桃苑公寓为什么便宜专题之魔幻！深圳同一小区，楼梯房6万/㎡，电梯房3.6万/㎡

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在同一个小区，房价很神奇。

楼梯房挂牌单价普遍6万+，电梯房最便宜的只要3.6万/㎡。

430万就能买到电梯房的112㎡3房，而楼梯房的86㎡3房至少要560万。

楼龄比楼梯房新，硬件比楼梯房强，价格反倒比楼梯房便宜。

电梯房不禁要问：“是我站得太高，你们看不到我的好吗？”

挂牌价打5折，电梯房跑输楼梯房

这样奇怪的事情发生在罗湖东乐花园。

打开贝壳找房，东乐花园目前在售的二手房一共12套，8套电梯房、4套楼梯房，均价53284元/㎡。

按照单价从高到低随手排个序，8套电梯房包揽倒数前八。而且，最贵的那套电梯房，挂牌单价也没能跑赢平均线。

成交价比挂牌价更有参考价值，也坐实东乐花园电梯房低楼梯房一等。

贝壳找房最近3个月成交的3套东乐花园二手房中，楼梯房（7层）的成交单价约6.24万/㎡，电梯房（28层和32层）的成交单价分别是4.54万/㎡、3.51万/㎡。

▲东乐花园成交记录。｜图片来源：贝壳找房

同一个小区，明明学校、商场、地铁这些配套都一样，为什么居住条件更好的电梯房反而跑输楼梯房？

在罗湖从业至少5年的经纪人徐哥说，东乐花园电梯房价格低，有3个原因。

第一，东乐花园的电梯房一共有5栋，都在小区的边缘，挨着主干道布心路，环境相对吵闹一些。

第二，当年在罗湖买房的中国香港人多，为了迎合他们的喜好，电梯房的户型客厅呈三角形，有聚财之意。时过境迁，现在的内地人更喜欢方方正正的户型。

▲东乐花园一高层单位的户型图。｜图片来源：贝壳找房

第三，城市更新。“现在有开发商进去做楼梯房的城市更新意愿征集，有了拆迁的预期，挂牌价自然要高一些。”

要多层不要高层，业主质疑开发商“挑肥拣瘦”

受罗湖区东湖街道办委托，深圳明昇奥凯投资有限公司（下称“明昇公司”）进驻东乐花园，开展更新意愿征集摸查工作。

▲东乐花园更新意愿征集签约现场。｜图片来源：深圳论坛

东乐花园位于罗湖百仕达片区，毗邻东湖公园，门口是地铁5、7号线太安站，地段优越。

小区包括117栋多层建筑（楼梯房）、5栋高层建筑（电梯房），在1988-1994年间建成。

▲东乐花园。｜图片来源：乐有家航拍

二三十年的老房子，能够拆迁改造本是一件好事，但开发商明昇公司的操作，激起部分业主的不满。

7月24日，东乐花园高层业主在人民网、新浪微博、深圳论坛等平台发帖，质疑明昇公司“挑肥拣瘦”。

▲东乐花园高层业主在人民网领导留言板的留言。

署名为“东乐花园全体高层业主”的《关于东乐花园旧改问题的诉求》显示：

“明昇公司在做更新意愿征集摸底工作时，明确表示只针对多层业主，不包含高层业主。……希望各位领导能够了解东乐花园的历史沿革，及时制止这种严重伤害东乐花园高层业主切身利益的行为。”

8月5日，东湖街道办回复称：

“东乐花园分属不同年限、不同宗地建成，容积率也不一样。

基于现有政策‘对现状容积率超过2.5的小区，更新模式原则上以综合整治为主’，我街道先行征集多层业主意愿，以进一步研究后续更新工作的可行性，包括高层纳入更新的可行性及更新模式。”

深圳市规划和自然资源局于2019年2月27日发布的“深圳市罗湖LH03-03号片区[太安路地区]法定图则”显示，东乐花园5栋高层建筑所属两宗地块的容积率都是3.0，超过2.5红线。

▲罗湖LH03-03号片区[太安路地区]法定图则。｜图片来源：深圳市规划和自然资源局

东湖街道办的回复没有说服东乐花园高层业主。

“从楼房建成起，开发商就告知业主，小区的幼儿园、文化广场、花园、篮球场、健身器材场所、物业用房、绿化带等，都是同属整体业主，不分高层多层。”

一名业主说，“只对低层楼房进行旧改，撇开高层，这种区别对待的行为严重侵犯了1000多户高层业主的权益。”

目前，东湖街道办已约谈并要求明昇公司“一并处理好多层和高层关系，统一做好更新意愿征集，稳妥推进相关工作。”

容积率高的项目拆不起，考验“端水”能力的时候到了

因为容积率过高被挡在或差点被挡在城市更新大门外的，不只是东乐花园高层业主。

南山南头片区的桃苑公寓因为容积率过高，未能入围棚改圈。

桃苑公寓位于南山大道与学府路交汇处，建成于1990年代初。今年7月，桃苑公寓业主在自家阳台拉起“我要棚改”的横幅。

事因在荔苑中兴片区棚户区改造项目意向摸底调查中，处在同一片区的桃苑公寓没被纳入摸底范围。

▲图片来源：网络

与被纳入摸底研究范围的9个旧住宅小区最大的不同是，桃苑公寓是16层高带电梯单身公寓。

南头街道办在接受南方都市报采访时表示，没有把桃苑公寓纳入范围，主要原因是现状容积率过高，超过5.8。

“根据第三方专业机构测算，综合规划指标及桃苑公寓建筑现状，在不计算保障房的配备比例前提下，不仅无法实现基础设施及公共服务配套设施的要求，而且无法满足还迁、增购需求，因此未将桃苑公寓纳入棚改研究范围。”

▲桃苑公寓，外墙曾经翻新。

高容积率的旧改项目为什么会被“嫌弃”？

合一城市更新集团董事总经理罗宇 以高层小产权房为例，建得高的小产权房，没有开发商愿意去做，拆不动也算不过账，特别是沙井动辄二三十层高的小产权房。

“就算一个月能拆得动，开发商也不愿意去做这个事情，因为没有利润空间。”

罗宇说，拆20层楼，起码要建40层楼，收支才有可能勉强打平。但是，政府不可能批这么高的容积率。

▲密密麻麻的握手楼。

深圳一家在旧改领域有丰富经验的开发商，一直不介入容积率超过3的旧改。罗湖自2016年底起，对于现状容积率超过2.5的城中村、旧屋村，审慎纳入拆除重建类城市更新。

政府要争取公共配套，企业要盈利要发工资，业主要更高的拆赔比，考验“端水”能力的时候到了。

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