桃苑公寓为什么便宜看这里!深圳一老小区配套缺隐患多，业主呼吁棚改，部门：容积率高未纳入

随着深圳几个木板改造项目的加快，木板改造也成为许多旧小区居民的迫切愿望。

近日，有南山区桃苑公寓业主向南都反映称，同片区的多个小区都纳入了棚改规划，但同样老旧且存在诸多安全隐患的桃苑公寓却未纳入摸底范围，多名业主认为，桃苑公寓符合棚改的相关政策，应该纳入规划。就此，南山区棚户区改造领导小组指挥部回应称，桃苑公寓现状容积率高，基于更有利于片区公共住房建设与配套设施完善等公共利益实现的角度综合考量，未将桃苑公寓纳入片区棚户区改造摸底调查范围。未来，将根据市区系统规划再进行系统考量。

桃苑公寓建成于上世纪90年代初。

桃苑公寓小区内部。

周边9个小区都纳入棚改摸底 多名业主盼棚改

近段时间，深圳南山区“荔园-中兴片区棚户区改造”开始摸底，根据南山区棚户区改造领导小组指挥部（以下简称“区棚改小组”）提供给南都的信息，共有9个住宅小区和1个邮局地块被纳入此次摸底调查。同样处在该片区的桃苑公寓业主们发现，自己的小区未被纳入此次摸底，多名业主对此表达了不满与质疑。和许多盼望纳入棚改计划的小区一样，桃苑公寓的业主们自发组织了棚改意愿调查，据该小区业委会主任刘先生称，通过率已达到“双97%”。

实际上，早在2018年10月，桃苑公寓业委会就向南头街道办提交了棚改申请书，也多次与住建部门请愿沟通，该小区多位业主认为，桃苑公寓符合棚改的条件，住房使用年限已超20年，且小区内部基础设备早已老旧，存在安全隐患，急需棚改来改善居住环境。

公开信息显示，桃苑公寓位于南山大道与学府路交汇处，建成于上世纪90年代初，是带电梯的单身公寓楼。记者从南山大道上看到，桃苑公寓整体外观并不算陈旧，白色的外墙也较干净整洁。但小区居民告诉记者，这是深圳举办大运会期间，政府为改善市容市貌为桃苑公寓重新粉刷的，实际上，小区内部存在许多问题，已经非常不适宜居住。

多位业主认为，小区常年存在消防安全隐患，居住环境堪忧。

业主：小区符合棚改条件，配套缺失、安全隐患大

桃苑公寓居民所反映的问题，主要集中在小区配套和小区基础设备老化引发的安全隐患。记者在该小区走访时看到，该小区是较为典型的老式单身公寓，楼底下是店铺底商和市政道路，小区没有配套活动空间也没有专用停车场。一名业主告诉记者，小区几百户居民，每天只能抢市政路上的几十个车位来停车，更多时候，大家都直接停在消防通道上，存在很大的安全隐患。

小区内部的情况，也让业主们觉得不甚乐观。记者在该小区多个楼层均看到，住宅电线缠绕煤气管道，未有进行整理布线，各楼层的防火门也都老旧破烂，多处墙皮存在脱落破损的情况，多位业主认为，小区常年存在消防安全隐患，居住环境堪忧。

供气管道和供水管道的问题，也常年困扰着桃苑公寓的住户们。有业主告诉记者，因供气管道缺失，8楼以下的业主只能使用罐装煤气，存在安全隐患。此外还有业主反映，居民饮用水的铁管材料从小区建成起从未更换，也未有听说小区进行优质水入户改造，居民饮用水水质堪忧。

该小区业委会主任刘先生向记者展示了一份，小区业主自发签署的棚改意愿书，“可以说绝大多数业主都盼望着棚改，并且我们小区也符合相关条件，住房使用年限超过20年，存在安全质量隐患，也存在配套不完善的情况”。刘先生与小区多名业主认为，桃苑公寓目前存在的问题，只能通过棚改来解决，“像是配套缺失、消防隐患这些问题，是综合整治难以解决的，我们的唯一诉求就是棚改”。

此外，小区多名业主还担心，此次荔园-中兴片区的多个小区都要进行棚改，若桃苑公寓没有纳入片区棚改，未来再想进行棚改是否难度更大？小区的未来又何去何从？

官方：

桃苑公寓容积率高 基于公共利益考量不予纳入

就此，南都记者联系了南山区住建局了解情况。南山区棚户区改造领导小组指挥部回复称，目前，荔苑-中兴片区确实正开展棚户区改造的综合情况摸底调查工作，调查范围包括9个住宅小区和1个邮局地块，包括荔苑小区（北区）、桃苑小区、荔馨村、荔苑小区（南区）、荔芳村、中兴之家、光大邨、常桂苑（怡苑阁）、常兴花园。前期得到了9个小区广大业主的响应和支持，各项工作正在有序推进中。

桃苑公寓是否符合棚改的相关条件？区棚改小组回应称，根据市、区棚户区改造政策规定，住房使用年限超过20年，且存在住房质量、消防安全隐患、使用功能不齐全、配套设施不完善等条件之一的，可适用棚户区改造政策。但符合上述条件，是可适用棚户区改造政策的前提，而非具备上述条件就必须进行棚户区改造。

