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为什么不能买公寓

新政把大部分区域划入限购范围内,而对于部分人来说购房范围进一步缩小,后台就有粉丝咨询手头上有点闲钱,只想买圈内,但住宅买不了,不限购、不限售、不限贷、单价还低、位置不错的公寓能不能买 今天来分析下为什么公寓不能买 我们先来说下公寓的由来,政府拍地时会对土地属性进行规划,一般分为五大类:商业用地、综合用地、住宅用地、工业用地和其他用地。 达到当天最大量API KEY 超过次数限制

根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》,各类用地出让的最高年限为:居住用地70年;工业用地50年;教育、科技、文化、卫生、体育用地50年;商业、旅游、娱乐用地40年;综合或其他用地50年

我们一般感知的就是居住用地、商业用地和综合性用地(商住混合一体)

①居住用地自不用说,开发商在拿商业用地时,需要考虑到如果建商业,写字楼预期的回报率会不足,卖也不好卖

那就把其中一栋或者几栋写字楼分隔成小型的公寓,本质上还是商业用地。写字楼出售的同时,企业职工如果考虑上班,可能会购买公寓自住,投资的想要买来出租给写字楼里的企业职工的,也会购买部分公寓,相互扶持,带动周边的人气。更好的为整个地块的发展做准备

②拿地是综合型用地,会被要求在建设住宅的同时,有比例的建设商业,也就是说,部分地块必须建设商业。全部修建成商铺的话,如果招商引资做不好,很容易就烂掉了。如果修建公寓,既不违反规定,还好卖

开发商为了更好把公寓卖出去都会对其进行包装:给房间配备了上下水,做上下两层,说能通燃气,水电费民用等,还带软装,给你营造家的感觉,让你觉得非常适合居住,单价还便宜,回报率高,交通方便等,让你有购买冲动

但其实不然,这只是介绍公寓好的一面,但是往往差的一面不会介绍

那公寓具体有哪些缺点呢?

1、政府不允许公寓通燃气(恒威钓鱼台维权)

2、不带学区,只能落户集体户口

3、三梯十几户乃至更多,人口杂,电梯需要等,住宅一般两梯四户

4、户型南北不通,容易潮湿

5、没阳台晒衣服

6、没绿化景观

7、没什么公共活动区域

8、采光不足,只有朝东,西,南有部分太阳,朝北则完全无太阳

9、公摊大,得房率低,每层占用太大的通道

10、首付比例高,贷款年限短,利率高(首付50%最少,最长只能贷款10年,利率比住宅高)

11、交易税费高,一手买进只要契税,但是二手卖出需要:契税,营业税,土地增值税,个人所得税等

12、年限短,只有40年,住宅70年

13、生活成本高,公寓一般商用水电,住宅都是民用,物业费也比住宅高

某公寓平面图,四梯22户

说了这么多,可能还是会有人不死心的觉得价格便宜,首付少,回报率高,有些还承诺酒店式托管返租服务,而且买一层送一层

殊不知羊毛出在羊身上,LOFT公寓买入时就比正常的公寓贵1.2-1.5倍,返租和第三方签订协议,交付后给个1-2年的收益,过两年直接跑路,反正不是开发商承诺。而且返租的钱其实已经包含在房价里面,只需要表价往上调几万返租的钱就出来了

最最关键的是有些租金看起来确实还可以,但是购置房产有个最本质的重点是房价本身上涨,而公寓在目前市面上来说涨幅有限,远远跑不过住宅,有些可能还在降价(万达广场48克拉)

在同期买住宅和公寓,租金只是小头,更多的是靠房价上涨带来的回报

公寓为何被说的如此一无是处为什么还有这么多人买呢?其实更多的原因还是因为中介推动,现在市面上几乎所有的开发商卖公寓都有开通分销渠道

100万不到的房子,能给中介高达7万的佣金,导致中介只要接触有购房意向客户优先推荐公寓,把上面的优点不停灌输给客户,总有人为此买单

虽然有些人确实资金有限,公寓的位置又好,但是在我看来,宁愿买老破小,月供压力大些,也不愿意去触碰公寓,起码后期有人接手

试想如果公寓有那么好,一手房和二手房会那么难卖吗

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