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【13年买房房贷利率为什么7.5】专题选择哪种方式的房贷,最省钱?

央行的一项研究披露,初步测算今年第一季度我国的宏观杠杆率为276.8%,其中,住户部门杠杆率为72.1%。 达到当天最大量API KEY 超过次数限制

从数据对比中可以看出,在今年以来相对紧缩的信贷政策的作用下,降杠杆工作取得了一定的成效。

数据源自央行调查统计司

而就居民债务而言,由于近年来我国住户部门杠杆率的持续上升,自2008年-2020年,住户部门杠杆率由18.2%上升至72.5%,年均增长约4.5个百分点,使得居民负债率呈现出高企的状态。

虽然在信贷收紧的基调下,当前住户部门债务过快增长得到一定的遏制。但数据显示,我国居民负债的来源以银行贷款为主,而房贷又是家庭负债的主要构成。

因此,在信贷紧缩的当下,房贷的门槛提高,如何利用好珍贵的房贷,就显得格外重要了。

贷款期限选“长期”还是“短期”?

众所周知,房贷在政策范围内的最高贷款年限是30年(会受贷款人年龄的限制),同时,政策也赋予了贷款人充分的选择权,即:选择30年内的任意年限作为借贷周期。

因此,在买房时,可能很多人就会产生相应的疑问:那到底选“长期”,还是“短期”呢?

其实,这个问题结合通胀的情况来对照可能会更直观。

可能很多昆明人会有切身的感受,2006年前后,昆明的米线约4块一碗,如今,吃一碗米线差不多要花10元。15年的时间,一碗米线的价格上涨了2.5倍。

换一种说法,同样是10元钱,在15年前可以买到2.5碗米线,如今却只能买到1碗。

这种购买力的相对下降,归根结底是通胀的结果。

放到买房这个问题上,同样是一样。

虽然买房的贷款周期越长,相应的利息也越多。但从通胀的角度来看,等同于用未来购买力低的钱,去还当时购买力高的钱。

这样一转换,贷款周期长的优势就显现出来了。只要房产的升值速度能跑赢通胀,其实都是划算的。

因此,也就不奇怪,会有很多人出于抗通胀的目的买房了。

当然,就买房而言,如果是买来进行短期投资,在资金充裕的前提下,并不太建议贷款买房。因为即便短期也会有相应的利息产生,而且,有贷款的房产转手交易的手续相对要复杂一些。

如果买房是用来自住,即便是资金充裕,也会更建议选择长的贷款周期,一方面还款压力相对要小一些,另一方面,可以充分享受长周期贷款的权利。

前面已经提到,政策范围内最长的房贷年限是30年,但具体的年限周期,还会受贷款人年龄的影响。

在房贷的最长可贷年限中,不同银行会有不同的规定。比如,某银行规定借款人年龄与房贷期限之和不超过65年。由此,可以算出贷款的年龄限制,即65年-30年(最长可贷年限)=35岁。

也就意味着,大于35岁的房贷借贷人,在该银行实际能申请的最长贷款周期将不足30年。对于一些年龄比较大的购房者而言,即便是想贷30年,可能也不符合政策要求了。

虽然各银行的规定不同,但年龄越大可贷周期越短,这是普遍的情况。

事实上,对于买房,广泛流传着一种说法:“房贷是大众都可享受的一大笔金融福利”。

这种说法中所蕴含的福利,既包含房贷利率相对较低的实惠,其实也是贷款周期超长这个优势的体现。

既然是专门为买房而送出的“彩蛋”,那干嘛不将它使用到极致呢?

选择哪种还款方式更好?

前面讲的是房贷年限的问题,解决了贷款周期长与短的问题。

接下来,我们探讨另一个有关房贷的重要问题——采用哪种还款方式更好?

众所周知,在房贷的还款方式上,银行提供了等额本金和等额本息两种可选的方案。

别看两种还款方式只有一字之差,但实际上,在利息的支付上差不少钱。

就等额本金来说,就是贷款的本金总额平摊到还款周期里的一种方式,还款比例中优先侧重于本金,其显著特征是初期还款压力大,后期逐渐变小;而等额本息,是根据贷款利率计算而来,每月还款金额固定的一种还款方式,在还款比例中优先支付利息,其显著特征是每月还款金额固定,利息支付得相对要多。

为很好的区分两种还款方式,我们统一以贷款100万,并按首套房当前利率5.4%贷款30年来计算。等额本金首月还款7278元,每月递减约13元。

而等额本息的还款方式,每月还款5615元,30年的月供都不会发生变化。

综合对比,在30年的还款周期中,等额本息的还款方式,要比等额本金的方式多支付利息约20.6万元。

那么,既然利息支出多,是不是就表示等额本息的还款方式没有等额本金的还款方式好呢?其实,并不能这样来简单判定。

因为,两种还款方式并非是对立的。实际上,其提供的是两种选择方案。

如果还款能力强,想少支付一些利息的购房者,可以选择等额本金的方式;而还款能力弱,要减轻月供压力的购房者,则可以选择等额本息的方式。

需要注意的是,无论哪种还款方式,或者说受其他不可预知的因素影响,对于购房者来说,都是留有余地的。

也就是说,选哪种还款方式圈定的只是还款期内的还贷方案,如果实力允许的条件下,随时可以通过提前还贷的方式,结束贷款利息的纠结的。

那么,在有提前还贷的计划下,选哪种贷款方式更合适呢?

综合对比下来,如果计划短期内提前还款,可以选择等额本息的方式。

因为,等额本息是把贷款的本金总额和利息总额相加,然后再平摊到每一个月里的,这样一来,每月还款的本金比重逐月递增、利息比重在逐月递减。因此,房贷初期利息还得多,短期内提前还款能省下不少的利息。

如果计划提前还款的时间稍长,可以选择等额本金的方式。

因为,等额本金是将房贷的本金总额平分,然后根据所剩本金计算每月的还款利息,越到后期,所剩本金越少,产生的利息也随之减少。因此,房贷初期月供压力会比较大,后期支付利息减少,更适合计划提前还款时间稍长的购房者。

不过,需要注意的是,如果房贷已经还了一半或更多了,这个时候就不太建议进行提前还贷的操作了,因为,无论选择哪种还款方式,其实利息也差不多也还了一半了,意味着这之后提前还款的意义已经不大了。

相反,提前还贷等同于浪费了享受房贷“低息”的实惠。要知道,除了买房,是没有别的渠道能提供如此周期长、且利率低的贷款的。

当然,如果是为了换取贷票(首套资格),或者为了做房产置换,那就另当别论了。

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