过商品房销售的。

盈利是长租公寓的大难题，短期看生存，长期看盈利！盈利模式看好基金REITs持有。

目前，租赁住宅市场的盈利模式有五种：降本增效模式、资产托管模式、基金REITs持有模式，业务协同模式和平台服务模式。

长远来看REITS模式是盈利性最好的一种模式，一方面获得资产增值收益，一方面获得运营收益。但是中国目前发行的租赁住宅REITs还不是真正意义上的REITs，从国外的经验看，以美国为例，其住宅租赁REITs的收益率平均为6-8%，其中90%的收益返还给投资者，享受免税政策，而住宅租赁企业把旗下的租赁住宅产品打包成REITs上市，一般会持股一定比例，享受资产增值和运营双重收益。

房企运营+盈利模式小结

► 房企凭借房源、土地持有优势，多选择重资产入市

房企根据自身可否获取土地、房屋资源可选择适合的运营模式，大多数房企选择开发运营和资产管理模式，享受资产增值和租金收入两种收益。

► 重资产下盈利难，选对盈利模式是关键

盈利难是目前长租公寓运营最大难点，长远来看基金REITs持有模式盈利性最佳。

► 短期看生存，长期看盈利，长租公寓是未来房企蓝海

长租公寓长期盈利性、市场规模均可观，是房企未来重点发展方向，一片值得期待的蓝海。