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桃苑公寓为什么便宜专题之魔幻!深圳同一小区,楼梯房6万/㎡,电梯房3.6万/㎡

|全文1931个单词,读大约需要5分钟。

在同一个小区,房价很神奇。

楼梯房挂牌单价普遍6万+,电梯房最便宜的只要3.6万/㎡。

430万就能买到电梯房的112㎡3房,而楼梯房的86㎡3房至少要560万。

楼龄比楼梯房新,硬件比楼梯房强,价格反倒比楼梯房便宜。

电梯房不禁要问:“是我站得太高,你们看不到我的好吗?”

挂牌价打5折,电梯房跑输楼梯房

这样奇怪的事情发生在罗湖东乐花园。

打开贝壳找房,东乐花园目前在售的二手房一共12套,8套电梯房、4套楼梯房,均价53284元/㎡。

按照单价从高到低随手排个序,8套电梯房包揽倒数前八。而且,最贵的那套电梯房,挂牌单价也没能跑赢平均线。

成交价比挂牌价更有参考价值,也坐实东乐花园电梯房低楼梯房一等。

贝壳找房最近3个月成交的3套东乐花园二手房中,楼梯房(7层)的成交单价约6.24万/㎡,电梯房(28层和32层)的成交单价分别是4.54万/㎡、3.51万/㎡。

▲东乐花园成交记录。|图片来源:贝壳找房

同一个小区,明明学校、商场、地铁这些配套都一样,为什么居住条件更好的电梯房反而跑输楼梯房?

在罗湖从业至少5年的经纪人徐哥说,东乐花园电梯房价格低,有3个原因。

第一,东乐花园的电梯房一共有5栋,都在小区的边缘,挨着主干道布心路,环境相对吵闹一些。

第二,当年在罗湖买房的中国香港人多,为了迎合他们的喜好,电梯房的户型客厅呈三角形,有聚财之意。时过境迁,现在的内地人更喜欢方方正正的户型。

▲东乐花园一高层单位的户型图。|图片来源:贝壳找房

第三,城市更新。“现在有开发商进去做楼梯房的城市更新意愿征集,有了拆迁的预期,挂牌价自然要高一些。”

要多层不要高层,业主质疑开发商“挑肥拣瘦”

受罗湖区东湖街道办委托,深圳明昇奥凯投资有限公司(下称“明昇公司”)进驻东乐花园,开展更新意愿征集摸查工作。

▲东乐花园更新意愿征集签约现场。|图片来源:深圳论坛

东乐花园位于罗湖百仕达片区,毗邻东湖公园,门口是地铁5、7号线太安站,地段优越。

小区包括117栋多层建筑(楼梯房)、5栋高层建筑(电梯房),在1988-1994年间建成。

▲东乐花园。|图片来源:乐有家航拍

二三十年的老房子,能够拆迁改造本是一件好事,但开发商明昇公司的操作,激起部分业主的不满。

7月24日,东乐花园高层业主在人民网、新浪微博、深圳论坛等平台发帖,质疑明昇公司“挑肥拣瘦”。

▲东乐花园高层业主在人民网领导留言板的留言。


署名为“东乐花园全体高层业主”的《关于东乐花园旧改问题的诉求》显示:

“明昇公司在做更新意愿征集摸底工作时,明确表示只针对多层业主,不包含高层业主。……希望各位领导能够了解东乐花园的历史沿革,及时制止这种严重伤害东乐花园高层业主切身利益的行为。”

8月5日,东湖街道办回复称:

“东乐花园分属不同年限、不同宗地建成,容积率也不一样。

基于现有政策‘对现状容积率超过2.5的小区,更新模式原则上以综合整治为主’,我街道先行征集多层业主意愿,以进一步研究后续更新工作的可行性,包括高层纳入更新的可行性及更新模式。”

深圳市规划和自然资源局于2019年2月27日发布的“深圳市罗湖LH03-03号片区[太安路地区]法定图则”显示,东乐花园5栋高层建筑所属两宗地块的容积率都是3.0,超过2.5红线。

▲罗湖LH03-03号片区[太安路地区]法定图则。|图片来源:深圳市规划和自然资源局

东湖街道办的回复没有说服东乐花园高层业主。

“从楼房建成起,开发商就告知业主,小区的幼儿园、文化广场、花园、篮球场、健身器材场所、物业用房、绿化带等,都是同属整体业主,不分高层多层。”

一名业主说,“只对低层楼房进行旧改,撇开高层,这种区别对待的行为严重侵犯了1000多户高层业主的权益。”

目前,东湖街道办已约谈并要求明昇公司“一并处理好多层和高层关系,统一做好更新意愿征集,稳妥推进相关工作。”

容积率高的项目拆不起,考验“端水”能力的时候到了

因为容积率过高被挡在或差点被挡在城市更新大门外的,不只是东乐花园高层业主。

南山南头片区的桃苑公寓因为容积率过高,未能入围棚改圈。

桃苑公寓位于南山大道与学府路交汇处,建成于1990年代初。今年7月,桃苑公寓业主在自家阳台拉起“我要棚改”的横幅。

事因在荔苑中兴片区棚户区改造项目意向摸底调查中,处在同一片区的桃苑公寓没被纳入摸底范围。

▲图片来源:网络

与被纳入摸底研究范围的9个旧住宅小区最大的不同是,桃苑公寓是16层高带电梯单身公寓。

南头街道办在接受南方都市报采访时表示,没有把桃苑公寓纳入范围,主要原因是现状容积率过高,超过5.8。

“根据第三方专业机构测算,综合规划指标及桃苑公寓建筑现状,在不计算保障房的配备比例前提下,不仅无法实现基础设施及公共服务配套设施的要求,而且无法满足还迁、增购需求,因此未将桃苑公寓纳入棚改研究范围。”

▲桃苑公寓,外墙曾经翻新。

高容积率的旧改项目为什么会被“嫌弃”?

合一城市更新集团董事总经理罗宇 以高层小产权房为例,建得高的小产权房,没有开发商愿意去做,拆不动也算不过账,特别是沙井动辄二三十层高的小产权房。

“就算一个月能拆得动,开发商也不愿意去做这个事情,因为没有利润空间。”

罗宇说,拆20层楼,起码要建40层楼,收支才有可能勉强打平。但是,政府不可能批这么高的容积率。

▲密密麻麻的握手楼。

深圳一家在旧改领域有丰富经验的开发商,一直不介入容积率超过3的旧改。罗湖自2016年底起,对于现状容积率超过2.5的城中村、旧屋村,审慎纳入拆除重建类城市更新。

政府要争取公共配套,企业要盈利要发工资,业主要更高的拆赔比,考验“端水”能力的时候到了。

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