根据市、区棚户区改造政策规定，棚户区改造以公共利益为目的，区职能部门对棚户区改造实行计划管理。区职能部门及街道办事处在进行计划管理时，根据上位规划要求，考虑片区公共基础设施和市政交通基础设施承载能力、人才住房、安居型商品房及公共租赁住房建设等要素；结合项目实际情况，从项目经济可行性、支持片区实现城市功能提升、新增保障性安居工程等公共利益的可行性因素，综合确定棚户区改造项目范围。桃苑公寓现状容积率高，基于更有利于片区公共住房建设与配套设施完善等公共利益实现的角度综合考量，未将桃苑公寓纳入片区棚户区改造摸底调查范围。

对于桃苑公寓未来是否存在棚改推进难的问题，区棚改小组回复称，对于老旧小区，深圳市系统构建了城市更新（综合整治、拆除重建、功能改变）、棚户区改造、危楼拆除重建等多样化的改造治理政策体系，并随着城市发展的需求及实际特点，在不断完善、优化、调整相应的政策规定。与桃苑公寓类似情形的老旧小区，其未来整改路径将以市、区政府及相关主管部门经过系统考量后的决定为准。

南头街道办：确实存在配套不足情况，将申请纳入综合整治

桃苑公寓所属的南头街道办亦对此事进行了回应，南头街道方面解释称，该小区为高层小区，共16层，三个单元，配备电梯，没有将该小区纳入范围，主要原因是现状容积率过高，超过5.8，按照深圳市棚改政策规定的房屋补偿比例，以及《深圳市南山区棚户区改造实施细则(试行)》第三条确立的棚改实施原则，棚改项目须在满足基础设施及公共服务配套设施要求的基础上,其住宅部分除用于搬迁安置住房外,应当全部用作人才住房、安居型商品房及公共租赁住房。根据第三方专业机构测算，结合规划指标及桃苑公寓建筑现状，在不计算保障房的配备比例前提下，项目建设不仅无法实现基础设施及公共服务配套设施的要求，而且无法满足还迁、增购需求，因此，未将该小区纳入棚改研究范围。

南头街道办方面表示，桃苑公寓建设时间为1993年，按照之前的建设标准，确实导致了目前存在停车位不足等配套缺失情况，南头街道办于2011年对小区进行了外墙装饰，2018年进行了电梯更换、设施提升，有效的提升了小区居住品质。桃苑公寓业主多次反映要求加入棚改，街道办也认真予以接待和沟通，组织业务部门多次搭台，充分解释说明。

相关人员表示，小区存在的其他问题，街道办将根据相关规定，充分遵循业主意见，按程序申请纳入综合整治计划，进一步改善居住品质。

采写、摄影：吴灵珊

马上办评分

被点名单位：

深圳市南山区棚户区改造领导小组指挥部

71分 良

■介入速度20

媒体介入后，较快对相关情况进行了说明，此前亦与居民有过沟通。

■处理进度18

经综合考量，桃苑公寓未能纳入片区棚改摸底范围。

■处理效果15

桃苑公寓未能纳入棚改范围，业主对此仍有质疑。

■马上办研究员评价18

在深圳多个棚改项目加速的环境下，棚改，也成了许多老旧小区居民盼望的民生大事。片区大部分小区都纳入了棚改，且自己的小区确存在诸多居住不便，桃苑公寓居民心中有质疑也属正常。“容积率高”的解释，让许多业主觉得无法接受。若棚改小组是基于公共利益的考量，则更应做好相关解释工作。此外，对小区内目前存在的居住安全隐患，相关部门也应有个说法。

被点名单位：

深圳市南山区南头街道办事处

71分 合格

■介入速度 20

媒体介入后，较快进行了解释说明，此前也已组织对居民进行回复。

■处理进度 18

未能纳入棚改范围，但将申请纳入综合整治。

■处理效果 15

桃苑公寓未能纳入棚改范围，小区设备老旧、配套不足等问题依然存在。

■马上办研究员评价 18

小区居民盼望棚改，综合考量后无法实施，若是出于对公共利益的合理考量，则可以理解。若一时确无法纳入棚改，后续，街道办事处除了要充分做好解释协调工作外，更应着眼于民生所需，帮助小区居民改善居住环境。

【马上办评分体系和打分参考】

百分制

构成：基本评价+马上办研究员评价

基本评价：对主管部门、责任单位的介入速度、处理进度和处理效果进行打分。主动介入、处理效率高、群众满意度高，则评分高，反之，则评分低。

马上办研究员评价 ：结合事件背景、政策法规乃至当下的办事流程设置，同时结合主管部门、责任单位的资源配置、职责范围等充分考量介入行为的有效性，评判处理措施的可行性，为提高部门和单位办事能力提供参考借鉴。

具体评分

■介入速度 25分（参考： 事发就主动介入25-20分，媒体反馈后介入19分-10分，从不介入0分）

■处理进度 25分（参考： 立刻采取行动25-20分 有解决方案19分-11分 正在制定解决方案10分，尚无采取行动0分）

■处理效果 25分（参考：马上办解决25分 有解决的时间表15分，处理中结果待定10分，无结果0分 ）

■研究员评价 25分（参考：满意25分 不满意但可以理解10分 完全不满意0分）

【马上办红黑灰榜体系】

颜色 对应分数 对应等级

红榜 100分-80分 优

79分-70分 良

灰榜 69分-60分 及格

59分-40分 不及格

黑榜 39分-0分 劣

（备注：为进一步完善马上办评分体系，特增设“良”等级，分数区间为79-70，及格等级分数区间为69-60，其余不变。）