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城市公寓为什么便宜专题之“老破小”和“公寓”再便宜也不能买,为什么?终于有人说清楚了

程老师你好,

我是刚需的购房者。现在手上有60万元存款,一直在租房。

最近在买房的过程中,我遇到了问题。

事情的起因是这样的。

去年上半年公司附近有一套二手房出售,总价110万,面积82平米。

由于是在疫情期间,当时业主低于市场价20万出售房产。

房产中介给我做了预算,房子所有的税费、中介费和首付款一起加起来不到40万,月供5千多元。

我看了房子之后,很喜欢,想买下来。

回家找老公商量,老公却不让我买,说房价还会下跌,让我再等等。

结果没几天房产中介就告诉我,那套房子已经卖掉了。

之后我又看了不少二手房,要么总价超过预算太多,要么房子我没看上。

周边的一些新楼盘开盘,我也参加了摇号。

结果因为摇号的人太多,一直都没有中签。

最近回头又看了看当初没买的那套二手房所在的小区,发现房价又涨了几千。

要是当时买了,现在少说也增值了几十万,我心里那叫一个后悔。

老公下班回家之后只知道玩游戏,对买房的事情一点都不放在心上。

我越想越生气,于是经常和他发生争吵。

现在我很焦虑,担心钱在手里贬值,担心房价一直涨下去,再也无缘买房。

我想先买一套便宜点的老破小或公寓,等以后有钱了再置换,不知道能不能买?

希望你能指点一二。

小优。


小优:

针对你的问题,我有以下几点建议:

1,不建议买入老破小

过去大家可能听过这样一句话:老破小是个宝。

其实这句话已经“过时”了。

我们都知道,过去城市的核心区域还没有扩张,不少老旧房产随时有可能被拆除,一旦写了红红的"拆"字,那就等于旧房换新房。

还有一些老破小,恰好在名校的入学范围内,家长们为了孩子的教育也是趋之若鹜。

这就让一些人认为,老破小是个宝,买了也是只赚不亏。

可如今的老破小,早已今非昔比。

首先不少银行对于老破小的贷款要求越来越严格,房龄越大,贷款难度越大,一些超过20年房龄的老破小,将可能直接被银行拒贷。

其次,老破小一旦不能贷款,将会失去金融属性,流动性大大降低,未来想转手置换不会太容易。

最后,国家"棚改"退出,"旧改"接力,老破小拆旧还新的可能性越来越小。

一些老旧房产"一房传三代,人走房还在",真不是耸人听闻。

除非是学区房,受制于教育资源的稀缺性,难以复制,仍然存在一定的价值,否则最好不要买老破小。

2,不建议买入公寓

公寓优点没几个,缺点倒是一大堆。

产权40年,公摊大,落户难,水电气物业费按商用来收取,二次交易税费高达15%以上。

交易成本和居住成本过高,增值的空间却很小。

我在过去20年有过多次买卖房产的经历,当年让我最后悔的房产类型,除了商铺,就是公寓。

我曾在08年以同样价位买下住宅和公寓,10年时间,住宅涨了3倍多,公寓的涨幅还不够住宅的零头。

除此之外,买房不同于买菜,今天买错了,你明天还可以重新买一次。

不开动脑筋,盲目买房,没几天就会后悔,时间和机会成本就白白浪费掉了。

3,买房一定要有主见

你老公对买房不上心,说房价会下跌,这让你错过买房机会,这其实不是问题。

假如你今天仍然单身,买房这件事,最终还是要靠你自己来做决定。

因此,买房一定要有主见。

记得04年我第一次买房,那时候人均工资不到800元,我贷了高达12万的"巨款",背了一屁股债,家里人都不理解。

结果短短两年时间,房价就翻了一番。

后来再次买房,全家举双手赞成。

我不赞同那种一家人买房商量来商量去,还要三朋五友给你出主意。

最后问来问去,别人的房子都买了,而你的房子却还在计划之中。

所以,只要我们还能独立思考问题,就一定要自己有主见,坚持自己的判断。

4,建议珍惜"刚需"购房资格

最近几年"房住不炒"政策深入人心,各大城市的楼市调控也是“因城施策”,无房刚需的住房问题开始越来越受国家重视。

你手里的"刚需购房资格",说白了,其实享受的是政策上的“VIP待遇”。

首先,在贷款利率、首付比例等方面享受优惠,在新房摇号优先级上,给你开了绿灯;

其次,近年来推出的共有产权房,同地段的房价低于市场价接近一半,还只允许刚需摇号;

最后,即使不买房,你还可以申请各大城市的公共租赁住房,享受租房补贴。

除此之外,一旦你有过买房的记录,即使你后期置换,根据不少城市的楼市调控政策规定,"刚需"资格将变成"普通"资格,政策上的"好处"将与你彻底无缘。

因此,买房的机会还有很多,建议珍惜"刚需"购房资格,看好了再买不迟。

祝早日安家。

大程

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