【08年房贷危机持续多久】1997年东亚融危机，泰国的崩盘往事

最近几天，全球资产价格，轮流举行跳水比赛！

如果你认为这只是受传染病影响的暂时调整，那就太乐观了，或者没有经历经济金融危机。

回顾1997年－98年东亚金融危机，导火索是泰国货币泰铢被索罗斯做空，最后崩盘，股市楼市全都跟着​崩了。

然后，蔓延到其他东亚国家。中国香港也深受冲击，在中央政府支持下，港币汇率是保住了，但股市楼市跌得血肉模糊。内地嘛，也受到较大影响。98年房改，就是在此背景下大力推进，靠房地产拉动经济增长。

本文，摘取老杨《楼市探秘》一书（写于2013年）中一段内容，来回顾一下东亚发金融危机的起源地泰国的情况吧。

经济繁荣与楼市泡沫产生

从经济起飞次序看，跟在“亚洲四小龙”后的，是“亚洲四小虎”：泰国、马来西亚、印尼和菲律宾。其中泰国最为典型。

1970年代末开始，包括泰国在内的东盟各国积极推行出口导向的工业化战略，泰国经济在1980-1990年代初高速增长，其中1987-1995年间GDP年均增速近10%。经济持续繁荣必然带动房地产业的快速发展，比如固定资产投资占GDP的比重，由1989年的约25%，增至1996年43%。另外，泰国对外资开放力度很大，境外资本大量涌入泰国，相当一部分进入房地产业。

当泰国经济处于上升阶段时，银行信贷急剧扩张，但大量资金不是流向有效率和高附加值的生产部门，而是流向高风险的楼市和股市。从1989的到1996年，国内住房贷款额增加了5倍多，房地产贷款超过银行贷款总额的50%，远大高于邻国。信贷过度扩张、房地产热、股市热造成通胀急升，经济泡沫越来越大。在金融风暴前夕，房地产泡沫的征兆显露无遗：积压的住房需7年时间才能消化，写字楼和商铺空置率高达20％以上。

进入1997年后，泰国企业界和金融界已意识到泡沫经济濒临崩溃，于是国内资金外流，1997年3月政府公布了一系列防范金融风险的措施，却遭到既得利益集团的抗拒，5月，以索罗斯为首的国际金融投资集团开始大量抛售泰铢，包括从房地产业出逃，泰国政府无力抵抗，7月2日，政府无力与索罗斯抗衡，实行浮动汇率制，泰铢狂跌不止，政府被国际投机家一下子卷走了40亿美元，许多泰国人的腰包也被掏个精光。由此造成，巨额外债无力偿还，不良贷款占整个贷款总额的45%，1997年经济增幅为-1.4%。房地产泡沫亦随之破裂。

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房地产泡沫产生和破灭的“三宗罪”

一宗罪：金融过度开放，过于倚重外债。1980年代开始，泰国推行经济国际化、金融开放的政策，对外汇管制比较宽松，1991年更是加速开放资本项目，基本上外资可以自由出入。大量外资涌入泰国，尤其是日本游资比较集中地进入资产市场，助推股市和楼市泡沫。

另外，泰国从1989年开始实行利率自由化，解除一年以上储蓄存款利息的上限，同时泰国央行允许外国居民在泰国开立非居民泰铢帐户，由于利息率较高，大批短期资金被吸引到泰国变成泰铢存款以坐吃利差。

而泰国的企业、财务公司和商业银行纷纷大举向外借债。在没有必要的金融管制的情况下，这些外资很容易在短期内撤出，造成金融和经济体系大量缺血，事实也正如此。

二宗罪：实体经济偏弱，过于依赖虚拟经济。1970年代末开始，泰国积极推行出口导向的工业化战略，经济发展非常迅速；但出口产品单一，以劳动密集型产业为主，缺乏科技和生产效率的支持，而且国民教育水平很低，工资成本快速上升，到1990年代初，经济结构恶化，传统产业失去竞争力，外贸连续出现赤字，在危机前两年经常项目收支逆差每年都在100亿美元以上。

为了弥补经常项目逆差，也为了扩大国内投资，不惜借入巨额外债，泰国的国家短期外债占77％。除了在大量进入的外资以外，国内的富裕资金也从生产部门流向高风险的房地产和股市。

三宗罪：金融体系混乱，高风险贷款过于集中。泰国的金融体系不健全，风险意识差，金融人才严重不足，众多财务公司和证券公司管理混乱，不受政府控制，家族制的大财团透明度很低。相对于比较规范的商业银行，政府监管松散的财务公司等非银行金融机构发展很快，他们大量借入低息美元，在转成泰铢在国内放贷，到1996年底，非银行金融机构的资产已占总量的35%，他们发放的房贷增速远超过商业银行，而且贷款的抵押品存在很大问题，一旦房价下跌，立即形成呆帐和坏帐。

总之，贸易赤字、经常项目逆差、财政收支不平衡、外债激增(特别是短期外债)、物业市场的不振以及信贷评级下降等因素共同作用的结果，使泰国成为亚洲危机的引爆点。导致泰国经济崩溃，货币急剧贬值，经济陷入衰退，很长时间难以复原。这直接导致了房地产市场价格的暴跌。

（2013年写书时的观点）我国金融体系远比当年的泰国严谨，资本项目仍未完全开放，尤其是全球第一的外汇储备量，索罗斯做空人民币的胜算非常小。至于我国楼市，当前的情况与当年泰国明显不同，健康程度远高于当年泰国，不必过忧。

最后，再稍提一下2008年国际金融危机

2007年，美国次贷危机爆发。其根源是2003-2006年美国楼市暴涨，金融机构争相超量发放个人房贷，门槛一降再降，最终导致很多没有支付能力的超高杠杆买房，且推高了房价，最终产生房价泡沫。泡沫破来之后，引爆发次贷危机。

2008年9月，雷曼兄弟的倒闭标准着次贷危机升级为国际金融危机。全球资产价格暴跌，经济增速大幅下滑。

中国也深受影响，随之推出了四万亿刺激措施，货币大放水，买房贷款利率可以打七折，史上最低利率，2008年年度至2010年上半年买房贷款的人，是中国房地产史上最幸福的一批人​！

回顾国际金融危机暴发的两三个月内，全球股市暴跌，国际油价暴跌，金融市场、资产品市场，哀鸿遍野。

当前，与那时，几乎一模一样！

每次危机产生的原因，不尽相同，但结果都比较类似：经济低迷、资产价格大跌、央行不断降息，政府忙得团团转，民众提心吊胆。

那么，大家最关的房价怎么走？

呵呵，没有例外，但要比股油略强一些……

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