广州的公寓为什么便宜，干货看这篇!在广州，再有钱也不要买公寓，真的赌不起

我是赵叔。专门研究房地产市场十多年来，投资数十个城市买房，长期进行实地市长/市场调查，做出了比努力更大的选择！今后10年可以买房躺着赚钱

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问：雕叔你好，以前在佛山三水买了一套朴地铁4号线，当初也因为钱少，买不起广州大部分地区。

现在规划一直还没批，打算满两年后卖掉回广州买，但夫妻俩回广州买有贷款记录要四成，有什么办法可以拉低首付吗？ 另外首付九十万左右买广州自住，也要考虑孩子读书的，番禺广场，黄埔或亚运城几个板块推荐哪里呢

回答：大家记住一句话：凡是佛山的地铁，只要没有通车，就都是远期，还不要说什么早期的规划、施工了，中间的变数大了去了，极为不靠谱 有广州房票，一定要出掉三水的房子来广州买，必须的，“挥泪斩马谡”也得把三水的房子出掉 首付90万，接近一百万，那就买地铁沿线的小三房，番禺万博、番禺广场、老黄埔均可，亚运城就不建议

提问：为什么商业公寓回报率比住宅低那么多？

回答：你尝试去买一套公寓，对比业主买入价，你就知道它能挣多少？ 供应量大，流通性低，没学位，不是70年产权以及联系税费重都影响供血的涨幅

提问：雕叔，番禺广场和番禺客运站那一带，投资推荐哪些盘？预算200多万，谢谢！

回答：你都考虑到番禺客运站了，那必须是尚东尚筑了 番禺广场一带多数是楼梯花园小区，目前也涨得比较厉害 比如之前推的东华花园，1期的基本出一套秒一套，价格也来到3.2w了 而且整个小区里面现在很多挂着横幅签约好加装电梯的

提问：自住改善型需求三房，兼顾学位，预算1500W左右，百花片区不考虑，居住体验太差，剔除学位，该片区楼盘不值这个价。考虑的一是香蜜湖安托山片区，二是科技园片区，三是后海片区，四是宝中片区。可以给点建议，请分析一下

回答：后台还有一个问瀚盛花园和黄埔雅苑的，我一并在这里回答了。 1）安托山：福田的房子涨的不好，不是因为像罗湖一样没落，不是因为区位不行，而是因为产品不好，房龄老，面积大总价高。能够让天下父母委曲求全选择老房子的，是有可能让孩子赢在起跑线的学位，所以百花飙涨，所以黄埔雅苑不能买，瀚盛花园可以买。 天健天骄的热销，我们可以看到，福田是不缺高端购买力的，缺的是好房子，而安托山片区，可以承载这些购买力，区位中心，房龄新，红岭深高学位加成，看好这个片区。 2）科技园片区：南外大冲可以不用追，从肺炎治愈率就可以看出，患病人数越少治愈率越高，大冲考生就一百来个，蹦几个高分拉高下四大八大率，名校成色还稍显不足。南外科华还没有出成绩，但是房价涨了不少，冒险者可以继续保守者可以变道，南外高新可以买。 3）后海片区的选筹逻辑同理，南二外本部作为南山学位一哥可以放心持有。 4）宝中我觉得它是豪改的定位，成不了豪宅区，房龄大都在06年，它的出身很平民化，居住群体和几个传统豪宅区不能比，建筑品质也都不是按豪宅标准去打造的，而深圳湾最垫底的太古城南，除了楼道空间逼仄点，大堂，花园还是很有质感的。当然宝中也有一些新盘，但是零散，不够形成“圈“，因此宝中不能买太贵的房子。

提问：雕叔，你说中介费可以砍，那砍价以后他不推荐好的房子给我或者不积极推荐怎么办？要怎么权衡呢？

回答：买房前先跟中介佬只会一下中介费能不能谈谈，如果中介佬有点意思了，哈哈往下走 然后摆台跟业主聊完了，价格谈好了。 这时候你可以砍中介费了。 一般中介都受不了这种到嘴的肉要飞了的感觉

提问：雕叔你好，我想买280万预算以内的房子。有哪里推荐的

回答：你的预算是280万的总价，如果你的首付不是很高，但是月供够的话其实你可以考虑做点杠杆，这样你就可以买到稍微大点的小区，你是纯投资，你直接买了房子租出去的话租金也可以抵一部分月供 一般来说如果你要2房的话，你可以看看海珠的金碧花园，目前那边的价格已经筑底了，配套很成熟，后续看的10号线双地铁的增量以及海珠南部旧改的推进，黄埔等东部地区虽然潜力不错，但始终还是看的未来，房价提前跑不少了，选择海珠的话更多是性价比（广州不存在只有东部涨，南部不涨），另外还有一个逸景的2房也可以看看，有杠杆空间，不过要去到300来万，有些可以2房改3房的单位值得找找 如果选择潜力板块的话就是看看金融城的天朗明居的2房了，后续看的是金融城的建设，利好会不断刺激，那一带人很多，天朗2房流通性好，接盘侠多，交通也很发达。值得买 杠杆需要大一点的话就是去番禺万博看了，你应该是80万的首付，可以上到3房，看看雅居乐花园 最后一种打法就是买学位房，学位房行情过来的时候表现不会差，比如你可以买一个华阳或者龙口西的1房，不过就是面积小了点。看一下鸿翔大厦的1房

提问：雕叔好，您说万博伯利山是万博最甜的草莓，我有孩子上学的需求 ，雅居乐和锦绣香江怎么样，感觉离地铁口更近。

回答：这个没问题的，根据你自己的需求呗，锦绣香江那边的私立学校也不错，雅居乐除了上善若水和十年小雅之外，别的组团都远离地铁站 剑桥郡的佰利山离地铁口100米，距离上是最近的，看您具体的需求吧

提问：你好！老西关这边省级学位房23方115，值得入手吗?学位加上班自用

回答：是老破小吧？自己用倒没有大问题。如果投资的话不建议，因为老破小如果没有强学位的话，后续很难找到下家出手。另外我建议把你的首付预算还有月供能力说一下，如果学位没那么用到的话可以考虑投资为主，佛山临广一带还是有很多选择的

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